Eigendomsrechten zijn niet absoluut. De Grondwet stelt duidelijke grenzen. Weet u wat die grenzen zijn? En, nog belangrijker, communiceert u die grenzen ook aan uw cliënten?
Afgelopen vrijdag sprak ik over het thema "vastgoedbemiddeling en verticaal wonen" tijdens een evenement voor actief burgerschap, georganiseerd door Global Municipality en haar vertegenwoordiger, Víctor Feliz. Tijdens het evenement werd het wetsontwerp gepresenteerd voor de oprichting van het Superintendencia de Condominiums van de Dominicaanse Republiek, een van de meest urgente kwesties in de huidige Dominicaanse vastgoedsector. Onder wetgevers, gemeentelijke ambtenaren, advocaten, projectontwikkelaars, architecten, projectmanagers en makelaars werd een belangrijke vraag gesteld: hoe ver reikt het eigendomsrecht in een appartementencomplex eigenlijk?
Opvallend genoeg verwachtten de meeste deelnemers dat de nieuwe wet de conflicten zou oplossen. Maar verrassend genoeg ligt het antwoord niet in de aanstaande wetgeving. Het ligt in een grondwettelijke bepaling die we sinds 2010 negeren en die ons als professionals allang richting zou moeten geven.
Artikel 51 van de Grondwet: een recht met grenzen
De Dominicaanse grondwet is expliciet: "De staat erkent en garandeert het recht op eigendom. Eigendom heeft een sociale functie die verplichtingen met zich meebrengt."
Die laatste punten –sociale functie, verplichtingen– zijn geen loze woorden. Ze herinneren ons eraan dat het recht op eigendom, hoewel reëel en beschermd, niet absoluut is.
Een eigenaar mag zijn eigendom gebruiken, ervan genieten en erover beschikken. Maar hij mag dat niet zomaar op elke manier doen. Hij mag zijn recht niet uitoefenen als dat het doel van het project verandert, buitensporige risico's met zich meebrengt, het beoogde gebruik door de gemeenschap verstoort of het recht van anderen op een vredig leven schendt.
Die beperking is niet willekeurig. Het is een direct gevolg van de Grondwet. En dat is wat veel makelaars hun klanten niet uitleggen voordat ze een woning verkopen voor investeringsdoeleinden.
De sociale functie: wanneer het individu het collectief respecteert
Een appartementencomplex is meer dan alleen beton; het is een gemeenschap. Een gemeenschap met specifieke regels, doelen en verwachtingen. Elke eigenaar heeft rechten op zijn of haar appartement, maar ze delen gemeenschappelijke ruimtes, beveiliging, toegang en – het allerbelangrijkste – een gedeelde visie voor het project.
Dat doel is juridisch relevant. Het is vastgelegd in een juridisch bindend document: de mede-eigendomsreglementen. En dat is waar de sociale functie ophoudt theoretisch te zijn en praktisch wordt.
Als het project een woonproject is, mag het geen appartementencomplex voor kortetermijnverhuur worden. Als het voor toerisme is, mag het niet de stabiliteit van een woonwijk claimen. Als het een bedrijfsproject is, mag het geen woonfuncties omvatten die conflicten veroorzaken. Niet omdat een agent of projectontwikkelaar dat zegt, maar omdat de Grondwet dat zegt.
De realiteit is dat in de huidige Dominicaanse markt de grens tussen "wat ik kan doen" en "wat ik zou moeten doen" steeds vager wordt. Projecten evolueren, toepassingen veranderen en vaak weet de eigenaar simpelweg niet waar de grenzen van zijn rechten liggen.
De rol die wij als agenten niet aannemen
Als professionals in deze sector hebben we een verantwoordelijkheid die velen van ons niet nakomen.
Het gaat er niet om wetshandhavers te zijn. Het gaat erom onze klanten te adviseren, niet om problemen te veroorzaken.
Wanneer een koper vraagt of kortetermijnverhuur is toegestaan in een appartementencomplex, luidt het professionele antwoord: "We controleren of de regelgeving dit toestaat, bevestigen of dit verenigbaar is met de maatschappelijke functie van het project en leggen de daadwerkelijke juridische risico's uit als u doorgaat zonder deze duidelijkheid.".
Als een klant iets koopt zonder de grenzen van zijn eigendomsrechten te begrijpen en vervolgens wordt aangeklaagd, is de klant niet als enige verantwoordelijk. Ook de verkoper die de verkoop heeft gedaan zonder de voorwaarden duidelijk te maken, is aansprakelijk.
De uitdaging van verkoop op plan
Tijdens de conferentie kwam een cruciaal punt naar voren: bij de verkoop van nieuwbouwappartementen hebben makelaars niet eens toegang tot een concept van de statuten van het appartementencomplex. De regels voor samenleven worden pas opgesteld wanneer de bouw vrijwel voltooid is en de appartementen al verkocht zijn.
Kopers verwerven hun eigendommen zonder de regels van het samenleven of de grenzen van de sociale functie van de gemeenschap te kennen. De regelgeving komt pas laat, wat tot conflicten leidt omdat de eigenaren hun verwachtingen vanaf het begin niet op elkaar hebben afgestemd.
Daarom moeten we wetswijzigingen bevorderen die zorgen voor meer transparantie bij projecten die nog in de ontwerpfase of in de pre-constructiefase verkeren. De sociale functie van vastgoed moet vanaf het begin gerespecteerd worden, zodat iedereen – kopers, ontwikkelaars en makelaars – duidelijkheid heeft over de kaders voor samenleven die de gemeenschap zullen bepalen.
Het kompas: de regels
De statuten van een appartementencomplex worden het belangrijkste instrument. Maar ze werken alleen als wij, als tussenpersonen, ze uitleggen. Als verkopers echt begrijpen wat ze kopen. Als rechtszekerheid geen slogan meer is, maar een realiteit wordt.
Wat u vanaf vandaag moet doen
Controleer deze week, voordat u de verkoop van een appartement afrondt, drie dingen:
Ten eerste: Wat is het doel van het project? Residentieel, toeristisch, gemengd, zakelijk?
Ten tweede: Wat zegt de regelgeving over toegestane gebruikswijzen en sancties? Heeft u een conceptversie van die regelgeving?
Ten derde: is de cliënt zich ervan bewust dat zijn eigendomsrechten beperkingen kennen?
Als je deze vragen met ja beantwoordt, dan heb je je cliënt beschermd. En je hebt jezelf beschermd.
Anders gezegd: u verkoopt geen onroerend goed, maar creëert juridische conflicten.
De sociale functie verzwakt eigendom niet. Ze ordent het juist. Ze vermindert het niet. Ze brengt het in harmonie. En ze beschermt zowel de individuele eigenaar als de gemeenschap waarin deze investeert.
In een dynamische markt als de Dominicaanse Republiek, waar voortdurend nieuwe gebruiks- en investeringsmodellen ontstaan, is het besef dat eigendomsrechten beperkingen kennen geen belemmering, maar juist een kans om je als makelaar te onderscheiden.
Want als individueel gebruik het collectieve doel respecteert, wint iedereen. De eigenaar van het pand krijgt juridische zekerheid. De gemeenschap krijgt stabiliteit. En u bouwt een reputatie op als professional die cliënten beschermt in plaats van hen bloot te stellen aan juridische conflicten.
De vraag is niet of je de sociale functie kent. De vraag is: leg je die functie vanaf dag één uit aan je klanten?
