Arlina Espaillat: "Uitzettingen worden niet langer teruggedraaid als de huurder te laat betaalt."

SANTO DOMINGO.- Advocaat Arlina Espaillat, specialist in vastgoedrecht, erkende dat de wet op de verhuur van onroerend goed en ontruimingeneen evenwicht zoekt tussen eigenaar en huurder, met name in zaken betreffende ontruiming.

In een interview met La Ventana de El Inmobiliariolegde ze uit dat ontruiming, onder de wet van 1955, een "verachtelijk, langdurig en oneerlijk" proces was voor de eigenaar van een pand, of het nu een woning of een bedrijfspand betrof.

De expert gaf aan dat, met de inwerkingtreding van de nieuwe wet, de termijnen korter zullen zijn, er maximaal drie hoorzittingen zullen plaatsvinden en de rechter een uitspraak moet doen over "snelle betaling".

Hij legde uit dat voorheen de uitzettingsprocedure onmiddellijk werd stopgezet als de huurder zijn betalingsachterstand inhaalde, ongeacht zijn betalingsgeschiedenis. Dit is onder de nieuwe regelgeving niet langer mogelijk.

"Op het moment dat je hem bedreigde en zei: 'Betaal me alsjeblieft, zorg dat je je achterstand inhaalt, anders span ik een uitzettingsprocedure tegen je aan', zou die huurder onmiddellijk zijn achterstand inhalen en zou het hele proces mislukken. Maar misschien wilde je niet verder met die huurder omdat hij al een wanbetaler was, er al een verslechterde relatie was, een patroon van wanbetaling, en je het contract wilde beëindigen," begon hij uit te leggen.

De makelaar voegde hieraan toe dat dit niet langer zal gebeuren. "Als eigenaar stel ik u hiervan op de hoogte. U heeft 10 dagen de tijd om uw openstaande schuld te betalen. Als u niet binnen die 10 dagen betaalt, kan ik een uitzettingsprocedure starten. Zelfs als de huurder zijn schuld na de deadline betaalt, wat voorheen niet gebeurde, zal de procedure niet worden stopgezet en is de rechter verplicht om in het voordeel van de snelle betaling te beslissen", legde ze uit.

Hij voegde eraan toe dat het ontruimingsbevel een rechtsgeldige titel, die procedureel gezien de ontruiming van de huurder en de inning van de bestaande schuld mogelijk maakt.

Espaillat was van mening dat de nieuwe wet, gezien deze veranderingen, een belangrijke bijdrage leverde, omdat deze verouderde regelgeving vervangt en zorgt voor meer rechtszekerheid in het land.

"We hadden een verouderde wet uit 1955. Die had op veel punten aangepast kunnen worden, maar over het algemeen levert de wet een belangrijke bijdrage die zorgt voor meer veiligheid, vernieuwing en bescherming van de sector," aldus zijn commentaar.

Twee plus één bij vastgoedtransacties

De specialist gaf aan dat voor woonhuizen een maximum van twee maanden huur plus één maand borg vooraf geldt. Voor bedrijfsruimten is dit echter vrij te bepalen, afhankelijk van de afspraken tussen de betrokken partijen.

Met dit regelgevingskader, dat pas officieel in het Staatsblad verschijnt nadat, treedt hij naar zijn mening in werking als een belangrijke bijdrage aan de huurder.

"Er was al sprake van een gebrek aan controle. Er waren mensen die vier borgsommen plus een maand huur vroegen, drie borgsommen plus een maand huur... Er was geen vastgestelde regel, maar het was eerder de gebruikelijke praktijk op de markt," zei hij.

Wat de voortgang betreft, gaf hij aan dat de wet bepaalt wie de commissie aan de makelaar, namelijk degene die de makelaar heeft ingehuurd. Hij verduidelijkte echter dat de wet geen commissiepercentage vastlegt, waardoor dit aspect open blijft.

Daarentegen wees hij erop dat de juridische kosten van het contract en de notariële bekrachtiging, die voorheen door de huurder werden betaald, nu voor 50/50 door beide partijen zullen worden gedragen.

Verhoging van de huurprijs

De vastgoedadviseur verzekerde dat een andere bijdrage de regulering van de huurverhogingen is, die is vastgesteld op maximaal 10%, zonder dat dit percentage mag worden overschreden, zowel in Dominicaanse peso's als in dollars.

Hij was echter van mening dat een lager percentage voor de huren in dollars had moeten worden vastgesteld, rekening houdend met het inflatieverschil. In die zin schatte hij dat 3% of maximaal 5% passend zou zijn geweest.

Beperkingen van de wet: korte huurperiodes

De advocaat erkende dat de wet geen rekening houdt met het fenomeen van kortetermijnverhuur, dat in de Dominicaanse Republiek steeds groter wordt. Ze is echter van mening dat het ontwikkelde kader "veel beter is dan wat we voorheen hadden.".

Een boodschap aan makelaars

Tot slot spoorde Arlina Espaillat makelaars aan om zich te blijven bijscholen, op de hoogte te blijven en hun vaardigheden verder te ontwikkelen. Ze benadrukte ook het belang van het opstellen van solide contracten ter bescherming van beide partijen.

“Informatie is macht. Dus als ik mezelf adviseur noem, moet ik zoveel mogelijk weten. En zoals ik al zei, ik ben niet verplicht om alles te weten, maar ik ben wel verplicht om te weten waar ik betrouwbare informatie kan vinden,” legde ze uit.

Tijdens haar toespraak onthulde ze dat huurcontracten niet altijd door advocaten worden opgesteld, omdat makelaars sjablonen gebruiken – die ze van internet downloaden of die al beschikbaar zijn – om de overeenkomst tussen verhuurder en huurder te onderhandelen.

Gezien deze situatie trok hij de mate van begrip van de agenten voor elke clausule in het contract in twijfel. Hoewel hij zich afvroeg of ze werkelijk elk punt in het document begrepen, maakte hij één ding duidelijk in het licht van deze realiteit: "Er is geen juridische zekerheid, noch enige garantie met betrekking tot de intentie van de partijen," concludeerde hij.