Rechtszekerheid in de vastgoedsector is niet alleen gebaseerd op goed opgestelde wetten. De ware kracht ervan schuilt in de consistentie waarmee deze wetten worden geïnterpreteerd en toegepast door de instanties die verantwoordelijk zijn voor de handhaving ervan. Wanneer deze consistentie ontbreekt, verliest het systeem aan voorspelbaarheid en verliezen burgers hun vertrouwen.
Jarenlang was een van de grootste uitdagingen voor het Dominicaanse kadaster niet zozeer het gebrek aan regelgeving, maar eerder de uiteenlopende criteria die werden gehanteerd voor identieke registratieprocedures. Dit is een realiteit die bekend is bij advocaten, makelaars en projectontwikkelaars, en die aan den lijve wordt ondervonden door iedereen die dagelijks met kadastrale registers te maken heeft.
In dat verband herinner ik me een heel specifieke ervaring uit mijn beginjaren als professional. In dezelfde week diende ik hetzelfde registratiedocument in bij het kadaster van Puerto Plata en vervolgens bij het kadaster van Santiago Rodríguez. Tot mijn verbazing eiste elk kantoor andere stempels en ontvangstbewijzen voor een identieke procedure. Toen ik vroeg waarom, was het antwoord simpel: "Dat is het beleid van het kadaster."
Een jaar later deed zich een vergelijkbare situatie voor bij het kadaster van La Vega. Dit was geen juridische fout of een gebrekkig dossier, maar iets dieperliggends en structureler: het ontbreken van een uniform registratiesysteem.
Dit gebeurde rond 2008 en 2009, in een tijd waarin veel vastgoedjuristen door ervaring leerden dat rechtszekerheid niet altijd uitsluitend afhing van de wet, maar ook van de plaats waar een zaak werd aanhangig gemaakt.
Vandaag, meer dan tien jaar later, markeert de publicatie van het Compendium van Registratiecriteria, goedgekeurd door de Vergadering van Registratoren van de Nationale Directie voor Titelregistratie in de eerste versie in september 2025, een keerpunt in deze situatie. We zijn getuige van een belangrijke institutionele vooruitgang, waar lang op is gewacht door degenen onder ons die het systeem van binnenuit hebben meegemaakt.
Rechtszekerheid in vastgoedzaken hangt niet alleen af van goede wetgeving. Het hangt in grote mate af van hoe die wetgeving in de dagelijkse praktijk wordt geïnterpreteerd en toegepast. Jarenlang was een van de grootste uitdagingen van het Dominicaanse kadaster juist de discrepantie in de criteria die verschillende kadastrale registers hanteerden voor in wezen vergelijkbare situaties.
Hetzelfde dossier kan in het ene rechtsgebied worden goedgekeurd en in een ander worden afgekeurd of zelfs geweigerd. Deze situatie is niet iets van het verleden. Nog maar zes maanden geleden maakte ik een vergelijkbare situatie mee bij het kadaster in Higüey, met een registratieproces voor de overdracht van een woning die als 'goedkoop' was geclassificeerd en waarvoor een belastingvrijstelling gold. Terwijl een identieke transactie in Santo Domingo zonder problemen werd goedgekeurd, werd deze in Higüey afgekeurd. Voor de gebruiker van het systeem leidt dit soort discrepanties tot onzekerheid, vertragingen en een gevoel van onveiligheid dat niet altijd te maken heeft met de rechtmatigheid van de handeling, maar eerder met de specifieke interpretatie van de ambtenaar van het kadaster.
In deze context introduceert het Compendium van Registratiecriteria geen nieuwe regels en wijzigt het het bestaande wettelijke kader niet. De werkelijke waarde ervan ligt in de uniformering van technische en juridische criteria die door griffieambtenaren bij de uitoefening van hun taken moeten worden toegepast. Met andere woorden, het beoogt ervoor te zorgen dat rechtszekerheid niet langer afhangt van het specifieke bureau waar een dossier wordt ingediend, maar berust op gemeenschappelijke, overeengekomen en formeel vastgestelde richtlijnen.
Het document zelf erkent dat de uiteenlopende situaties waarmee kadasterambtenaren te maken krijgen, coherente, voorspelbare reacties vereisen die voldoen aan het huidige regelgevingskader. Deze institutionele erkenning is significant. Het impliceert de acceptatie dat technische beoordelingsvrijheid, wanneer deze niet goed is gedefinieerd, een risicofactor kan vormen voor het publieke vertrouwen in het systeem.
Vanuit praktisch oogpunt heeft het standaardiseren van criteria een directe impact op het gehele vastgoedecosysteem: advocaten, makelaars, projectontwikkelaars, investeerders en uiteindelijke kopers. Een voorspelbaar registratiesysteem maakt een betere transactieplanning mogelijk, vermindert onzekerheden, minimaliseert onnodige observaties en versterkt de preventieve rechtsbescherming, wat toekomstige conflicten voorkomt.
Het is echter belangrijk om een evenwichtig beeld te schetsen. De standaardisering van criteria heft de kwalificatiefunctie niet op en vervangt evenmin de juridische analyse van elk specifiek geval. Ook ontslaat het de betrokken professionals niet van de verantwoordelijkheid om correct gestructureerde dossiers in te dienen die aan de regelgeving voldoen. Wat het wél doet, is willekeur verminderen, de institutionele samenhang versterken en de kwaliteit van de openbare registerdienst verhogen.
Een ander relevant aspect is het dynamische karakter van het Compendium. Het document voorziet in periodieke herziening en actualisering, omdat het vastgoedrecht een levend vakgebied is dat wordt beïnvloed door wet- en regelgeving en jurisprudentie, evenals door de evolutie van de markt zelf. Deze openheid voor continue verbetering is essentieel om te voorkomen dat standaardisatie star wordt.
In een steeds complexere vastgoedmarkt die nauwlettend in de gaten wordt gehouden door zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders, is consistente registratie geen luxe, maar een noodzaak. Vertrouwen in het systeem begint wanneer de regels duidelijk, uniform en consequent worden toegepast.
Dit compendium lost niet alle problemen van het Dominicaanse registerstelsel op, maar het markeert wel een belangrijk keerpunt. Het is een duidelijk institutioneel signaal dat rechtszekerheid niet alleen gebaseerd is op de wet zelf, maar ook op de manier waarop de staat ervoor kiest deze te interpreteren en toe te passen.
Want uiteindelijk schuilt de ware kracht van een vastgoedsysteem niet alleen in de regels, maar ook in het vertrouwen dat door de werking ervan wordt gegenereerd.
