SANTO DOMINGO– Op 21 november 1958 Wet 5038 betreffende appartementsgebouwen in de Dominicaanse Republiek aangenomen. Bijna 67 jaar zijn sindsdien verstreken, waardoor deze wet niet meer aansluit bij de huidige situatie in de vastgoedsector.
Dit werd onthuld door advocaat Israel López tijdens een interview in het programma "La Ventana de El Inmobiliario", waar hij erkende dat dit wettelijke kader dringend aan hervorming toe is.
De specialist in vastgoedrecht betoogde dat een van de belangrijkste aspecten van het moderniseren van de wetgeving de zoektocht naar praktische en flexibele oplossingen voor alledaagse conflicten tussen buren zou moeten zijn.
Naast het integreren van moderne figuren, benadrukte hij dat het niet redelijk is dat een geschil over geluidsoverlast een rechtbank, advocaten en hoorzittingen vereist, terwijl het ook door het condominiumbestuur.
"Het is onacceptabel dat we, om een situatie als deze op te lossen, een rechtbank moeten overnemen, advocaten moeten inhuren, moeten wachten op hoorzittingen, op deadlines, uitstel en gerechtelijke vertragingen. Met andere woorden, het is een proces dat naar mijn mening erg lang en bureaucratisch is om een conflict op te lossen dat wellicht op een andere, wat eenvoudigere manier, via de overheid, zou kunnen worden opgelost," legde hij uit.
Een andere opmerking van López was dat deze wet, die uit 44 hoofdstukken bestaat, geen inleidend gedeelte en geen preambule bevat om context te bieden. Bovendien merkte hij op dat er ook geen overwegingen in voorkomen.
Juridische stappen tegen "wanbetalende verhuurders"
Israel López legde uit dat de wet een "duidelijke" procedure vaststelt voor het innen van achterstallige onderhoudskosten in een appartementencomplex. Hij lichtte toe dat tijdens een gesprek het appartement met achterstallige betalingen kan worden geïdentificeerd en de eigenaar op de hoogte kan worden gesteld van de achterstand en het openstaande bedrag.
"Als ze dat negeren, wordt er bij de vastgoedautoriteit, bij het kadaster, een voorrecht geregistreerd ten gunste van het consortium van eigenaren op dat perceel," benadrukte hij.
De advocaat voegde eraan toe dat als de eigenaar ondanks een aanmaning de schuld blijft verzuimen te betalen, de vereniging van eigenaren bevoegd is een procedure tot executie van het onroerend goed te starten. Deze procedure, die namens de Vereniging van Eigenaren wordt uitgevoerd, kan uiteindelijk leiden tot de openbare verkoop van het pand om het verschuldigde bedrag te innen.
Toen de specialist het afsluiten van diensten besprak, was hij zeer duidelijk in zijn uitleg. Hij gaf aan dat hoewel het "kan", het iets is wat "niet zou moeten gebeuren" omdat het illegaal is.
“Het afsluiten van voorzieningen zou geen discussie moeten zijn… Sterker nog, er is een uitspraak van het Grondwettelijk Hof die stelt dat voorzieningen niet mogen worden afgesloten omdat het fundamentele rechten zijn: het recht op water en het recht op elektriciteit. Zodra je voorzieningen afsluit, gaat het genot, het gebruik en het voordeel van het eigendom verloren”, legde hij uit.
Gezien dit scenario merkte de advocaat op dat het juridische alternatief voor het oplossen van conflicten over niet-betaling van diensten het starten van een "langdurig, complex en kostbaar" gerechtelijk proces inhoudt
“Om een oplossing voor je probleem te vinden, moet je een langdurig juridisch proces doorlopen, omdat je advocaten moet inschakelen en deadlines moet afwachten. Bovendien moet je een aanzienlijk bedrag betalen om het proces te starten, maar je moet ook wachten op hoorzittingen en uitstel. Met andere woorden, het zijn lange processen. Juridische procedures zijn traumatisch in de Dominicaanse Republiek,” klaagde hij.
Hoe om te gaan met diefstal van geld in een appartementencomplex?
Een ander onderwerp dat tijdens het interview met Ana María Ramos, directeur van de El Inmobiliario, aan bod kwam, was de onregelmatigheid en verduistering van gelden binnen het beheer van appartementencomplexen.
In gevallen van diefstal legt de vastgoedrechtsspecialist uit dat de eerste stap is dat de vereniging van eigenaren een vergadering belegt om de onregelmatigheden te identificeren en te documenteren.
Zodra een probleem wordt geconstateerd, moet er een verantwoording worden opgevraagd waarin gedetailleerd wordt beschreven hoe de middelen zijn beheerd. Als het gebruik van de middelen niet gerechtvaardigd is, kan er een klacht worden ingediend bij het OpenbaarMinisterie voor onderzoek en vaststelling van de verantwoordelijkheid.
Als bewezen wordt dat het voor alimentatie bestemde geld is verduisterd, betoogde de advocaat, dan is er sprake van "misbruik van vertrouwen", wat de indiening van een strafrechtelijke klacht mogelijk maakt.
Onderhoudskosten: Is dat voldoende?
Tot slot ging López in op de onderhoudskosten in het land. Hij stelde aanvankelijk dat de huidige bedragen "erg laag" zijn. Hij erkende echter dat dit kan variëren afhankelijk van de aangeboden voorzieningen en diensten.
In dat verband legde de expert uit dat elk appartementencomplex, naast de vaste kosten, minstens 20% extra zou moeten reserveren voor de spaarrekening van de vereniging van eigenaren.
"De realiteit in de Dominicaanse Republiek is dat appartementencomplexen een economisch tekort hebben, en daarom zien we veel gebouwen die er aan de buitenkant erg verwaarloosd uitzien," zei hij.
De advocaat bracht de noodzaak naar voren om de onderhoudskosten te verhogen, om zo de goede staat van de diensten en het behoud van de panden te garanderen, zowel voor verhuur als voor verkoop.
Kortetermijnverhuur in de Dominicaanse Republiek
Ondanks het aantal jaren dat is verstreken sinds de invoering ervan, erkende de advocaat dat de appartementswet de kwestie van kortetermijnverhuur in het land, zoals Airbnb, reguleert.
Hij legde uit dat de eigenaren, via vergaderingen die door het consortium worden georganiseerd, regels kunnen vaststellen om te bepalen of ze dit type verhuur al dan niet in hun appartementencomplex toestaan.
In dat verband verduidelijkte hij dat het expliciet opnemen van de kwestie van kortetermijnhuur in de wetgeving zou helpen de onduidelijkheid in het regelgevingskader op te lossen.
Volgens de specialist zou dit hen in staat stellen de problemen te overwinnen waarmee veel appartementencomplexen te maken hebben bij het bijeenroepen van vergaderingen en het bijwerken van hun reglementen, wat essentieel is voor de regulering van dit momenteel florerende bedrijfsmodel
"Met Wet 5038 van 1958 kunnen we, via de regels en besluiten van de vereniging van eigenaren, bepalen of kortetermijnverhuur is toegestaan of niet, maar alles hangt af van het doel waarvoor het vastgoedproject is gebouwd," zei hij.
Voor meer informatie over dit interview nodigen we u uit om de nieuwe aflevering van “La Ventana de El Inmobiliario”op ons YouTube-kanaal te bekijken.
