Door Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO. Het vinden van een evenwicht tussen de rechten van huurders en die van eigenaren van onroerend goed is een van de grootste dilemma's waarmee de Algemene Wet op Verhuur en Uitzettingen van Onroerend Goed in het Nationaal Congres wordt geconfronteerd.
Het wetsvoorstel, dat al zo'n twintig jaar wordt bestudeerd, zou Wet nr. 4314 van 22 oktober 1955, Wet nr. 17-88 van 5 februari 1988 en Decreet nr. 4807 intrekken. De eerstgenoemde wet en het presidentiële advies stammen uit het tijdperk van Trujillo.
Het project heeft als doel verouderde regelgeving te hervormen om binnenlandse en buitenlandse particuliere investeringen in vastgoedprojecten voor de verhuur te stimuleren. Het streeft ernaar dat de overheid beleid ontwikkelt dat het aanbod van woningen vergemakkelijkt en daardoor de huurkosten verlaagt.
Hoewel de congresleden onder andere voorstellen dat de wet "de rechten van huurders moet beschermen door discriminerende en bezwarende praktijken te verbieden die voortvloeien uit eenzijdig beheer en bepalingen opgelegd door de eigenaren", lijkt het erop dat dit, evenals de mishandeling van vastgoedeigenaren, nog steeds een obstakel vormt voor het congres.
Rechter en jury?
De belangstelling voor deze rechten bleek duidelijk tijdens de plenaire zitting van de Kamer van Afgevaardigden op 24 mei, toen het wetsvoorstel als urgent werd bestempeld, in eerste lezing werd goedgekeurd en terugverwezen naar de commissie voor openbare hoorzittingen.
Bij die gelegenheid gaf Hamlet Melo, parlementslid voor de Volksmacht, toe dat hij als advocaat, makelaar en zakenman in het toeristische gebied Verón-Punta Cana dagelijks ziet hoe huurders "de eigenaren en de advocaten beledigen, choqueren en slecht behandelen".
De meningsverschillen
In een interview met El Inmobiliario over het wetsvoorstel gaf Luis Henríquez Beato, lid van de PLD-partij en van de speciale commissie die het wetsvoorstel zo'n acht maanden bestudeerde, toe dat het initiatief niet is aangenomen omdat er nog steeds meningsverschillen bestaan.
"De woonrechten van de huurder en de eigendomsrechten van de verhuurder. Het evenwicht tussen deze twee rechten is een bron van grote jaloezie onder wetgevers die de ene of de andere kant verdedigen," stelde hij.
Onder de punten waarover geen consensus bestond, noemde hij de keuze van de instantie die de borgsommen zou beheren die huurders moeten betalen om een woning te huren. Sommige afgevaardigden stellen voor dat dit het Ministerie van Huisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (Mivhed) zou zijn, terwijl anderen vinden dat de Landbouwbank dit zou moeten blijven doen.
De ingediende wetsvoorstellen en het gunstige rapport van die speciale commissie in de vorige legislatuur handhaafden echter het voorstel dat de Reserve Bank die rol zou moeten vervullen.
Henríquez Beato benadrukte het belang van het project, omdat de huidige wetgeving verouderd is en bovendien grondwettelijke hervormingen met betrekking tot fundamentele rechten moet omvatten.
Hij verklaarde dat dit initiatief tot doel heeft de rechten van huiseigenaren te versterken, zodat zij snelle procedures kunnen doorlopen bij de teruggave van hun woning, de veiligheid van huurders te garanderen, huurprijzen te controleren en de kwestie van de borgsommen transparant te maken.
De mogelijkheid om commerciële huurcontracten mee te nemen in het project om het geheel completer te maken, is door de wetgevers overwogen.
Wijdverbreide bezwaren
Er zijn bezwaren tegen het wetsvoorstel vanuit verschillende sectoren, en sommigen stellen voor het aan te scherpen. Dit is onder meer geuit door leden van de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI), de Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars (Acroprovi), de Stichting Institutionalisme en Rechtvaardigheid (Finjus) en anderen.
