In Groot-Santo Domingo hebben verticale groei en vastgoeduitbreiding de afgelopen tien jaar het tempo van de stedelijke ontwikkeling bepaald. Nieuwe torens, kantoorgebouwen en commerciële en residentiële projecten veranderen het landschap elk jaar. Hoewel deze economische dynamiek positief en wenselijk is, bestaat er een structureel probleem dat de kwaliteit van het stadsleven, de veiligheid van de burgers en de waarde van de ontwikkelingen zelf bedreigt: de illegale bezetting van de openbare ruimte, met name trottoirs en perceelgrenzen.
Dit fenomeen overstijgt sociale klassen en sectoren. We zien het zowel in achtergestelde buurten als in de meest exclusieve wijken van de stad. In buurten zoals Naco, Piantini, Arroyo Hondo of de wijk Paraíso 'absorberen' hoogbouw en grote projecten vaak trottoirs alsof ze deel uitmaken van hun privébezit. Ze worden versierd met plantenbakken, toegangshellingen, op maat gemaakte bestrating of decoratieve elementen die hun oorspronkelijke functie – het mogelijk maken van veilig voetgangersverkeer – volledig tenietdoen.
En we hebben het niet alleen over geïmproviseerde werkplaatsen in woonwijken of informele bedrijven die stoepen in beslag nemen in arbeidersbuurten. We hebben het ook over verzekeringsmaatschappijen, autodealers, banken en projectontwikkelaars in het hogere segment die tot aan de rand van hun terrein bouwen en de openbare ruimte naar believen aanpassen, vaak zonder toezicht of consequenties.
Een trottoir is geen luxe, maar een recht
Respect voor trottoirs en perceelgrenzen is niet louter een esthetische kwestie. Het is een fundamentele voorwaarde voor stedelijke orde, mobiliteit en veiligheid. Zonder functionerende trottoirs wordt een stad gevaarlijk voor voetgangers. Zonder voldoende afstand tot de perceelgrenzen worden gebouwen dicht op elkaar gebouwd, waardoor ventilatie wordt belemmerd, groene ruimtes verdwijnen, regenwaterafvoersystemen verstopt raken en de toekomstige waarde van het gebied afneemt.
Volgens gegevens van het Dominicaanse Observatorium voor Stedenbouw (ODU) voldoet 62% van de nieuwe woon- en bedrijfsgebouwen die tussen 2019 en 2023 in de stedelijke gebieden van Groot-Santo Domingo zijn gebouwd, niet aan de minimale afstanden tot de perceelgrens die in de gemeentelijke regelgeving zijn vastgelegd. In veel gevallen wordt de vereiste afstand van 3 tot 5 meter tot de perceelgrens weggelaten om parkeerruimte of extra bebouwde oppervlakte te creëren. Deze praktijk is niet alleen in strijd met de nationale bestemmingsplannen, maar schaadt ook direct de kwaliteit van de directe omgeving en het stedelijk weefsel als geheel.
Een technisch rapport van het Dominican College of Engineers, Architects and Surveyors (CODIA) uit 2023 toonde aan dat een op de drie onderzochte bouwwerken in stedelijke gebieden met een midden- en hogere inkomensgroep minstens één van de verplichte grenswaarden overschreed, en dat gemeenten geen systematische inspectieprotocollen na de bouwvergunning hebben.
Ondertussen bleek uit een onderzoek van het Institute for Sustainable Urban Mobility (IMUS) dat meer dan 68% van de trottoirs in de hoofdstad gedeeltelijk of volledig geblokkeerd wordt door bedrijven, gebouwen, illegale opritten of geparkeerde voertuigen. In wijken als Villa Juana, María Auxiliadora en Los Prados loopt meer dan 70% van de voetgangers op straat vanwege een gebrek aan ruimte op het trottoir. Met andere woorden, in een groot deel van de stad kunnen voetgangers nergens lopen zonder hun veiligheid in gevaar te brengen.
Volgens de Inter-Amerikaanse Ontwikkelingsbank kunnen investeringen in goed ontworpen openbare ruimtes de vastgoedwaarden in de directe omgeving met 5% tot 25% verhogen. Omgekeerd heeft de verslechtering van openbare ruimtes doorgaans het tegenovergestelde effect: waardevermindering, onveiligheid, overbevolking en een verschuiving van vastgoedwaarden naar andere, beter onderhouden gebieden.
