Het stelt een gemengd sanctiesysteem voor.
SANTO DOMINGO – Volgens advocate Ana Bello Martínez is het voorstel om verhuurders die hun huurders onrechtmatig uitzetten gevangenisstraffen van 3 tot 5 jaar op te leggen, zoals beschreven in het wetsontwerp inzake huur en uitzettingen dat vorige week in eerste lezing in de Kamer van Afgevaardigden werd goedgekeurd, mogelijk buitensporig en zou het een averechts effect op de markt kunnen hebben, waardoor het aanbod van huurwoningen in het land wordt ontmoedigd
De specialist in vastgoed- en kadasterrecht juicht de inspanningen toe om degenen die de rechtsstaat schenden af te schrikken, wat volgens haar essentieel is voor het waarborgen van de rechtsstaat. "Gevangenisstraffen moeten echter in verhouding tot het gepleegde misdrijf. Het opleggen van een straf van 3 tot 5 jaar gevangenisstraf, zelfs in gevallen zonder geweld of intimidatie, kan buitensporig zijn en een averechts effect hebben op de markt, waardoor het aanbod van huurwoningen wordt ontmoedigd", aldus de expert tegenover El Inmobiliario.
Ana Bello Martínez is van mening dat de ideale situatie is dat de staat snelle, eerlijke en effectieve juridische mechanismen biedt waarmee eigenaren hun eigendom kunnen terugkrijgen zonder hun toevlucht te hoeven nemen tot illegale middelen.
Als alternatief stelt de expert een gemengd sanctiesysteem, dat het volgende omvat: oplopende administratieve boetes afhankelijk van de recidive, vergoeding van de door de huurder veroorzaakte schade en een openbaar register van overtreders.
"Gevangenissen zouden alleen moeten worden opgelegd in ernstige gevallen van geweld, intimidatie of recidivisme. Dit beschermt het recht op huisvesting zonder de eigendomsrechten te ondermijnen," benadrukte hij.
Volgens de vastgoedadviseur van Élite Househet wetsontwerp van de huidige voorzitter van het Lagerhuis, Alfredo Pacheco, een nieuw tijdperk in voor de Dominicaanse wetgeving inzake huur. Het vervangt een verouderd en gefragmenteerd regelgevingskader door een modern, samenhangend voorstel dat volgens haar gericht is op het in evenwicht brengen van de relaties tussen verhuurders en huurders.
Hij begrijpt echter dat het moet worden verfijnd om rekening te houden met de verschillende realiteiten van de markt: van gezinsverhuur tot de meest complexe investeringsconstructies. "Het is ook altijd belangrijk om de wensen van de partijen te respecteren met betrekking tot de gronden voor beëindiging van het contract, de commerciële voorwaarden van hun huur, zoals verhogingen, het bijwerken van de borg, enzovoort."
Hij benadrukt dat de wet moet voorkomen dat de balans te veel naar één kant doorslaat. "Het gaat niet altijd om de 'arme huurder' die onterecht wordt uitgezet. In veel gevallen hebben we te maken met ondernemers die herhaaldelijk in gebreke blijven, winstgevende bedrijven runnen zonder te betalen en de verhuurder in een nadelige en weerloze positie brengen.".
Kortom, hij erkent dat het juridische instrument een enorm potentieel heeft om de huurmarkt te transformeren, mits het met de nodige aanpassingen wordt goedgekeurd en met visie, rechtvaardigheid en institutionele betrokkenheid wordt geïmplementeerd.
Bijzondere rechtbank
Wat betreft de bevoegdheid van de vrederechter in huur- en uitzettingszaken, is hij van mening dat dit een uitstekende en noodzakelijke maatregel is. Als gespecialiseerde rechtbank zal dit namelijk een snellere oplossing van conflicten mogelijk maken, in lijn met de urgentie die dit soort geschillen vaak vereisen. Bovendien wijst hij erop dat het aanzienlijk zal bijdragen aan het verminderen van de achterstandbij zowel de gewone als de gespecialiseerde vrederechters, en dat de kwaliteit van de uitspraken zal verbeteren doordat rechters uitsluitend in dit rechtsgebied zijn opgeleid.
“Een duidelijk voorbeeld is dat een ontruimingsprocedure wegens wanbetaling momenteel vier tot zes maanden of langer kan duren. Deze vertraging stelt de eigenaar of investeerder bloot aan aanzienlijke economische verliezen, terwijl de huurder mogelijk zelfs zijn bedrijf in het pand blijft uitoefenen zonder huur of onderhoudskosten te betalen”, benadrukt hij.
Voor Bello Martínez is de oprichting van deze rechtbank ongetwijfeld een van de belangrijkste aspecten van het conceptvoorstel, maar hij benadrukt dat dit gepaard moet gaan met een budget , gekwalificeerd personeel en een functionerende administratieve structuur.
Betaling van honoraria aan agenten
Nadat hij heeft erkend dat het een eerlijke, moderne en noodzakelijke hervorming is, wijst de vastgoedrechtsspecialist erop dat het wettelijk vastleggen dat de kosten van de makelaar voor rekening komen van de opdrachtgever, zorgt voor transparantie, rechtszekerheid en professionalisering van de makelaarspraktijk.
“Deze wijziging stimuleert de formalisering van makelaarscontracten, versterkt de ethiek in de sector en beschermt zowel de klant als de vastgoedprofessional. Het bevordert ook meer duidelijkheid in de relaties tussen de partijen en voorkomt conflicten die voortvloeien uit onduidelijkheden of ongereguleerde dubbele vertegenwoordiging”, concludeert Ana Bello Martínez.
