Een gesprek met Greg Smithies van Fifth Wall over de belangrijkste conclusies voor de branche van COP26
Overgenomen van TheRealDeal
In de vastgoedsector is groen (nog) niet de nieuwe trend. Maar als de kapitaalmarkten blijven aandringen op meer duurzaamheid en de druk op vastgoedportefeuilles met een hoge CO2-uitstoot toeneemt, kan het voor vastgoedeigenaren binnenkort onmogelijk worden om winstgevend te blijven zonder te vergroenen.
Vorige maand ontmoetten veel van de drijvende krachten achter de wereldeconomie staatshoofden en parlementsleden tijdens de VN-klimaatconferentie, bekend als COP26. Er werden beloftes gedaan, toespraken gehouden en dringende verklaringen afgelegd over de noodzaak om de klimaatcrisis aan te pakken. Maar kwam er ook iets concreets uit voort waar de vastgoedsector, een belangrijke veroorzaker van klimaatverandering, iets mee kan doen?
"Bij een evenement als dit is er ongetwijfeld veel retoriek," aldus Greg Smithies, medehoofd van het klimaattechnologieteam bij de op vastgoed gerichte durfkapitaalfirma Fifth Wall, die in Glasgow was voor de conferentie. "Maar er werden ook belangrijke, snel te implementeren zaken besproken die relevanter zijn voor onze sector.".
Fifth Wall heeft toezeggingen ontvangen van meer dan 300 miljoen dollar voor haar klimaattechnologiefonds van spelers uit de sector, waaronder Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties en Ivanhoe Cambridge, evenals het Nieuw-Zeelandse pensioenfonds. Het bedrijf wil dit geld inzetten voor bedrijven die technologieën ontwikkelen en opschalen die de sector kunnen decarboniseren.
Ik sprak met Smithies om te begrijpen wat er uit COP26 naar voren is gekomen dat een verschil zou kunnen maken voor de vastgoedsector, en welke positieve punten hij zag in een conferentie die werd bekritiseerd als "alleen maar gepraat, geen actie".
Had de vastgoedsector dit keer echt een stem in het besluitvormingsproces? Stuurde de sector bestuurders met de bevoegdheid om cheques uit te schrijven en invloed uit te oefenen op de besluitvorming?.
Traditioneel gezien was er weinig vertegenwoordiging vanuit het bedrijfsleven op deze conferenties. Maar van alle mensen met wie ik sprak, was ongeveer de helft afkomstig uit het bedrijfsleven, en hun functies varieerden van vicepresident en hoger tot directieniveau. Al met al was de aanwezigheid van het bedrijfsleven hier dus veel groter dan we in voorgaande jaren hebben gezien.
¿Hoe inhoudelijk waren de discussies? Ging het meer over "klimaatverandering is een existentiële bedreiging" of meer over concrete acties, zoals: "Laten we wat bijeenkomsten organiseren, laten we met wat bedrijven praten?"«
Koelmiddelen in oudere HVAC- en airconditioningssystemen zijn 10.000 keer schadelijker voor de opwarming van de aarde dan CO2. Vóór COP26 zagen we veel nieuwe wereldwijde regelgeving met betrekking tot koelmiddelen. We zagen ook regelgeving voor methaan, dat vijf tot zes keer schadelijker is voor de opwarming van de aarde dan CO2. Onze gebouwen gebruiken veel aardgas voor verwarming, dus dit is erg belangrijk voor ons.
“Gebouwen zijn minder waard als ze onder water staan of in brand staan.”.
Net zo belangrijk is de kapitaalkosten. Als je bedenkt hoe al het geld in de vastgoedsector stroomt, dan komt het van staatsinvesteringsfondsen en pensioenfondsen, via fondsen van fondsen, naar de kapitaalmarkten en vervolgens naar REIT's. Maar de drijvende kracht achter dit alles zijn deze enorme, wereldwijde pensioen- en staatsinvesteringsfondsen. En wat we na COP25 zagen, is dat het aantal organisaties dat ESG- en CO2-neutrale beloftes aflegt, explosief is gestegen . Uiteindelijk zullen we een versnelling zien van de trend dat schone, groene gebouwen leiden tot lagere kapitaalkosten.
In 2020 zorgde een hoog risico op het gebied van duurzaamheid met zich meebrengen " zou vermijden. Wat is de meest recente versie daarvan? Larry Fink van BlackRock voor opschudding door te zeggen dat zijn bedrijf investeringen in bedrijven die "
De meest recente cijfers laten zien dat ongeveer 40 procent van het totale beheerde vermogen wereldwijd nu wordt belegd onder een of ander ESG-mandaat. In feite gaat één op de drie dollar naar schone en groene projecten. En dat betreft alleen de kapitaalkosten.
Tegelijkertijd zijn gebouwen, vanuit het oogpunt van veerkracht, minder waard als ze onder water staan of in brand staan. Er zijn gebouwen met een waarde van 326 biljoen dollar, wat betekent dat ze doorgaans de grootste risicogroep vormen voor de verzekeringssector. De verzekeringssector is momenteel ook bezig al haar onderliggende actuariële modellen te herzien om rekening te houden met klimaatrisico's.
En dit is nog een belangrijke les van COP: het is erg moeilijk om geld te verdienen met een gebouw als het niet verzekerd kan worden en dus niet verhuurd kan worden. Schattingen van COP geven aan dat de komende 20 jaar wereldwijd voor ongeveer 14 biljoen dollar aan gebouwen onverzekerbaar zal worden.
Een ander belangrijk discussiepunt lijkt te draaien om een wereldwijd kader voor de handel in CO2-uitstoot.
Uiteindelijk zal dit de grootste impact hebben op onze sector. De handel in CO2-compensaties en CO2-kredieten is tot nu toe erg geïsoleerd geweest van bepaalde markten: er is een markt in Californië, en New York overweegt er een op te zetten; Europa heeft zijn eigen markt. Op de kapitaalmarkten is het erg moeilijk om futures te hebben op wat dan ook als er meerdere, uiteenlopende markten zijn.
Wat er direct aan het einde van COP26 gebeurde, was dat de 190 landen het eens werden over een basiskader dat de mogelijkheid creëert om deze activa te standaardiseren, zodat we een wereldwijde CO2-markt kunnen opzetten. Net zoals de aandelenhandel, bijvoorbeeld tussen de London Stock Exchange en de New York Stock Exchange.