Gestolen stoeptegels hebben een negatieve invloed op de waarde van onroerend goed
Deze realiteit heeft een directe impact op de vastgoedprijzen. Gebieden waar de openbare ruimte verwaarloosd, ingekrompen of chaotisch is, verliezen hun aantrekkingskracht voor kopers, bewoners en investeerders. En na verloop van tijd vertaalt dit waardeverlies zich in lagere rendementen, lagere huurinkomsten, minder investeringen en een algemene achteruitgang van de algehele staat van het gebied.
Het is tegenstrijdig dat, terwijl stadsmarketingcampagnes Santo Domingo proberen te presenteren als een moderne, toeristische, verbonden en ambitieuze hoofdstad met een internationale uitstraling, in de praktijk de minimale norm van stedelijke waardigheid niet gegarandeerd is: een stoep zonder obstakels.
Zoals een goede vriend van mij, een architect en stedenbouwkundige, altijd tegen me zei: "Een vrouw kan in Santo Domingo geen twee stratenblokken op hakken lopen zonder de straat op te stappen of haar enkel te verzwikken." En die uitspraak, die misschien anekdotisch lijkt, beschrijft treffend de kritieke toestand van onze openbare ruimte.
De steden die we bewonderen, zorgen voor wat wij laten verloren gaan
Het is paradoxaal hoe we voortdurend inspiratie putten uit steden als Madrid, Bogotá, New York of Miami, terwijl we negeren dat deze steden, ondanks hun hoge bevolkingsdichtheid en de druk van de vastgoedmarkt, hun trottoirs, terugspringende gevels, pleinen, voetgangersovergangen en regels voor stedelijk samenleven angstvallig beschermen. Ze doen dit omdat ze begrijpen dat stedelijke ontwikkeling niet mogelijk is door datgene op te offeren wat het gemeenschapsleven mogelijk maakt: de openbare ruimte.
Steden zoals Medellín, São Paulo, Buenos Aires en Mexico-Stad hebben processen van actief herstel van de openbare ruimte in gang gezet, waarbij ze mensen die de stoep bezetten bestraffen en voldoende afstand tot de straat eisen voor nieuwe constructies. Dit maakt deel uit van hun strategie om de leefkwaliteit in de stad te verbeteren en formele investeringen aan te trekken.
Wie is hiervoor verantwoordelijk?
De verantwoordelijkheid ligt primair bij gemeenteraden en gemeentelijke afdelingen voor stadsplanning en bouwtoezicht. Zij zijn belast met het beoordelen van plannen, het goedkeuren van bouwprojecten, het controleren van de naleving van wettelijke afstanden en het opleggen van sancties bij overtredingen. In de praktijk ontbreekt het de meeste van deze instanties echter aan de operationele capaciteit, onafhankelijkheid of politieke wil om de belangrijkste spelers in de stadsontwikkeling aan te pakken. En ondertussen verankert de wanorde zich.
Vanuit de projectontwikkelingssector begrijpen we de toewijding die nodig is om projecten uit te voeren en de economie te stimuleren, maar dit mag geen vrijbrief worden. Het kan niet zo zijn dat een projectontwikkelaar, simpelweg door grond te kopen en een vergunning aan te vragen bij de gemeente, denkt dat hij of zij zomaar alles kan doen wat hij of zij wil. De verantwoordelijke instantie moet ook ingrijpen en ervoor zorgen dat de openbare ruimte niet wordt opgeofferd in naam van de groei.
Het is dringend noodzakelijk deze instellingen te versterken door ze te voorzien van middelen, technisch personeel en effectieve juridische instrumenten. Maar het is ook essentieel dat burgers, brancheorganisaties en verantwoordelijke projectontwikkelaars zich uitspreken, eisen stellen en respect voor de openbare ruimte promoten als een niet-onderhandelbare voorwaarde voor vastgoedontwikkeling.
Conclusie
Het probleem van gestolen trottoirs is niet gering. Het is geen triviaal detail. Het is een diepgaand symptoom van hoe de stad is ontworpen en wie het recht heeft om er gebruik van te maken. Want wanneer een trottoir wordt gestolen, wordt niet zomaar een technische regel overtreden. Het is de enige ruimte waar we allemaal gelijk zijn, waar het niet uitmaakt of je rijdt of loopt, of je een gebouw bezit of niet, of je een klant of een voorbijganger bent.
Als we blijven toestaan dat hoogbouw de afstand tot de straat negeert, bedrijven de stoep oprukken en niemand de regelgeving handhaaft, verliezen we niet alleen onze mobiliteit. We verliezen onze stad.
En zonder een stad is er geen vastgoedwaarde die op de lange termijn behouden kan blijven.
