Kwestiesdie rechtstreeks van invloed zijn op de bouw en de vastgoedmarkt zijn verdeeld over de commissies voor Openbare Werken, Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen, Industrie, Handel en Vrije Zones, en Justitie en Mensenrechten.
SANTO DOMINGO. – Door de dossiers te volgen, kunnen we twee agenda's onderscheiden: de ene heeft direct betrekking op bouwactiviteiten, de legalisering van gebouwen en het onderhoud van de infrastructuur.
De andere tak behandelt vastgoedbemiddeling, appartementencomplexen, investeringen en de juridische zekerheid van vastgoedtransacties.
Een buitengewone regularisatie
Het project dat een buitengewone, tijdelijke en voorwaardelijke regeling instelt voor de regularisatie van bouwwerken, stedelijke aanpassing, kadastrale actualisering en koppeling van registraties, is een van de meest recente initiatieven met een directe impact op de bouwsector.
Het heeft dossiernummer 01655-2026-PLO-SE en werd op 9 juni 2026 door senator Rafael Barón Duluc Rijo bij de Senaat ingediend en op dezelfde dag doorgestuurd naar de Permanente Commissie voor Openbare Werken.
Het voorstel behandelt vier kwesties gezamenlijk: gebouwen die gelegaliseerd moeten worden, aanpassing van de stedenbouwkundige planning, actualisering van het kadaster en koppeling tussen kadastrale en registergegevens.
Het project is van nature niet beperkt tot een bouwvergunning, maar de reikwijdte ervan raakt ook de documentatie van de eigendommen en daarmee de mogelijkheid om een bestaand gebouw formeel te koppelen aan de bijbehorende kadastrale en registratiegegevens.
Het wetsvoorstel bevindt zich nog in een vroeg stadium en uit de openbare documenten van de Senaat, die beschikbaar zijn om het initiatief te volgen, blijkt dat het is ingediend en naar een commissie is verwezen, maar er is nog geen rapport van de commissie Openbare Werken of goedkeuring in eerste lezing.
Het is tevens een van de richtlijnen die nageleefd moeten worden, omdat ze gevolgen kan hebben voor een groot aantal bestaande constructies die niet volledig voldoen aan de eisen van de stedenbouw, het kadaster of de registratie.
Dit project moet echter niet worden verward met Wet 368-22 betreffende ruimtelijke ordening, landgebruik en menselijke nederzettingen, die reeds van kracht is en waarvan de uitvoeringsregels vervolgens zijn goedgekeurd. Het regularisatie-initiatief heeft een ander doel: een buitengewone regeling instellen voor bestaande situaties.
Onderhoud van overheidsgebouwen om de tien jaar
Een ander wetsvoorstel dat rechtstreeks verband houdt met de bestaande infrastructuur wordt momenteel behandeld in de Kamer van Afgevaardigden. Het betreft het wetsvoorstel inzake het tienjaarlijks onderhoud van de infrastructuur van staatsgebouwen, ingediend onder nummer 05423-2024-2028-CD.
Het voorstel werd op 17 maart 2026 ingediend door afgevaardigde Elvira Corporán de los Santos de Lebrón en de volgende dag werd het in behandeling genomen door de plenaire vergadering en doorgestuurd naar de Permanente Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen.
De commissie heeft het op 8 april aan haar agenda toegevoegd, samen met het project om het eigendomsregime in appartementencomplexen te moderniseren en andere initiatieven met betrekking tot gebouwen.
Het project introduceert een periodieke onderhoudsverplichting voor overheidsgebouwen en is voor de bouwsector interessant omdat de focus verschuift van nieuwbouw naar het behoud van bestaande infrastructuur.
Volgens de meest recente openbare documenten was het initiatief nog niet aan de voltallige raad voorgelegd voor een eerste lezing. De huidige status: in behandeling bij de vaste commissie voor huisvesting, leefomgeving en gebouwen.
Appartementencomplexen staan op de bouwagenda
Hoewel het condominiumproject duidelijk tot de vastgoedmarkt behoort, geeft de locatie binnen de Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Bouw het een constructieve dimensie.
Het alomvattende wetsvoorstel voor de modernisering en regulering van het condominiumstelsel in de Dominicaanse Republiek werd oorspronkelijk ingediend op 10 juni 2025 onder dossiernummer 04357-2024-2028-CD.
De Kamer heeft het voorstel op 18 juni 2025 in overweging genomen en doorgestuurd naar de Vaste Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen.
Het belang ervan voor de bouw en de vastgoedmarkt ligt in het feit dat het eigendomsregime van appartementsgebouwen van invloed is op de organisatie van gebouwen die onder dat regime vallen, de rechten op gemeenschappelijke ruimten en de relatie tussen eigenaren en beheer.
Het initiatief werd vervolgens op 12 maart 2026 opnieuw ingediend met dossiernummer 05386-2024-2028-CD, waarbij het vorige dossier als referentie werd behouden, en deze nieuwe versie werd teruggestuurd naar dezelfde commissie.
