Het betalingsbewijs bij de verkoop van nieuwbouwwoningen: een essentieel recht van de koper

Door Reyna Echenique

Speciaal voor El Inmobiliario

Een hardnekkige praktijk op de Dominicaanse vastgoedmarkt is de onterechte vertraging of weigering van sommige projectontwikkelaars om officiële ontvangstbewijzen te verstrekken voor betalingen bij de aankoop van nieuwbouwwoningen. Deze situatie, die de fundamentele rechten van de koper schendt, wordt nog relevanter met de invoering van Verordening 07-22 in mei 2025, die een aantoonbaar bewijs van betaling vereist voor alle vastgoedtransacties.

De dubbele functie van het officiële ontvangstbewijs

Artikel 1315 van het Dominicaanse Burgerlijk Wetboek stelt dat "Wie de nakoming van een verplichting claimt, dit moet bewijzen. Omgekeerd moet wie zich van de verplichting ontheven acht, de betaling of de gebeurtenis die de verplichting teniet heeft gedaan, rechtvaardigen." Dit fundamentele beginsel houdt in dat zowel koper als verkoper een legitiem belang hebben bij een correcte documentatie van elke transactie.

Het is essentieel om onderscheid te maken tussen twee verschillende documenten die complementaire bewijsfuncties vervullen:

• Het bankbewijs (overschrijving, storting of cheque): bewijst alleen dat het geld de rekening van de koper heeft verlaten.
• De officiële ontvangstbewijs van het bouwbedrijf: bevestigt dat de betaling daadwerkelijk is ontvangen en correct is toegewezen aan het betreffende pand.

De praktijk van sommige projectontwikkelaars om de afgifte van deze officiële ontvangstbewijzen uit te stellen, of te doen alsof bankafschriften deze vervangen, plaatst de koper in een onrechtmatig kwetsbare juridische positie, vooral gezien de aanzienlijke bedragen die met deze transacties gemoeid zijn.

Opkomende goede praktijken in de sector

Het is de moeite waard om op te merken dat sommige bouwbedrijven prijzenswaardige best practices hebben geïmplementeerd, zoals het uitreiken van "overzichten van ontvangen betalingen" die fungeren als een geconsolideerde ontvangstbewijs. Dit document biedt nog meer transparantie dan individuele ontvangstbewijzen, omdat het zowel gedane betalingen als openstaande bedragen bevat, waardoor de koper een volledig beeld krijgt van de financiële status van zijn investering. Deze voorbeeldige praktijk zou in de hele sector moeten worden overgenomen, omdat het een hogere standaard van professionaliteit en verantwoording jegens de klant vertegenwoordigt.

Het specifieke geval van internationale overboekingen

Dit onderscheid is met name belangrijk bij internationale overboekingen, waarbij volgens de Dominicaanse financiële en belastingdienst commissies of "kosten" in rekening worden gebracht die het uiteindelijke bedrag dat het bouwbedrijf ontvangt, verlagen.

Zonder een officiële bon waarop precies staat hoeveel er is ontvangen en aan de woning is besteed, kunnen er aanzienlijke verschillen in het eindsaldo ontstaan, die pas bij de oplevering aan het licht komen. De koper kan dan voor onaangename verrassingen komen te staan ​​wanneer hij ontdekt dat er, vanwege deze onjuist gedocumenteerde kosten, een hoger openstaand bedrag is dan verwacht.

Voor de projectontwikkelaar heeft de officiële factuur ook een beschermende functie, omdat deze duidelijk het daadwerkelijk betaalde bedrag na bankafschrijvingen vastlegt en toekomstige claims van de koper voorkomt.

Standaard 07-22: Nieuwe documentatievereisten

De inwerkingtreding in mei 2025 van Algemene Regeling 07-22 van de Algemene Directie Binnenlandse Belastingen zal strengere eisen stellen aan de overdracht van onroerend goed, waaronder de verplichting om betrouwbaar bewijs te overleggen van alle gedane betalingen.

