De Dominicaanse Republiek beleeft een van haar grootste vastgoedhausseperiodes. Maar terwijl de gebouwen steeds hoger worden, blijven de straten onveranderd. Het gebrek aan stadsplanning dreigt deze groei te laten uitmonden in structurele chaos, waarbij vooruitgang wordt afgemeten aan files in plaats van aan de kwaliteit van leven.
De boom die niet in de straten past
Groot-Santo Domingo beleeft een ongekende groei in de vastgoedsector. Volgens het Nationaal Bureau voor de Statistiek is het aantal wooneenheden in de hoofdstad tussen 2012 en 2024 met meer dan 40% toegenomen, terwijl het wegennet slechts met 6% is gegroeid.
Die kloof vormt het werkelijke knelpunt voor de stedelijke ontwikkeling in de Dominicaanse Republiek.
Loop maar eens door wijken als Piantini, Naco of Serrallés om de onevenwichtigheid te zien: verticale bouwprojecten op elke hoek, maar zonder nieuwe wegen, zonder viaducten, zonder voldoende parkeergelegenheid en met trottoirs van slechts één meter of minder.
Het resultaat is zichtbaar: toenemende verkeersdrukte, verlies aan productieve uren, hoger brandstofverbruik en versnelde aantasting van het milieu.
Stadsplanning zonder infrastructuur: de stille kosten van wanorde
Vastgoedontwikkeling zou gepaard moeten gaan met een evenredige investering in de openbare infrastructuur: straten, riolering, viaducten, ondergrondse elektriciteitsleidingen en openbaar vervoer. Maar in de praktijk gebeurt dat bijna nooit.
Volgens een onderzoek van de Inter-Amerikaanse Ontwikkelingsbank (IDB) geven overheden voor elke dollar die niet in stadsplanning wordt geïnvesteerd, uiteindelijk tot wel vijf dollar uit aan het herstellen van de gevolgen.
De Dominicaanse Republiek betaalt die prijs nu al. Elk jaar investeert de overheid miljoenen in het "corrigeren" van wat met goede planning voorkomen had kunnen worden: geïmproviseerde straten, ontoereikende riolering en nieuw geasfalteerde wegen die binnen enkele maanden weer worden opengebroken om leidingen of kabels aan te leggen.
Intussen is stedelijke mobiliteit een van de belangrijkste klachten van burgers geworden.
Het wagenpark in de Dominicaanse Republiek groeit met meer dan 150.000 voertuigen per jaar, maar het wegennet breidt zich niet in hetzelfde tempo uit.
Meer torens, minder stad
Het probleem is niet het bouwen zelf, maar het bouwen zonder visie voor de stad.
Verticale ontwikkeling is een natuurlijke trend in moderne steden, maar moet worden gepland binnen een regelgevend kader dat rekening houdt met mobiliteit, connectiviteit, voorzieningen en duurzaamheid.
Het Nationaal District was ontworpen voor een veel lagere bevolkingsdichtheid dan het nu heeft. Gebieden die oorspronkelijk dunbevolkte woonwijken waren, bevatten nu tientallen torens van vijftien verdiepingen of meer, zonder dat er wegen zijn aangelegd of oplossingen zijn geïmplementeerd zoals openbare ondergrondse parkeergarages, fietspaden of voldoende voetgangersruimte.
Zonder planning wordt vooruitgang een valkuil: de toren die vandaag symbool staat voor ontwikkeling, wordt morgen een nieuwe bron van stedelijk verval.
Infrastructuur: het onzichtbare fundament van vooruitgang
Stedelijke groei vereist meer dan alleen bouwvergunningen.
Het heeft behoefte aan moderne en goed ontworpen openbare infrastructuur: viaducten, verhoogde snelwegen, tunnels, onderling verbonden lanen, efficiënte openbaarvervoerssystemen en een veerkrachtige afwatering van regenwater.
Santo Domingo heeft momenteel slechts 11 operationele viaducten en tunnels, terwijl steden van vergelijkbare grootte in Latijns-Amerika, zoals Panama of Medellín, er meer dan 25 hebben.
Dat verschil vertaalt zich in productiviteit, mobiliteit en levenskwaliteit.
Het land heeft een alomvattend plan nodig dat vastgoedontwikkeling en stadsplanning combineert. Gemeenten, het ministerie van Openbare Werken en de particuliere sector moeten samenwerken.
Het heeft geen zin om de modernste projecten te hebben als mensen er niet op tijd bij kunnen komen.
Bouw steden, niet alleen gebouwen
De echte uitdaging voor de bouwsector ligt niet in het verkopen van meer vierkante meters, maar in het bouwen van duurzame steden.
De economische groei die we vandaag vieren, kan een structureel probleem worden als deze niet gepaard gaat met een duidelijk overheidsbeleid, investeringen in infrastructuur en ruimtelijke planning.
We zullen zeker doorgaan met het bouwen van torens.
Maar als we niet meer straten, parken, viaducten en een duidelijke stadsvisie aanleggen, zal de toekomst van de Dominicaanse Republiek – letterlijk – vastlopen in dezelfde flessenhals die ons nu al belet vooruit te komen.
"Vooruitgang wordt niet gemeten aan het aantal gebouwde torens, maar aan het aantal functionerende steden.".
