Ten minste 56 artikelen van het project bevatten juridische conflicten.
SANTO DOMINGO. – Op 15 oktober 2025 heeft de Kamer van Afgevaardigden het dossier met het voorstel van afgevaardigde Tobías Crespo, waarin de oprichting van de Superintendencia de Condominiums van de Dominicaanse Republiek,
Zoals in het project is beschreven, zou de nieuwe instelling verantwoordelijk zijn voor het toezicht op de naleving van regelgeving met betrekking tot gemeenschappelijke ruimten, infrastructuuronderhoud , intern bestuur, conflicthantering, de exploitatie van huurappartementen en de regularisatieprocessen voor door de staat gebouwde woningbouwprojecten.
Tot de taken van dit toezichtsorgaan behoren het opzetten van verschillende nationale registers, zoals die voor appartementencomplexen, huurappartementen, staatsgebouwen en actoren in de vastgoedsector. Het zou ook de bevoegdheid hebben om regelgeving , toezicht te houden op bouwbedrijven en projectontwikkelaars, administratieve sancties op te leggen en te bemiddelen in geschillen tussen eigenaren en besturen van appartementencomplexen.
De voorstander heeft betoogd dat de stedelijke groei van het land en de toename van verticale woongebouwen een gespecialiseerde instantie vereisen die in staat is om onderhoud, samenleven en transparantie in het beheer van deze gemeenschappen te garanderen.
Het document bevat 10 hoofdstukken en 63 artikelen, waarin staat dat de nieuwe entiteit autonomie zou hebben en verantwoordelijk zou zijn voor het reguleren, superviseren en ondersteunen van het beheer van appartementencomplexen in al hun vormen, waarbij harmonieus samenleven, een goede administratie, transparantie en respect voor het huidige wettelijke kader worden gegarandeerd.
Dit rapport is gebaseerd op een gemengde (kwantitatieve en kwalitatieve) analyse van het wetsontwerp, waarbij het totale aantal artikelen werd geteld, tegenstrijdige artikelen werden geïdentificeerd en de soorten overlappingen met bestaande instellingen en wetten werden geclassificeerd.
Het resultaat is dat ten minste 56 artikelen van het ontwerp juridische, institutionele of constitutionele conflicten opleveren , wat neerkomt op 88,8% van het totaal. Deze 56 artikelen botsen met de bevoegdheden, verantwoordelijkheden of regelgeving van ten minste 12 bestaande instellingen en wetten, waaronder
de Grondwet van de Dominicaanse Republiek.
rechterlijke macht
Algemene consumentenbeschermingswet (Wet 358-05)
Gemeenten (Wet 176-07)
Jurisdictie inzake onroerend goed (Wet 108-05)
Wet 5038-58 betreffende appartementencomplexen
Ministerie van Volkshuisvesting, Leefomgeving en Gebouwen (MIVHED)
Ministerie van Toerisme
Ministerie van Volksgezondheid
DGII CODIA Pro Consumer De in het document genoemde conflicttypen omvatten: 1) overlapping van bevoegdheden; 2) dubbele regelgeving; 3) inbreuk op gemeentelijke bevoegdheden; 4) schending van het legaliteitsbeginsel; 5) inmenging in de autonomie van de Vereniging van Eigenaren; 6) tegenstrijdigheden met Wet 108-05; 7) usurpatie van rechtsmachten; en 8) risico op ongrondwettelijkheid in zaken betreffende privé-eigendom.
De waarschuwende stemmen
Het voorlopige project komt op een moment dat het leven in appartementencomplexen en woongebouwen onder druk staat door conflicten over geluidsoverlast, huisdieren en parkeerproblemen. Ook kortetermijnverhuur, intern bestuur en conflicten tussen projectontwikkelaars en bewoners worden besproken. Het is een tijd waarin verticaal wonen een belangrijk debatpunt is, gezien de exponentiële groei van woontorens ten opzichte van platforms voor kortetermijnverhuur.
Tijdens het seminar " Actief burgerschap: van reflectie naar actie in een verticale samenleving", gehouden in Santo Domingo en geciteerd door Diario Libre in haar berichtgeving van 29 november 2025, werden enkele van deze kwesties besproken en werd de dringende noodzaak tot modernisering van Wet 5038-58 aan de orde gesteld. Tijdens die bijeenkomst waren specialisten in de sector het erover eens dat het land inderdaad een grondige herziening van de regelgeving nodig heeft, maar waarschuwden zij dat de oplossing niet de oprichting van een "superinstituut" kan zijn dat bestaande functies dupliceert
In die context waarschuwden deskundigen voor de conflicten en problemen die het stuk zou kunnen veroorzaken.
Architect JoséAntonio Constanzo, algemeen coördinator van de faculteit Architectuur aan de Pedro Henríquez Ureña Universiteit (UNPHU), nam deel aan de activiteit waarin werd betoogd dat de appartementswet nog steeds gebaseerd is op gebouwen van vijf verdiepingen, maar dat het vervangen ervan door een organisatie die herhaalt wat de gemeenten, MIVHED, de vastgoedjurisdictie en Pro Consumidor al doen, het probleem in plaats van te verbeteren juist zou kunnen verergeren.
