SANTO DOMINGO -De Stichting Institutionalisme en Rechtvaardigheid (Finjus) heeft dinsdag haar bezorgdheid geuit over enkele bepalingen in het ontwerp van de Algemene Wet inzake Verhuur en Uitzettingen van Onroerend Goed, omdat deze volgens haar "negatieve gevolgen" kunnen hebben als ze niet worden gecorrigeerd en verduidelijkt.
In een verklaring wijst de organisatie op een aantal opmerkingen over het project dat vorige week in eerste lezing door de Kamer van Afgevaardigden is goedgekeurd en dat de verplichtingen tussen huurders en verhuurders wil reguleren.
"Wij achten het essentieel om de inhoudelijke en procedurele aspecten die van invloed zijn op de contractuele autonomie, de rechtszekerheid en de werking van het rechtssysteem te herzien," Finjus.
Hij wijst op een aantal punten die volgens hem heroverwogen moeten worden alvorens ze definitief worden goedgekeurd.
Finjus benadrukte de noodzaak van een gedifferentieerde behandeling van verschillende soorten verhuur en merkte op dat een van de essentiële aspecten die gecorrigeerd moet worden, het gebrek aan onderscheid is tussen residentiële verhuur en verhuur voor commerciële, industriële of toeristische doeleinden. "Het uniform behandelen van deze regimes kan een negatieve invloed hebben op de economische dynamiek, met name op investeringen en contractvrijheid", aldus Finjus .
De regelgeving die van toepassing is op commerciële huurovereenkomsten moet primair gebaseerd zijn op het beginsel van contractvrijheid, aangezien deze overeenkomsten worden gesloten tussen partijen met een grotere onderhandelingsmacht en verschillende risiconiveaus.
"Het is aan te raden dat de wetgeving zich richt op de verhuur van woningen, opgevat als ruimtes voor vaste bewoning door familie of voor persoonlijk gebruik, en dat huurcontracten voor commerciële, industriële of kortstondige verblijven hiervan worden uitgesloten. Deze huurcontracten dienen te blijven vallen onder het Burgerlijk Wetboek en de algemene regels van het privaatrecht."
Autonomie van de wil en contractuele verplichtingen
Het wetsvoorstel introduceert diverse bepalingen die de onderhandelingsruimte tussen de partijen onnodig beperken. Artikel 4 bepaalt bijvoorbeeld vooraf het beoogde gebruik van het onroerend goed, waardoor de mogelijkheid tot vrije overeenstemming over het gebruik ervan wordt beperkt. Evenzo stelt het een verplichte limiet aan huuraanpassingen, door een officiële index op te leggen bij afwezigheid van een uitdrukkelijke overeenkomst. Dit zou formele huurcontracten kunnen ontmoedigen en een kloof kunnen creëren tussen contracten en de economische realiteit.
Er zijn ook bepalingen die de verhuurder buitensporig belasten, zoals de verplichting om het pand zonder voorafgaande overeenkomst aan de huurder te koop aan te bieden, of die rechten verlenen zonder duidelijke wettelijke basis, zoals niet-wettelijke verplichtingen waaraan de huurder moet voldoen. Dit soort maatregelen moet worden heroverwogen, omdat ze het beginsel van contractvrijheid, dat van toepassing is op contractuele aangelegenheden, ondermijnen.
Conceptuele lacunes en juridische onduidelijkheden
Het project bevat weglatingen en onduidelijkheden die tot juridische onzekerheid. Een voorbeeld hiervan is artikel 12, waarin het begrip "afstand doen van rechten" wordt genoemd zonder het nauwkeurig te definiëren. Dit kan leiden tot interpretatieconflicten en onnodige rechtszaken in de hand werken.
Bovendien is de beëindiging van de huurovereenkomst , zelfs wanneer de partijen een vaste looptijd zijn overeengekomen, afhankelijk van een uitdrukkelijke opzegging . Deze bepaling is in tegenspraak met het algemene principe dat het verstrijken van een bepaalde termijn automatisch tot beëindiging van de overeenkomst leidt, tenzij er sprake is van een uitdrukkelijke verlenging of een stilzwijgende vernieuwing .
Procedurele en handhavingsaspecten
Er wordt ander procedureel regime voor huurovereenkomsten van woningen en bedrijfsruimten, zonder duidelijke technische rechtvaardiging. Dit zou kunnen leiden tot ongelijke behandeling voor de wet en een extra administratieve last voor het rechtssysteem.
Een cruciaal punt dat nog steeds onvoldoende geregeld is, betreft de prioriteit van pandrechten en de bescherming van de door de huurder verstrekte garantie. Het wetsontwerp laat in het midden welk recht prevaleert wanneer een rekening onderworpen is aan een beslagbevel na een bevel tot teruggave van de borgsom.
"Deze lacune in de regelgeving moet worden verholpen door een uniforme procedure in te voeren die duidelijke regels vaststelt voor de uitvoering van de garantie," concludeert hij.
