Door Reyna Echenique
Speciaal voor El Inmobiliario
De vastgoedmarkt van de Dominicaanse Republiek heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke groei doorgemaakt, gedreven door toerisme, buitenlandse investeringen en infrastructuurontwikkeling. In deze context van expansie is een nieuwe figuur opgedoken in de vastgoedsector: de "Master Broker". Dit bedrijfsmodel, dat een revolutie belooft in de marketing van vastgoedprojecten, heeft zowel enthousiasme als controverse binnen de sector teweeggebracht.
1. De opkomst van de meestermakelaars
Masterbrokers zijn makelaarskantoren of -bedrijven die exclusieve rechten verwerven om grote vastgoedprojecten op de markt te brengen. Hun bedrijfsmodel is gebaseerd op het werven van subbrokers die de verkoop verzorgen, waarbij hen toegang tot exclusieve projecten en aantrekkelijke commissies wordt beloofd. Dit systeem heeft snel aan populariteit gewonnen, met name in gebieden met een hoge toeristische ontwikkeling zoals Punta Cana, Bayahibe en Samaná.
2. Beloftes en kansen
Voor veel makelaars, met name nieuwkomers in de branche of makelaars met een beperkt netwerk, is het aanbod van een Master Broker aantrekkelijk. Het biedt de mogelijkheid om aan prestigieuze projecten te werken, toegang te krijgen tot hoogwaardig marketingmateriaal en potentieel aanzienlijke commissies te verdienen. Bovendien belooft het een flexibele werkstructuur en de kans op professionele groei binnen de sector.
3. De realiteit achter de beloftes
De ervaringen van veel tussenpersonen zijn verre van idyllisch geweest. De belangrijkste gemelde problemen zijn onder andere:
a) Vertragingen in de uitbetaling van commissies: Veel submakelaars melden dat ze tot wel drie of vier jaar moeten wachten op hun betalingen, wat leidt tot ernstige problemen met de cashflow en de financiële stabiliteit.
b) Verantwoordelijkheid jegens klanten: Submakelaars zijn vaak het enige aanspreekpunt voor klanten en moeten klachten en problemen afhandelen zonder voldoende ondersteuning van de hoofdmakelaar of projectontwikkelaar.
c) Gebrek aan nazorg: Zodra de verkoop is afgerond, voelen veel tussenpersonen zich in de steek gelaten en moeten ze eventuele problemen zelf oplossen.
d) Interne concurrentie: De oververzadiging van submakelaars in bepaalde projecten kan leiden tot felle en ongezonde concurrentie.
4. Ethische en juridische implicaties
Het Master Broker-model roept serieuze ethische en juridische vragen op die verder gaan dan twijfelachtige zakelijke praktijken. Een van de ernstigste en potentieel schadelijke problemen is het gebrek aan zorgvuldigheid, met name met betrekking tot de eigendomsrechten van de projectontwikkelaar.
a) Gebrek aan zorgvuldigheid: Submakelaars, die vertrouwen op de veronderstelde ervaring en professionaliteit van de hoofdmakelaar, gaan ervan uit dat de hoofdmakelaar een grondig onderzoek heeft verricht naar de wettigheid en haalbaarheid van de projecten die zij vertegenwoordigen. In diverse gedocumenteerde gevallen hebben hoofdmakelaars echter nagelaten deze fundamentele zorgvuldigheid te betrachten.
b) Gevolgen voor klanten: Deze nalatigheid heeft ertoe geleid dat klanten hebben geïnvesteerd in onroerend goed met juridische eigendomsperikelen, met aanzienlijke financiële verliezen tot gevolg.
c) Verwaarlozing van verantwoordelijkheden: Wanneer deze problemen aan het licht komen, hebben de hoofdbrokers de neiging zich snel te distantiëren, waardoor de subbrokers het enige aanspreekpunt voor de getroffen klanten worden.
d) Juridisch en regelgevend vacuüm: Het ontbreken van duidelijke regelgeving over de verantwoordelijkheden van hoofdmakelaars creëert een gevaarlijk juridisch vacuüm, waardoor kopers en ondermakelaars aan aanzienlijke risico's worden blootgesteld.