Stedenbouwkundige Víctor Féliz, directeur van het Global Municipality-platform, dat het seminar organiseerde, is van mening dat de kern van het probleem in het bestuur: "Samenleven in gebouwen wordt niet opgelost door de macht te centraliseren bij een toezichthoudende instantie. Het wordt opgelost door gemeenten te versterken en bewoners duidelijke instrumenten aan te reiken."
In een recent interview met El Inmobiliariowaarschuwde advocaat Israel López, specialist in vastgoedrecht, voor de constitutionele risico's die voortvloeien uit een toezichthoudende instantie:
Het regelen van de interne aangelegenheden van een appartementencomplex via een bestuursorgaan is een delicate kwestie. Privé-eigendomsrechten kunnen alleen wettelijk worden beperkt, niet door bestuurlijke besluiten.
Wat zij voorstelden
Diario Libre meldde dat het seminar werd afgesloten met een aantal belangrijke voorstellen om het leven in appartementencomplexen te moderniseren. Het eerste voorstel was de noodzaak van een moderne, alomvattende en technisch gestructureerde appartementswetdie de huidige regelgeving actualiseert zonder een overkoepelende entiteit met dubbele functies te creëren.
Integendeel, ze waren het erover eens de rol van de lokale raden te versterken op het gebied van samenleven, geluidsoverlast, huisdieren en lokale regelgeving, omdat ze van mening waren dat het gemeenschapsleven in wezen een gemeentelijke verantwoordelijkheid is.
Een andere aanbeveling was om het beheer van appartementencomplexen te professionaliseren door middel van certificeringen en sectorspecifieke normen, in plaats van deze functies te centraliseren in een toezichthoudende instantie. Ook werd voorgesteld om transparantiemechanismen in het beheer in te voeren, met respect voor de autonomie van de verenigingen van eigenaren. Verder werd gepleit voor een betere coördinatie tussen het Ministerie van Volkshuisvesting Woningbouw (MIVHED), de Vastgoedautoriteit en het Bureau voor Consumentenbescherming (Pro Consumidor), om bestaande lacunes op te vullen. Er werd benadrukt dat er geen extra instanties moesten worden opgericht die hun verantwoordelijkheden zouden overlappen.
Dit is wat de structurele analyse aan het licht bracht
Een grondige analyse van het wetsontwerp stelde El Inmobiliario vijf belangrijke conflictpunten te identificeren:
1. Inbreuk op gemeentelijke bevoegdheden (Wet 176-07). Gemeenten zouden ondergeschikt worden aan een centrale toezichthoudende instantie, wat in strijd is met de door de Grondwet gegarandeerde gemeentelijke autonomie. Dit betreft meer dan 20 artikelen met betrekking tot geluidsoverlast, openbare orde, sanitaire voorzieningen, dierenbeheer, vergunningen voor activiteiten, inspecties en sancties.
2. Dubbeling van de bevoegdheid op het gebied van onroerend goed (Wet 108-05). Minstens 12 artikelen betreffen taken zoals de registratie van appartementencomplexen, certificeringen, regularisatie van eigendomsrechten, regularisatie van staatsprojecten en documentvalidatie.
3. Overlapping met MIVHED, CODIA en Pro Consumidor. Meer dan 15 artikelen leiden tot dubbeling op het gebied van technische inspecties, vergunningen, bouwvoorschriften, voorverkoop en aansprakelijkheid van projectontwikkelaars.
4. Inmenging in de autonomie van de assemblee. Meer dan tien artikelen zouden de Superintendencia de bevoegdheid geven om beslissingen terug te draaien, regelgeving te bekrachtigen, verplichte modellen op te leggen en in te grijpen bij verkiezingen en sancties.
5. Onjuiste regulering van kortetermijnverhuur (Airbnb en soortgelijke platforms). Het wetsvoorstel beoogt een activiteit te reguleren die onder de jurisdictie valt van het Ministerie van Toerisme, gemeenten en de DGII (Directie-Generaal Belastingzaken), waardoor een parallel systeem ontstaat dat het toerisme- en administratieve kader versnippert.
Deze uitgebreide analyse toont aan dat het wetsontwerp van afgevaardigde Tobías Crespo een buitengewoon groot aantal problematische artikelen bevat, bijna 90%, wat overeenkomt met de bevindingen van specialisten in publiekrecht en stedenbouw die hebben gewezen op de constitutionele en juridische bezwaren tegen het wetsvoorstel.
Er zijn ook overlappingen met bestaande instellingen, een duplicatie van bevoegdheden op het gebied van onroerend goed, gemeenten, toerisme en technische, evenals aspecten die mogelijk aanpassingen vereisen om consistentie te waarborgen met de Grondwet, Wet 108-05 betreffende het Kadaster, Wet 176-07 betreffende gemeenten en de bevoegdheden van agentschappen zoals MIVHED, Toerisme, DGII en Pro Consumidor.
Deskundigen waarschuwen dat de oprichting van dit condominiumtoezicht, zoals momenteel voorgesteld, het verticaal wonen niet moderniseert, maar het juist overreguleert, wat leidt tot dubbel werk, institutionele conflicten en mogelijk zelfs tot ongrondwettelijke schendingen.
