SANTO DOMINGO - Het terugdringen van oplichting in de vastgoedsector is essentieel voor de voortzetting van de bloei van de vastgoedsector in de Dominicaanse Republiek. De vastgoedsector is immers een van de belangrijkste economische activiteiten van het land en heeft de afgelopen tijd de grootste groei doorgemaakt.
Deze bewering werd gedaan door advocate en specialist in de bestrijding van witwassen Joselina Taveras, die samen met Reyna Echenique en Luz del Alba Rodríguez deelnam aan het panel "De juridische stappen voor een veilige verkoop" tijdens het derde CENI Expo Forum, dat op 2 mei plaatsvond in het Dominican Fiesta hotel. Daar gaven de drie specialisten aanbevelingen over hoe de veilige verkoop van onroerend goed in het land kan worden bevorderd.
"De wet geeft structuur aan een van de belangrijkste activiteiten van de nationale economie; de bouwsector is cruciaal omdat deze zich de laatste tijd het meest heeft ontwikkeld. Fraude blijft voorkomen omdat we niet de extra stap zetten," verklaarde hij.
Hij zei dat de consument van tegenwoordig goed geïnformeerd is en dat degenen die dit niet begrijpen, buiten de boot vallen.
"Om witwassen te voorkomen, moet je, om de vastgoedmarkt te betreden, een soort verzekering hebben, namelijk due diligence," legde Taveras uit.
"Door een veilige aankoop te doen, bouw ik een relatie op als klant, die u als verkoper ook zal vertrouwen, omdat due diligence voor beide partijen voordelig is; het is een manier om waarde toe te voegen, omdat we de klant uiteindelijk informeren en aantonen dat de projectontwikkelaar op de hoogte is.".
De door FIBA gecertificeerde specialist in het voorkomen van witwassen, afkomstig uit Florida, VS, pleitte ook voor regulering van gebouwen voor kortetermijnverhuur, aangezien de manier van leven in appartementencomplexen is geëvolueerd naar een ander bedrijfsmodel.
"Alles wat niet op schrift staat, is onzeker", merkte hij op, nadat hij had betoogd dat alle specificaties van een woning in een contract moeten worden opgenomen: de afwerking, de prijsaanpassingsclausules, het doorlopen van het proces met de klant; in deze nieuwe wereld is niets statisch.".
«Een perfecte verkoop bestaat niet en soms maakt de bureaucratie van het systeem het lastig, maar met een document waarin alle specificaties staan, kan er wel degelijk een koopovereenkomst tot stand komen«.
Luz del Alba Rodríguez, Joselina Taveras, Osman González en Reyna Echenique. (Justo Feliz/El Inmobiliario).
Reyna Echenique
De 'Koningin van het Vastgoed' identificeerde de drie belangrijkste spelers in het proces: verkoper, product en koper. "Maar om dat product levensvatbaar te maken en ervoor te zorgen dat het geconsumeerd wordt, moet het beginnen met de legitimiteit van het onroerend goed. Veel projectontwikkelaars bezitten niet de wettelijke eigendomsrechten; het gaat niet om de zekerheid van een verkoop, maar om de juridische zekerheid die we onze verkopers moeten bieden", legde ze uit.
Echenique was van mening dat makelaars die projectontwikkelaars vertegenwoordigen, verplicht zijn een garantie aan de koper te verstrekken. "Deze due diligence, waarmee we beginnen, vereist dat we de herkomst van de financiering onderzoeken, aan wie we verkopen en hoe we een project verfijnen om een kwaliteitsproduct aan onze klanten te leveren.".
Een andere fout die de vastgoedjuriste aanwees, was het vergeten van de vraag "wie verkoopt aan mij?". "Hoe meer we weten, hoe meer kansen we hebben. Een succesvolle verkoop begint met succesvolle leadgeneratie, en hoe meer we het proces verfijnen, hoe korter het verkoopproces wordt", legde ze uit.
In welke hoedanigheid verkoop ik dat onroerend goed? "Als die clausule ontbreekt, is dat een slecht teken; het verkopen van iets dat niet van u is, is een nietige verkoop.".
De vastgoedexpert gaf aan dat het raadzaam is om de bouwvergunningen te hebben. "Wanneer we een project ontvangen, stellen we vragen om een volledig beeld te krijgen. We moeten een dossier aanleggen, nagaan of de eigendomsakte op hun naam staat en dit opvolgen als we de klant juridische zekerheid willen bieden.".
"Een vastgoedbedrijf zonder wetgeving is niet levensvatbaar," stelde de advocaat.
Luz del Alba Rodríguez
De vastgoedjurist en landmeter benadrukte het belang van de juistheid van de documentatie die de eigenaar verstrekt en die overeenkomt met het onroerend goed. "Wanneer twee percelen aan elkaar grenzen, is het noodzakelijk om de grenzen opnieuw vast te stellen of de eigendommen te identificeren. Ten tweede is het belangrijk dat de oppervlakte overeenkomt met het aantal vierkante meters dat in het contract staat vermeld, en dat makelaars begrijpen wat een 'tarea de tierra' (een landmeetkundige eenheid) inhoudt.".
"Een ander punt is dat als ik een perceel van duizend meter heb dat grenst aan een natuurgebied, het geen duizend meter breed is," legde de expert uit, verwijzend naar de wettelijk vastgestelde marge voor groene zones.
Hij noemde een aantal veelgemaakte fouten waar een makelaar op moet letten voordat een verkoop wordt afgerond.
1. Controleer de werkelijke waarde van het onroerend goed, let op de technische aspecten die relevant zijn voor de taxatie; vaak is de prijs gebaseerd op emoties.
"Er bestaat een mythe dat taxaties de waarde van onroerend goed verlagen; banken willen geld uitlenen, en een taxatie is daarbij een cruciaal element.".
2. Als mijn cliënt een appartement zoekt om in te investeren of zelf in te wonen, moet ik weten welk type appartement het beste bij hem past, welke regelgeving er is of welk beleid er geldt met betrekking tot samenwonen, en of de woning in aanmerking komt voor bepaalde platforms. Sommige platforms zijn namelijk niet geschikt voor appartementencomplexen.
De discussie werd gemodereerd door architect Osman González.
