In Harlem, New York City, is een uitbraak van legionellose geconstateerd: meer dan 60 mensen zijn besmet en minstens drie mensen zijn overleden als gevolg van de besmetting van koeltorens. De situatie baart zorgen, maar zou ons niet moeten verbazen.
Het gevaar schuilt niet in de gevels. Het zit hem in wat je niet kunt zien: in de leidingen, de tanks, de systemen die ontworpen zijn om te functioneren, maar waar niemand over heeft nagedacht hoe ze onderhouden moeten worden.
En als dit al gebeurt in een stad als New York, met al zijn strenge protocollen, hoe kwetsbaar zijn we dan in het Caribisch gebied? In landen als de Dominicaanse Republiek, waar de hitte het constante gebruik van centrale airconditioning en warmwatersystemen noodzakelijk maakt, is het risico zelfs nog groter. Zonder een preventieve aanpak kan een nieuw project ongemerkt een broedplaats voor ziekten worden.
De waarschuwing gaat niet alleen over legionella. Er is nog een ander, minder opvallend fenomeen: het sick building syndrome. Dit verwijst naar een reeks fysieke symptomen – hoofdpijn, vermoeidheid, kortademigheid, oogirritatie of algehele malaise – die bewoners van een gebouw ervaren en die verbeteren zodra ze het gebouw verlaten. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft dit fenomeen uitgebreid gedocumenteerd en de oorzaak ervan is bijna altijd gerelateerd aan de binnenluchtkwaliteit, defecte HVAC-systemen, luchtvochtigheid, onzichtbare verontreinigende stoffen of gebrekkig onderhoud.
Het is geen stress. Het is slechte ventilatie, verkeerd gespecificeerde materialen, vochtigheid, bacteriën en ontwerpkeuzes die niet zijn overwogen voor continu gebruik. En het meest ernstige: het is een ontwerp zonder operationele verantwoordelijkheid.
In de vastgoedwereld vieren we spectaculaire ontwerpen, toplocaties en financieel rendement, maar we verwaarlozen een essentieel aspect: hoe functioneert het gebouw in de praktijk als het eenmaal is opgeleverd?
Ik heb aan tientallen projecten gewerkt waarbij het budget wel geïmporteerd marmer omvatte, maar geen plan voor preventief onderhoud. Waar het ontwerp stijl verkocht, maar geen gezondheid. En waar niemand – noch de opdrachtgever, noch het technische team – zich afvroeg of het systeem over vijf jaar nog stabiel zou zijn.
Vandaag de dag is het meer dan ooit een luxe of een trend om gezondheid, duurzaamheid en de operationele praktijk in elke technische beslissing te integreren. Het is geen kwestie van tijd, maar een verantwoordelijkheid.
Uit onze ervaring in architectuur en projectontwikkeling blijkt dat het mogelijk is zonder concessies te doen aan esthetiek of winstgevendheid, maar dat vereist wel een beslissing vanaf de allereerste ontwerpfase.
Wat er in Harlem is gebeurd, kan in elke stad gebeuren. En als we niet ontwerpen met het daadwerkelijke gebruik in gedachten, zullen de kosten niet alleen structureel zijn, maar ook menselijk.