Op 8 april 2026 heeft de Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Bouw dossier 05386 uitdrukkelijk opgenomen in de lijst met initiatieven die zij moest bestuderen.
Het gedocumenteerde traject laat daarom twee opeenvolgende dossiers voor dezelfde wetgevingslijn zien, niet twee verschillende projecten, en het wordt momenteel door een commissie bestudeerd.
Makelaardij in onroerend goed, de sector die de grootste vooruitgang heeft geboekt
In januari 2026 werden drie wetsvoorstellen met verschillende formuleringen aan de Senaat voorgelegd, die tot doel hadden de bemiddeling in de vastgoedsector te reguleren:
- 01305-2026-PLO-SE, door Félix Ramón Bautista Rosario, gedeponeerd op 20 januari;
- 01327-2026-PLO-SE, door Eduard Alexis Espiritusanto Castillo, gedeponeerd op 28 januari;
- 01334-2026-PLO-SE, door Rafael Barón Duluc Rijo, gedeponeerd op 29 januari.
Dit is momenteel het vastgoedproject met de langste wetgevingsgeschiedenis, maar het rapport van de vaste commissie voor industrie, handel en vrije zones heeft de drie initiatieven samengevoegd en 01334-2026 als basis vastgesteld, omdat het van mening was dat dit het doel van de andere twee omvatte.
Alle drie de voorstellen hebben ook precedenten. In 2025 diende Félix Bautista dossier 00426-2025-PLO-SE in; Eduard Espiritusanto, 00424-2025-PLO-SE; en Rafael Barón Duluc, 00620-2025-PLO-SE. Alle drie de initiatieven liepen datzelfde jaar af en werden vervolgens in 2026 opnieuw ingediend.
Het wetsvoorstel beoogt de bemiddeling in de vastgoedsector en misleidende reclame te reguleren en stelt het Ministerie van Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen aan als de toezichthoudende instantie voor deze activiteit, waarbij mechanismen worden gecreëerd voor de registratie, controle en supervisie van vastgoedmakelaars en -bureaus.
Met andere woorden, het wetgevingsdebat over de regulering van vastgoedbemiddelaars begon niet in 2026. De drie wetgevers hadden vergelijkbare voorstellen ingediend en opnieuw ingediend, hoewel de Commissie in 2025 vooruitgang boekte bij het samenvoegen van de tekst en het is gedocumenteerd dat zij in september van dat jaar al werkte aan de artikelen 22 tot en met 56.
In november meldde hij dat hij de drie voorstellen had samengevoegd en dat hij de evaluatie zou voortzetten met de technische directie voor wetgevingsevaluatie.
Op 21 april 2026 bracht de Commissie een gunstig rapport uit met enkele aanpassingen en voegde de drie dossiers formeel samen op basis van 01334. Op dezelfde dag werd het rapport door de plenaire vergadering voorgelezen.
Op 23 april keurde de Senaat het initiatief in eerste lezing goed, waarna het ook in tweede lezing werd bekrachtigd. De volgende stap was het doorsturen naar de Kamer van Afgevaardigden.
Huidige status: Senaat heeft geen behandeling meer; wetsvoorstel doorgestuurd naar de Kamer van Afgevaardigden om het wetgevingsproces voort te zetten.
Appartementencomplexen: een hervorming die nog steeds in behandeling is
Het condominiumproject heeft een dubbele betekenis: vanuit bouwkundig oogpunt heeft het gevolgen voor de regelgeving betreffende gebouwen die onder het horizontale eigendomsregime vallen.
Vanuit vastgoedperspectief heeft dit directe gevolgen voor het eigendom, het beheer en het gebruik van wooneenheden en gemeenschappelijke ruimtes.
De eerste versie, dossier 04357-2024-2028-CD, werd op 10 juni 2025 ingediend en op 18 juni naar de Housing, Habitat and Building Commission verzonden.
Het jaar daarop werd het opnieuw ingediend als 05386-2024-2028-CD, gedeponeerd op 12 maart 2026 en de Commissie nam het uitdrukkelijk op in haar werkagenda van 8 april 2026.
Het project wordt momenteel beoordeeld door de vaste commissie voor huisvesting, leefomgeving en gebouwen, dus dit is een van de vastgoedprojecten die nog aanzienlijk kunnen veranderen voordat ze in de plenaire vergadering worden behandeld.
Bevordering van investeringen
Het wetsvoorstel ter bevordering van investeringen in de Dominicaanse Republiek heeft een nog langere geschiedenis. Het oorspronkelijke initiatief werd in 2024 ingediend door Alexis Victoria Yeb.
Het wetsvoorstel werd op 28 februari 2024 in de Senaat ingediend, op 25 juni door die kamer goedgekeurd en op 8 juli 2024 naar de Kamer van Afgevaardigden gestuurd, maar het dossier is uiteindelijk verlopen.
Het initiatief werd in 2026 opnieuw ingediend in de Senaat onder dossiernummer 01396-2026-PLO-SE, dat op 19 februari 2026 werd gedeponeerd. De Senaat nam het in behandeling en verwees het op 4 maart door naar een commissie.