5. Een echt geval
Als submakelaar was ik betrokken bij de verkoop van meerdere appartementen in een project dat later eigendomsgeschillen bleek te hebben. De hoofdmakelaar had geen gedegen onderzoek gedaan en toen er juridische problemen ontstonden, stond ik er alleen voor om de claims van cliënten af te handelen en mogelijk juridische stappen te ondernemen, terwijl de cliënten financiële verliezen leden. Ook bij andere projecten waar we tussen 2019 en 2020 als submakelaar aan de verkoop hebben deelgenomen, hebben we tot op heden geen enkele commissie ontvangen, met aanzienlijke verliezen tot gevolg. Deze persoonlijke ervaring illustreert treffend de risico's en uitdagingen waarmee submakelaars in het huidige systeem te maken hebben.
6. Internationale vergelijking en mogelijke oplossingen
In meer volwassen vastgoedmarkten gelden strenge regels voor de praktijken van makelaars en de commissiestructuren. De Dominicaanse Republiek zou baat kunnen hebben bij de invoering van:
– Duidelijke regels met betrekking tot de betalingstermijnen van commissies.
– Transparantievereisten in overeenkomsten tussen hoofdmakelaars en ondermakelaars.
– Duidelijke verantwoordelijkheden vaststellen in de klantenservice.
– Oprichting van een regelgevende instantie om toezicht te houden op deze praktijken, bijvoorbeeld de AEI.
– Invoering van een verplicht verificatiesysteem voor het eigendom en de rechtmatigheid van vastgoedprojecten, zoals vastgelegd in het wetsontwerp voor de regulering van de makelaardij in onroerend goed.
7. De toekomst van het Master Broker-model
Het masterbroker-model is niet inherent negatief, maar het behoeft ingrijpende hervormingen om duurzaam en ethisch te zijn. De toekomst van de sector zal afhangen van het vermogen van de belanghebbenden tot zelfregulering en van de bereidheid van degenen onder ons die er deel van uitmaken om maatregelen te implementeren die alle marktdeelnemers beschermen. Dit mag niet gebaseerd zijn op loutere voorkeur voor de projectontwikkelaar, maar op het correct uitvoeren van zaken die verder gaan dan simpele marketing.
Conclusie:
De opkomst van meestermakelaars in de Dominicaanse Republiek weerspiegelt de snelle evolutie en complexiteit van de vastgoedmarkt in het land. Hoewel dit spannende kansen biedt, heeft het ook aanzienlijke problemen gecreëerd die dringend aandacht vereisen. De uitdaging voor de sector zal zijn om een evenwicht te vinden tussen innovatie in bedrijfsmodellen en de bescherming van de rechten en het welzijn van alle betrokken professionals.
De huidige situatie vereist een onmiddellijke en gecoördineerde reactie van alle betrokkenen in de Dominicaanse vastgoedsector. Daarom doen wij een oproep aan:
1. Toezichthoudende instanties: Strengere regelgeving invoeren en handhaven met betrekking tot de praktijken van Master Brokers.
2. Vereniging van Makelaars en Makelaarskantoren AEI: Herzien en actualiseren van de gedragscode en het opzetten van certificerings- en toezichtmechanismen voor deze rol.
3. Hoofdmakelaars: Hanteren transparantere en ethischere werkwijzen, waaronder het uitvoeren van grondig due diligence-onderzoek bij elk project en transparantie met betrekking tot betalingen aan ondermakelaars.
4. Submakelaars: Verenigt u en organiseert u om betere voorwaarden en bescherming te eisen.
5. Kopers: Eis transparantie in transacties en controleer de legitimiteit van projecten voordat u investeert.
6. Media: Blijf deze praktijken onderzoeken en erover rapporteren.
7. Wetgevers: Overweeg om in het wetsontwerp betreffende de regulering van de makelaardij in onroerend goed de activiteiten van meestermakelaars op te nemen.
Verandering is mogelijk, maar vereist de gezamenlijke inspanning van iedereen die betrokken is bij de vastgoedsector. Alleen zo kunnen we een eerlijkere, transparantere en welvarendere markt voor iedereen creëren.
Deauteur is advocaat en vastgoedondernemer, medeoprichter van Echenique Group en gecertificeerd spreker door Maxwell en Tania Báez. Ze is tevens auteur en een ethisch rolmodel in de vastgoedsector.
