SANTO DOMINGO - Twee wetsvoorstellen die de Dominicaanse Republiek een belangrijke stap voorwaarts hadden kunnen brengen in de versterking van de vastgoedsector, zijn vorig jaar in de Kamer van Afgevaardigden gestrand vanwege een gebrek aan consensus onder de wetgevers.
Enerzijds is er het ontwerp van de Algemene Wet inzake Verhuur en Uitzettingen van Onroerend Goed, waarvan de laatste versie in augustus 2022 werd ingediend door de huidige voorzitter van het lagerhuis, Alfredo Pacheco, en die op 26 juli van vorig jaar verviel vanwege meningsverschillen binnen de speciale commissie die was ingesteld om het te bestuderen.
Het wetsvoorstel, dat al zo'n twintig jaar wordt bestudeerd, zou Wet nr. 4314 van 22 oktober 1955, Wet nr. 17-88 van 5 februari 1988 en Decreet nr. 4807 intrekken. De eerstgenoemde wet en het presidentiële advies stammen uit het tijdperk van Trujillo.
Tot de doelstellingen van het project behoren het hervormen van bestaande, verouderde regelgeving om nationale en buitenlandse particuliere investeringen in de ontwikkeling van vastgoedprojecten voor de verhuur te stimuleren, en het ontwikkelen van overheidsbeleid dat het aanbod van woningen vergemakkelijkt en daarmee de huurkosten verlaagt.
De belangstelling voor het wetsvoorstel bleek duidelijk tijdens de plenaire zitting van de Kamer van Afgevaardigden op 24 mei 2023, toen het wetsvoorstel als urgent werd bestempeld, in eerste lezing werd goedgekeurd en terugverwezen naar de commissie voor openbare hoorzittingen.
Luis Henríquez Beato, lid van de PLD-partij en lid van de speciale commissie die het wetsvoorstel acht maanden lang bestudeerde, gaf in september vorig jaar in een interview met El Inmobiliario toe dat het initiatief niet is aangenomen omdat er nog steeds meningsverschillen bestaan.
"De woonrechten van de huurder en de eigendomsrechten van de verhuurder. Het evenwicht tussen deze twee rechten is een bron van grote jaloezie onder wetgevers die de ene of de andere kant verdedigen," stelde hij.
Er zijn bezwaren tegen het wetsvoorstel vanuit verschillende sectoren, en sommigen stellen voor het aan te scherpen. Dit is onder meer geuit door leden van de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI), de Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars (Acroprovi), de Stichting Institutionalisme en Rechtvaardigheid (Finjus) en anderen.
Reyna Echenique, secretaris van de raad van bestuur van de AEI, stelde dat de congresleden het land moeten voorzien van een nieuw wettelijk kader dat rekening houdt met en respecteert de eigendomsrechten van eigenaren en de gebruiksrechten van huurders.
Op 28 juni ontving de speciale commissie van de Kamer van Afgevaardigden die het wetsvoorstel bestudeerde, tijdens openbare hoorzittingen opmerkingen van ongeveer 20 sectoren.
Acoprovi, vertegenwoordigd door haar voorzitter Annerys Meléndez, betreurde tijdens die hoorzitting dat er weinig in vastgoed wordt geïnvesteerd vanwege het ontbreken van wettelijke waarborgen.
Op het podium sprak de initiatiefnemer van het wetsvoorstel, Alfredo Pacheco, voorzitter van de Kamer van Afgevaardigden, in de volgende bewoordingen en gaf toe: "De huurmarkt in de Dominicaanse Republiek is momenteel een ramp." Hij benadrukte dat zijn wetsvoorstel een evenwicht zou scheppen tussen de rechten van verhuurders en huurders.
De Stichting Institutionalisme en Rechtvaardigheid (Finjus) was van mening dat het wetsvoorstel verbeterd moest worden, omdat het door de invoering van bureaucratische protocollen de productieve sector zou beïnvloeden en investeringen zou schaden.
Ondertussen blijft het wetsvoorstel stagneren door de meningsverschillen tussen de leden van het Congres, waardoor het land geen instrument heeft dat aansluit op de huidige marktvraag.
Wet ter regulering van agenten
De Vereniging van Makelaars en Makelaarskantoren (AEI) had gehoopt dat 2023 het jaar zou zijn waarin het wetsvoorstel zou worden goedgekeurd dat de vastgoeddiensten en makelaarscontracten in het land reguleert. Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat de Dominicaanse Republiek nog steeds geen wetgeving heeft en draagt bij aan het in gevaar brengen van de reputatie van prestigieuze vastgoedbedrijven, omdat er geen toezicht is op de praktijk van makelaars.
“Deze keer hebben we overlegd met de commissie die het project bestudeert. Het is vrijwel zeker dat we dit jaar een wet zullen hebben. De wetgevers richten zich op het reguleren van de markt vanwege fiscale kwesties en omdat dat de enige losse eindje is, en ik geloof dat we daarin zullen slagen”, vertelde Alberto Bogaert, voorzitter van de organisatie, in juni 2023 aan El Inmobiliario.
Hij benadrukte dat dit "een einde zou maken aan de wanorde in vastgoedtransacties in het land.".
Hij legde uit dat Acoprovi en de AEI hun opmerkingen over het wetsvoorstel met elkaar hadden uitgewisseld, "zodat er consensus is bereikt tussen beide vakbonden over de geformuleerde amendementen, met als doel een wet te creëren die aansluit bij de realiteit en de behoeften van de sector.".
"We hebben het wetsvoorstel bestudeerd en we zijn het erover eens dat we het ermee eens zullen worden", verklaarde Bogaert, die van mening was dat dit wetsvoorstel orde in de beroepsgroep zal scheppen door de verplichting in te voeren om een vergunning te bezitten voor diegenen die het beroep willen uitoefenen.
Ontvangen in de Kamer van Afgevaardigden
Tijdens een bezoek van een delegatie uit de sector in mei 2023 verklaarde Alexis Jiménez, voorzitter van de Justitiecommissie van de Kamer van Afgevaardigden, dat ze in de daaropvolgende twee weken een cruciale stap zouden zetten in de studie van het project om de goedkeuring ervan zo snel mogelijk te verkrijgen.
Sinds 2021
Het wetsvoorstel dat momenteel in behandeling is en dat de vastgoeddiensten en makelaarscontracten in het land reguleert, werd ingediend op 18 augustus 2021 en is opgesteld door Lourdes Serulle, de vertegenwoordiger van het Nationaal District.
Het doel van deze wetgeving is het beschermen van de juridische relatie tussen de aanbieder en de makelaar of diens vertegenwoordigers, en het vertrouwen in de vastgoedmarkt, dat voortvloeit uit de juridische transactie die tot stand komt door de bemiddeling van makelaars of diens vertegenwoordigers.
Het omvat het regelgevende, organisatorische en beheersregime van de makelaarsactiviteit in onroerend goed dat van toepassing is op makelaars die actief zijn op nationaal grondgebied, de eisen waaraan moet worden voldaan bij de uitoefening ervan, de rechten en plichten van makelaars en agenten, alsmede de makelaarsovereenkomst, naast de kwaliteitscontrole van dergelijke diensten.
Net zoals het wetsvoorstel over huur dit jaar opnieuw aan het Nationaal Congres moet worden voorgelegd voor bestudering, discussie en goedkeuring.
Omslagfoto: AEI en de Acoprovi-commissie samen met de Justitiecommissie van de Kamer van Afgevaardigden (externe bron).