Het document schept een juridisch kader voor binnenlandse en buitenlandse investeringen en definieert de rechten en plichten van investeerders.
De commissie voor industrie, handel en vrijhandelszones stemde ermee in haar rapport op 12 mei in te dienen, en het werd inderdaad op 13 mei voorgelezen. De Senaat keurde het initiatief in eerste lezing en vervolgens ook in tweede lezing goed.
De relatie met de vastgoedmarkt is niet exclusief, omdat het project een breed investeringsspectrum heeft. Daarom zou het niet als een "vastgoedwet" moeten worden gepresenteerd.
Maar het hoort wel degelijk thuis op de agenda van de vastgoedsector: algemene investeringsregels, rechtszekerheid en investeerdersrechten kunnen kapitaalbeslissingen beïnvloeden, wat ook gevolgen heeft voor de vastgoedontwikkeling. Huidige status: goedgekeurd door de Senaat en in behandeling bij de Kamer van Afgevaardigden, die het als geldig beschouwt, niet als verlopen.
Onteigening van onroerend goed
Er is ook een minder zichtbaar initiatief, maar wel een van groot belang voor eigenaren en projectontwikkelaars: het project voor een organieke wet inzake onteigening van onroerend goed door middel van een verklaring van openbaar nut of maatschappelijk belang.
Dossier 01299-2026-PLO-SE werd op 19 januari 2026 ingediend door senator Félix Ramón Bautista Rosario en verzonden naar de Permanente Commissie voor Justitie en Mensenrechten.
Het initiatief beoogt een organisch stelsel te creëren voor de onteigening van onroerend goed wanneer er sprake is van een verklaring van openbaar nut of maatschappelijk belang.
Het is geen vastgoedwet in de commerciële zin, maar het raakt wel direct aan een centraal element van de grondmarkt: de voorwaarden waaronder de staat een eigendom onteigent en de procedure die daarbij gevolgd moet worden.
Het dossier behoort niet tot de projecten die volgens de geraadpleegde bronnen de plenaire vergadering hebben bereikt en wordt momenteel in een commissie bestudeerd.
De kaart die het Congres heeft achtergelaten
Door de initiatieven per onderwerp te scheiden, wordt het beeld duidelijker.
Bouw
1. Regularisatie van bouwwerken, aanpassing van de stedenbouwkundige planning, actualisering van het kadaster en koppeling van registraties
Exp. 01655-2026-SLO-SE
Ingediend: 9 juni 2026.
Status: in behandeling bij de commissie Openbare Werken.
2. Onderhoud van overheidsgebouwen om de 10 jaar
Exp. 05423-2024-2028-CD
Ingediend: 17 maart 2026.
Status: in behandeling bij de Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Bouw.
3. Modernisering van het appartementseigendomssysteem
Huidig bestand 05386-2024-2028-CD, vorig bestand 04357-2024-2028-CD.
Eerste storting: 10 juni 2025.
Opnieuw geïntroduceerd: 12 maart 2026.
Status: in behandeling bij de Commissie voor Huisvesting, Leefomgeving en Bouw.
Vastgoed
1. Bemiddeling in onroerend goed en misleidende reclame
Exp. basis 01334-2026-PLO-SE, samengevoegd met 01305 en 01327.
Stortingen: 20, 28 en 29 januari 2026.
Status: goedgekeurd door de Senaat en doorgestuurd naar de Kamer van Afgevaardigden.
2. Eigendomsregime van appartementen
Exp. 05386-2024-2028-CD.
Oorsprong: 10 juni 2025; herintroductie op 12 maart 2026.
Status: in opdracht.
3. Bevordering van investeringen
Huidige vervaldatum: 01396-2026-PLO-SE.
Opnieuw geïntroduceerd: 19 februari 2026, na een traject dat in 2024 begon.
Status: goedgekeurd door de Senaat en de Kamer van Afgevaardigden.
4. Onteigening van onroerend goed ten behoeve van het algemeen nut of het maatschappelijk belang
Exp. 01299-2026-PLO-SE.
Ingediend: 19 januari 2026.
Status: bij de Commissie Justitie en Mensenrechten.
Het wetgevingslandschap laat daarom geen enkele lopende hervorming van de vastgoedsector zien. Het toont wel verschillende onderdelen die betrekking hebben op verschillende segmenten van de markt: wie mag optreden als tussenpersoon bij een transactie, hoe het eigendom van appartementen wordt gereguleerd, hoe investeringen worden beschermd of aan voorwaarden worden gebonden, hoe bestaande gebouwen worden gelegaliseerd en onder welk regime eigendommen kunnen worden onteigend.
Er is een belangrijk verschil tussen de twee agenda's: de vastgoedagenda heeft al een wetsvoorstel dat door de Senaat is aangenomen en nu in de Kamer van Afgevaardigden ligt, terwijl de initiatieven voor regularisatie en onderhoud in de bouwsector nog in de commissie liggen.
Het is aan de wetgevers om te beslissen welke regelgevende wijzigingen er vóór eind 2026 op de markt kunnen komen.