Reyna Echenique, secretaris van de raad van bestuur van de AEI, stelde dat de congresleden het land moeten voorzien van een nieuw wettelijk kader dat rekening houdt met en respecteert de eigendomsrechten van eigenaren en de gebruiksrechten van huurders.
De advocaat en makelaar hoopt dat er tijdens deze reguliere zittingsperiode van het parlement, die op 16 augustus begon, een rechtvaardigere en transparantere wetgeving tot stand komt, die investeringen in vastgoed en de economie zal stimuleren.
Reyna Echenique en congreslid Eugenio Cedeño.
Waarnemingen
Op 28 juni ontving de speciale commissie van de Kamer van Afgevaardigden die het wetsvoorstel bestudeerde, tijdens openbare hoorzittingen opmerkingen van ongeveer 20 sectoren.
Acoprovi, vertegenwoordigd door haar voorzitter Annerys Meléndez, betreurde tijdens die hoorzitting dat er weinig in vastgoed wordt geïnvesteerd vanwege het ontbreken van wettelijke waarborgen.
Op het podium sprak de initiatiefnemer van het wetsvoorstel, Alfredo Pacheco, voorzitter van de Kamer van Afgevaardigden, in de volgende bewoordingen en gaf toe: "De huurmarkt in de Dominicaanse Republiek is momenteel een ramp." Hij benadrukte dat zijn wetsvoorstel een evenwicht zou scheppen tussen de rechten van verhuurders en huurders.
De Stichting Institutionalisme en Rechtvaardigheid (Finjus) was van mening dat het wetsvoorstel verbeterd moest worden, omdat het door de invoering van bureaucratische protocollen de productieve sector zou beïnvloeden en investeringen zou schaden.
Deze suggesties kwamen nadat congreslid Eugenio Cedeño, voorzitter van de speciale commissie die het wetsvoorstel bestudeerde, in de plenaire vergadering van de Kamer van Afgevaardigden had geklaagd dat, ondanks de uitnodiging van de commissieleden aan het Hooggerechtshof, het Openbaar Ministerie en Acoprovi, deze instanties nooit waren komen opdagen om hun suggesties te presenteren.
De details
De voorgestelde huurwet bepaalt dat huurders slechts een borgsom van één maand huur hoeven te betalen, die moet worden gestort bij de Banco de Reservas de la República Dominicana (Reservebank van de Dominicaanse Republiek). Momenteel wordt hiervoor de Banco Agrícola (Landbouwbank) gebruikt.
Het initiatief verbiedt discriminatie op grond van het hebben van kinderen, het zijn van een buitenlander, het behoren tot een etnische groep, geslacht, geloofsovertuiging, sociale status of andere oorzaken (artikel 31) en stelt voor dat geschillen over de bewaring in eerste instantie worden beslecht door de vrederechters van het rechtsgebied waaraan het eigendom toebehoort (artikel 22).
20 jaar aan tegenslagen
Het algemene project inzake verhuur en uitzettingen van onroerend goed zal naar verwachting de komende 20 jaar door het parlement niet in wetgeving worden omgezet.
Het huidige initiatief is tijdens de laatste reguliere zittingsperiode van het parlement verlopen en werd op 21 augustus 2023 door de initiatiefnemer opnieuw ingediend.
Het wetgevingsinformatiesysteem (SIL) van de Kamer van Afgevaardigden vermeldt drie wetsvoorstellen met dezelfde doelstellingen die zijn komen te vervallen.
Een van die voorstellen werd in de vorige legislatuurperiode ingediend op 13 december 2018 door de toenmalige PLD-afgevaardigden Henry Merán en Demóstenes Martínez en door Alfredo Pacheco, de huidige indiener.
Voormalig congreslid Merán herinnerde zich in een interview dat hij in januari 2020 gaf dat het project destijds van groot nationaal belang was verklaard. Hij stelde dat de wet een grondwettelijk mandaat was.
"Helaas zijn de afgevaardigden en senatoren het met dit wetsvoorstel niet eens geworden, noch qua tijd, noch qua plaats, om dit zeer belangrijke wetsvoorstel over huur, verhuur en uitzettingen in wet om te zetten," klaagde de voormalige congreslid, en drie jaar later blijven dezelfde obstakels bestaan.
