Door Joan Féliz
Speciaal voor El Inmobiliario
In veel van 's werelds grote metropolen heeft ongecontroleerde stedelijke wildgroei een duidelijk, maar stilzwijgend gevolg gehad: de uittocht van gezinnen uit het stadscentrum naar de buitenwijken. Dit is het geval in New York City, waar wonen in Manhattan – behalve dat het duur is – een dagelijkse strijd betekent tegen verkeer, ruimtegebrek en stedelijke stress. Als reactie hierop hebben duizenden mensen ervoor gekozen zich te vestigen op Long Island, in Queens, Brooklyn of zelfs in New Jersey, vanwaar ze dagelijks pendelen naar hun werk in de stad.
Hetzelfde gebeurt in Mexico-Stad, waar mensen die meer ruimte, veiligheid en rust zoeken, zijn verhuisd naar wijken zoals Cuautitlán, Texcoco en Ecatepec. In Lima hebben wijken zoals La Molina en Pachacámac mensen geabsorbeerd die de verkeerschaos en de bevolkingsdichtheid van de meer centrale gebieden niet langer kunnen verdragen. Deze verschijnselen vertonen een gemeenschappelijk patroon: steden die groeiden zonder effectieve planning, waar snelle verticale ontwikkeling niet gepaard ging met een evenredige toename van infrastructuur of voorzieningen.
Santo Domingo vormt hierop geen uitzondering
De afgelopen jaren heeft onze hoofdstad een enorme verticale ontwikkeling doorgemaakt die de skyline en de stedelijke dynamiek ingrijpend heeft veranderd. Wat begon met geïsoleerde luxeprojecten is uitgegroeid tot een lawine van torens die traditionele wijken zoals Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista en Serrallés hertekenen. Waar vroeger één gezin in een huis van één verdieping woonde, wonen er nu 40 of 50 gezinnen in een toren van 10 tot 20 verdiepingen. Elk gezin bezit minstens één auto.
Moderniteit of wanorde in vermomming?
Op het eerste gezicht lijkt het misschien een teken van ontwikkeling: meer woningen, meer investeringen, meer dynamiek. Maar bij nader onderzoek blijkt dat de verticale groei van Santo Domingo plaatsvindt op een manier die losstaat van een alomvattende stadsplanning. En dat heeft gevolgen.
Verkeer is bijvoorbeeld een van de meest zichtbare en kritieke gevolgen. De overbevolking van straten die ontworpen zijn voor een lagere bebouwingsdichtheid heeft geleid tot files op belangrijke wegen, verergerde verkeersopstoppingen en had een negatieve impact op de levenskwaliteit van iedereen, inclusief de bewoners van deze nieuwe woontorens. Veel projecten worden gebouwd met slechts 1,2 parkeerplaatsen per wooneenheid, in gebieden waar elk gezin twee of meer auto's bezit. De straten, die sowieso al geen functionele trottoirs hebben, veranderen in geïmproviseerde parkeerplaatsen.
Het district loopt leeg... en wordt dichterbevolkt
Ironisch genoeg, hoe meer hoogbouw er wordt gebouwd, hoe meer gezinnen uit de midden- en hogere middenklasse besluiten het Nationaal District te verlaten op zoek naar een rustiger, veiliger en minder druk leven. Ze verhuizen naar wijken zoals Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand of La Guáyiga, en zelfs naar bestemmingen zoals Punta Cana of Jarabacoa. De hoofdstad blijft, ironisch genoeg, achter met de auto's... en zonder de permanente bewoners.
Dit fenomeen heeft ingrijpende gevolgen voor de stedelijke en maatschappelijke samenleving. Er wordt veel gebouwd, maar niet per se stabiel bewoond. Veel van deze woningen belanden in kortlopende verhuurprojecten met een hoog verloop, waardoor er geen duurzame gemeenschappen of een echte stedelijke structuur ontstaan.
De illusie van luxe versus het woningtekort
Volgens de Centrale Bank vertegenwoordigt de bouwsector ongeveer 10% van het bbp van de Dominicaanse Republiek, een cijfer dat het belang van de sector voor de economie aantoont. Deze groei is echter niet voldoende geweest om het woningtekort, dat meer dan 900.000 eenheden bedraagt, te verminderen. Hiervan betreft het Nationaal Bureau voor de Statistiek (ONE) en het Ministerie van Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (MIVHED) ruim 600.000 kwalitatief tekorten en ongeveer 300.000 kwantitatief tekorten.
Veel van de nieuwe hoogbouwflats zijn gericht op het hogere segment, met prijzen variërend van 150.000 tot 350.000 dollar of meer. En de gemiddelde Dominicaan? Die wordt buitengesloten. De bouwboom voorziet niet in de meest fundamentele behoefte: toegang tot fatsoenlijke huisvesting voor de meerderheid.
Overbelaste infrastructuur, ingestorte diensten
Het Observatorium voor Openbaar Beleid van de UASD heeft gewaarschuwd dat wijken zoals Naco, La Julia en Mirador Norte al te maken hebben met overbelaste riolerings- en elektriciteitsnetwerken, terwijl bevolkingsgroei zonder de ondersteuning van openbare ruimtes, groene zones, riolering of scholen in de buurt leidt tot een oncomfortabele en uitsluitende stad.
Het aantal bouwvergunningen is jaar na jaar gestegen. Alleen al in 2023 keurde de MIVHED meer dan 1.700 vergunningen goed, waarvan vele voor hoogbouwprojecten met meerdere appartementen. Maar deze versnelling is niet gepaard gegaan met aanpassingen aan de bestemmingsplannen of een herinrichting van de wegen om deze groei mogelijk te maken. Het resultaat: een stad in chaos.
En wat is de rol van de autoriteiten?
Het stadhuis van het Nationaal District en andere gemeentelijke instanties zijn overweldigd door het tempo van de ontwikkeling. De afdeling Stedenbouw beschikt niet over een actueel masterplan en veel beslissingen lijken meer te zijn ingegeven door onmiddellijke belangen dan door een visie op een duurzame stad.
Het gebrek aan coördinatie tussen instanties zoals INTRANT, de dienst Openbare Werken, CAASD en de gemeenteraden heeft ertoe geleid dat de torens weliswaar zijn gegroeid, maar zonder trottoirs, zonder toegang, zonder afwatering en zonder planning.
Een stad om naar te kijken, niet om in te wonen
De skyline van Santo Domingo wordt steeds indrukwekkender. De torens, waarvan vele een onberispelijk ontwerp hebben, trekken de aandacht van lokale en buitenlandse investeerders. Maar een stad wordt niet alleen beoordeeld op haar hoogte, maar ook op de kwaliteit van leven die ze haar inwoners biedt.
Vandaag hebben we een kans: om het roer om te gooien voordat het te laat is. We hebben modern stedenbouwkundig beleid nodig, de betrokkenheid van stedenbouwkundigen bij de goedkeuringsprocessen, stimulansen voor evenwichtige ontwikkeling en een meer mensgerichte benadering van stadsplanning.
Conclusie: het probleem ligt niet bij de toren, maar bij de improvisatie
Het bouwen in de hoogte is geen vergissing. Sterker nog, het is in veel steden zeer succesvol toegepast. Dat succes is echter te danken aan bewuste planning, met aandacht voor infrastructuur, efficiënte mobiliteit, adequate voorzieningen en een langetermijnvisie.
In Santo Domingo hebben we nog tijd. Verticale ontwikkeling kan een bondgenoot zijn van stedelijke ontwikkeling... maar alleen als het op een verantwoorde manier gebeurt, met data, technisch leiderschap en een collectieve visie op de toekomst van de stad.