Deze regelgeving transformeert wat voorheen als een "beste praktijk" werd beschouwd in een verplichte eis met directe gevolgen voor de registratie. Om de definitieve overdracht van het onroerend goed te kunnen voltooien, moet formeel bewijs van elke betaling worden ingediend, inclusief een duidelijke identificatie van:

• De betaalmethode (contant, overschrijving, cheque)
• Het exacte toegepaste bedrag
• De expliciete link naar de betreffende eigenschap

Kopers die geen officiële ontvangstbewijzen voor elke betaling hebben gevraagd en ontvangen, zullen aanzienlijke problemen ondervinden bij het aanvragen van de definitieve overdracht van hun eigendom, ongeacht of ze bankbewijzen van hun betalingen bewaren.

Praktische gevolgen voor de koper

Het ontbreken van officiële ontvangstbewijzen creëert meerdere kwetsbaarheden voor de koper:

1. Bewijsproblemen: Zonder officiële ontvangstbewijzen ondervindt de koper moeilijkheden bij het bewijzen van gedane betalingen in geval van geschillen of vorderingen over bedragen of data.
2. Belemmeringen voor de overdracht: Standaard 07-2022 vereist een betrouwbaar betalingsbewijs om het overdrachtsproces te voltooien. Dit kan de procedure onmogelijk maken als de juiste documentatie niet beschikbaar is.
3. Financieringsbeperkingen: Financiële instellingen die hypotheekleningen verstrekken, vereisen volledige en formele documentatie, inclusief bewijzen van eerdere betalingen die de voortgang van de investering aantonen.
4. Verzwakte juridische positie: In geval van contractbreuk door de projectontwikkelaar vermindert het ontbreken van formele documentatie de mogelijkheden van de koper om zijn rechten uit te oefenen in administratieve of gerechtelijke procedures aanzienlijk.
5. Onzekerheid over saldi: Zonder duidelijke documentatie over de toegepaste bedragen, met name bij internationale betalingen met kosten, kunnen er discrepanties ontstaan ​​met betrekking tot het werkelijke openstaande saldo.
6. Risico voor notarissen: De regelgeving bepaalt dat niet-naleving van deze bepalingen zal worden bestraft overeenkomstig de bepalingen van paragraaf 11 van artikel 4 van Wet nr. 155-17, wat zelfs kan leiden tot intrekking van de benoeming van de notaris als openbaar ambtenaar. Dit betekent dat notarissen bijzonder streng zullen zijn bij het eisen van deze documentatie.

Uw rechten beschermen: een praktische gids

Voor kopers:

1. Vraag direct om officiële ontvangstbewijzen: accepteer geen excuses voor vertraging bij het verstrekken van officiële ontvangstbewijzen voor elke gedane betaling. Controleer of deze ontvangstbewijzen het betaalde bedrag correct weergeven, vooral bij internationale overboekingen waar kosten van toepassing kunnen zijn.
2. Controleer of de ontvangstbewijs voldoet aan norm 07-2022: Zorg ervoor dat elk ontvangstbewijs of elke verklaring alle essentiële elementen bevat: duidelijke identificatie van de partijen, specifiek doel van de transactie, exacte datum, gedetailleerd bedrag, gebruikt betaalmiddel en precieze identificatie van het goed.
3. Leg de documentatieverplichtingen vast in het contract: neem specifieke clausules op die de verplichting van de ontwikkelaar vastleggen om binnen een bepaalde termijn (bij voorkeur niet meer dan 10 werkdagen na elke betaling) officiële ontvangstbewijzen te verstrekken.
4. Documentatie van openstaande verzoeken: Als de ontwikkelaar niet tijdig ontvangstbewijzen verstrekt, stuur dan een formele brief (bij voorkeur met ontvangstbevestiging) waarin u de ontbrekende documenten opvraagt.
5. Houd chronologische gegevens bij: Organiseer ontvangstbewijzen in chronologische volgorde samen met de bijbehorende bankafschriften. Dit vergemakkelijkt de volledige reconstructie van de betalingsgeschiedenis wanneer de uiteindelijke overschrijving nodig is.

