Door Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO - De controversiële kwestie van de regulering van kortetermijnverhuur in de Dominicaanse Republiek zou een volledig hoofdstuk moeten krijgen in de veelgevraagde huurwet.
Dat is tenminste wat vastgoedrechtsexpert Héctor Alies Rivas suggereert. In een interview met El Inmobiliarioover dit onderwerp benadrukte hij het belang van regulering van dit soort diensten in de huurwetgeving.
"Airbnb is net als Uber, net als elk ander platform voor de deeleconomie, wat op zich niet slecht is. Wat het nodig heeft, is regulering. Maar in deze stad, in Santo Domingo, en ik denk in het hele land... is dit uit de hand gelopen, omdat mensen een kamer boeken en vervolgens vreemden in hun lift zien, en hun kinderen moeten dat ook zien," analyseerde de partner van advocatenkantoor Puello Herrera & Alies.
Hij adviseerde dat de wetgeving, die tijdens de huidige zittingsperiode van het parlement opnieuw werd ingediend, een volledig hoofdstuk zou bevatten dat is gewijd aan verhuur via platforms zoals Airbnb of andere vormen van kortetermijnverhuur. Het doel is om de wetgeving te moderniseren en ervoor te zorgen dat deze aansluit bij de huidige realiteit.
De universiteitsprofessor is tevens van mening dat "afzonderlijke regelgeving voor Airbnb... wellicht overdreven zou zijn.".
Héctor Alies Rivas, expert in vastgoedrecht. (Externe bron).
Hij merkte op dat er in andere landen succesvolle voorbeelden zijn van het reguleren van kortetermijnverhuur.
Hij noemde Frankrijk als voorbeeld, met name de stad Parijs, waar het aantal dagen per jaar dat voor dergelijke verhuur is toegestaan, beperkt is.
Hij verklaarde dat Duitsland regelgeving heeft vastgesteld en dat in Portugal het aantal vergunningen om via het Airbnb-platform te opereren, wordt gereguleerd.
"Met andere woorden, niet iedereen kan op Airbnb actief zijn; je hebt een vergunning nodig om op dat platform te mogen staan," zei hij.
Hij gaf ook aan dat dit soort vergunningen periodiek moeten worden herzien, bijvoorbeeld om de vier, vijf of zes jaar.
Alies Rivas verwees naar de ervaring met dit vraagstuk in Barcelona, waar het verhuren van privékamers voor korte periodes werd verboden als een manier om controle in te voeren.
Hij verklaarde dat een van de regels die in dat Europese land gelden, de beperking inhoudt dat een kamer in een gebouw niet voor een periode van minder dan 31 dagen verhuurd mag worden.
De advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht verklaarde dat veel landen zich verzetten tegen de verkoop van kortetermijnverhuur in hun historische centra.
Hij verklaarde dat sommige steden in de Verenigde Staten beperkingen hebben ingesteld met betrekking tot vergunningen en regelgeving.
Gisteren, dinsdag, is New York City begonnen met het invoeren van een reeks beperkingen op kortetermijnverhuur, wat het platform voor toeristische accommodaties Airbnb beschouwde als een feitelijk verbod op hun activiteiten.
Volgens de vastgoedexpert zijn soortgelijke maatregelen om deze diensten te reguleren ook in een stad in Californië genomen.
Hij noemde andere voorbeelden van regelgeving en zei dat Azië en Australië ook verboden hebben ingevoerd, waarvan sommige volledig waren.
Wat de stad Tokio betreft, gaf hij aan dat Airbnb weliswaar legaal is, maar dat de bestaande regelgeving de vraag naar deze diensten heeft afgeremd.
Er zijn nog andere controlemaatregelen die in dat Aziatische land met succes zijn ingevoerd, zoals beschreven door Alies Rivas, bijvoorbeeld het feit dat verhuurders essentiële gegevens verzamelen die aan de Japanse autoriteiten moeten worden gerapporteerd.
Wat te doen bij gemengde inkomens?
De vastgoedexpert werd geraadpleegd over de klacht die via El inmobiliariowas ingediend door mevrouw Niulvi Ramos. Zij bevindt zich in een wanhopige situatie, omdat ze noodgedwongen moet wonen in een pand waar kortstondige huurders verblijven die zich niet aan de basisregels van goed gedrag houden.
Gevraagd naar dit drama, gepubliceerd onder de titel "Wanneer een kortstondige huurder een ongeluksvogel wordt", onthulde advocaat Héctor Alies Rivas dat hij dergelijke zaken regelmatig behandelt.
Volgens hem roept de opkomst van Airbnb, dat in de Dominicaanse Republiek niet gereguleerd is, "interessante juridische vragen op over de reikwijdte van eigendomsrechten, verhuur en het leven in appartementencomplexen. De kwestie gaat verder dan zaken als samenleven en vereist een analyse van het lot van de rechten van appartementseigenaren.".
Hij gaf aan dat de regels van een appartementencomplex dit soort verhuur niet verbieden en dat een huiseigenaar het recht heeft om zijn of haar woning te verhuren voor de tijd en het bedrag dat hij of zij passend acht, omdat hij of zij daarmee gebruikmaakt van de eigendomsrechten.
Hij benadrukte echter dat artikel 4 van Wet 5038 betreffende appartementsrechten bepaalt dat elke eigenaar, voor het genot van zijn exclusieve eigendom, de gemeenschappelijke zaken vrijelijk mag gebruiken naar eigen goeddunken, zonder afbreuk te doen aan de rechten van de andere eigenaren.
Verder voerde hij aan dat, volgens artikel 7 van de bovengenoemde wettelijke bepaling, het door de Algemene Regels voor Kadastrale Opmetingen vastgestelde formulier voor de beschrijving van een appartementseenheid de bestemming van elke sector aangeeft.
Hij voegde eraan toe dat zodra dit appartementencomplex is geregistreerd, het gekozen doel afdwingbaar wordt. Daarom stelt hij dat, in principe, als het doel van een appartement bewoning is, dit kan worden opgevat als een juridische belemmering voor de eigenaar die het wil gebruiken voor kortetermijnverhuur.
Analyseer de volgende vraag: "De controversiële en regelgevende kwestie is of de eigenaar van een appartement, bij het betreden van het Airbnb-netwerk vanwege de duidelijke winst en het commerciële (en niet residentiële) doel, een hotelier of een gewone verhuurder wordt? Schendt dit de interne regels van het appartementencomplex?".
Hij stelde dat men niet mag vergeten dat elk appartementencomplex een eigen doel heeft, net zoals huurruimtes in een winkelcentrum een specifieke bestemming hebben omdat ze nooit als woonruimte gebruikt zouden kunnen worden.
“Een appartementencomplex is een appartementencomplex. Zodra er sprake is van kortetermijnverhuur, wordt het niet langer beschouwd als woongebruik, ook al lijkt dat misschien wel zo, maar als een hotelbedrijf. Daarom pleit Asonahores voor regulering hiervan, omdat het oneerlijke concurrentie op die markt creëert”, aldus Asonahores.
Hoewel er in de Dominicaanse Republiek regelgeving wordt ontwikkeld, suggereert de expert alternatieven te zoeken om potentiële problemen in gemengde huurcomplexen aan te pakken. Hij stelt voor de toegang van kortetermijnhuurders tot gemeenschappelijke ruimtes te beperken en slimme kaarten te gebruiken voor toegangscontrole, om zo overlast te voorkomen.