Voor ontwikkelaars:

1. Implementeer efficiënte systemen: Stel processen in die de onmiddellijke uitgifte en levering van officiële ontvangstbewijzen garanderen nadat elke betaling is geverifieerd, idealiter door deze procedure te automatiseren om te voldoen aan de eisen van norm 07-2022.
2. Het toepassen van best practices zoals geïntegreerde betalingsoverzichten: Sommige projectontwikkelaars hebben ervoor gekozen om in plaats van afzonderlijke facturen een compleet betalingsoverzicht te verstrekken. Dit document, dat fungeert als een geconsolideerd ontvangstbewijs, biedt meer transparantie doordat zowel de gedane betalingen als de openstaande bedragen erin zijn opgenomen. Zo krijgt de koper een volledig overzicht van de financiële status van zijn investering. Deze voorbeeldige praktijk verdient erkenning en zou in de branche vaker moeten worden toegepast.
3. Train het personeel: Zorg ervoor dat het administratieve team het juridische belang van deze documenten begrijpt en de precieze implicaties van norm 07-2022, inclusief de minimale elementen die elk betrouwbaar betalingsbewijs moet bevatten.
4. Zorg voor een complete administratie: implementeer documentbeheersystemen die snelle toegang bieden tot de volledige betalingsgeschiedenis van elke eenheid en die garanderen dat de gegevens minimaal tien jaar bewaard blijven.
5. Transparantie bij internationale overboekingen: Stel duidelijke richtlijnen vast voor de toepassing van nettobedragen na aftrek van bankkosten en vermeld deze correcties correct op de officiële ontvangstbewijzen.
6. Standaardiseer de formaten van de ontvangstbewijzen: Ontwikkel gestandaardiseerde formaten die voldoen aan alle eisen van norm 07-2022, waardoor de systematische naleving van deze wettelijke verplichtingen wordt vergemakkelijkt.

Het tijdig afgeven van officiële ontvangstbewijzen is niet slechts een administratieve formaliteit, maar een fundamentele pijler van rechtszekerheid bij vastgoedtransacties. De aanstaande inwerkingtreding van verordening 07-2022 onderstreept het belang van deze documentatiepraktijk, waardoor het een essentiële vereiste wordt voor de definitieve overdracht van onroerend goed.

Deze regelgeving, die nauwkeurig vastlegt wat een betrouwbaar betalingsbewijs inhoudt en vereist dat dit gedurende tien jaar wordt bewaard, creëert een systeem voor financiële traceerbaarheid dat alle betrokken partijen ten goede komt, maar dat met name cruciaal zal zijn voor de koper bij het aanvragen van de definitieve overdracht van zijn eigendom.

Kopers zouden een proactieve houding moeten aannemen en vanaf de eerste betaling strikte naleving van deze verplichting moeten eisen. Professionele projectontwikkelaars hebben op hun beurt de mogelijkheid om deze wettelijke verplichting om te zetten in een concurrentievoordeel dat hun reputatie op het gebied van transparantie en betrouwbaarheid versterkt, in afwachting van de volledige implementatie van de regelgeving in mei 2025.

Deugdelijke documentatie is geen luxe: het is een essentieel onderdeel van elke verantwoorde vastgoedtransactie en een fundamenteel recht van de koper dat niet mag worden genegeerd of uitgesteld. Het is nu tijd om hierom te vragen, niet wanneer de regelgeving volledig van kracht wordt en het te laat is om eerdere transacties te documenteren.

Dit artikel maakt deel uit van de serie "Goede vastgoedpraktijken in de Dominicaanse Republiek"

De auteur is advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, vastgoedondernemer, CEO van Echenique Group, spreker en trainer gecertificeerd door Maxwell Leadership en Tania Báez, secretaris van de raad van bestuur van AEI 2024-2026, en makelaar gespecialiseerd in de Dominicaanse en internationale vastgoedsector.