Kopers van huizen die door het vastgoedbedrijf zijn gebouwd, hopen dat de Chinese overheid hen te hulp zal schieten als het bedrijf uiteindelijk failliet gaat.
Afkomstig uit El País
Zhao Lijun (niet zijn echte naam) had vorig jaar wat geld gespaard met zijn baan in de machine-industrie. Net als de overgrote meerderheid van de Chinese burgers met wat besteedbaar inkomen, wist hij precies wat hij ermee wilde doen: een appartement kopen. Net als veel van zijn landgenoten was Zhao ervan overtuigd dat het een veilige investering was. Dat de vastgoedprijzen nooit zouden dalen, ondanks wat doemdenkers zo nu en dan beweerden. Hij deed wat onderzoek naar beschikbare appartementen in zijn stad, Ningbo (een van China's belangrijkste havensteden), en vond een nieuwbouwappartement dat perfect leek. Het bouwbedrijf, dacht hij, was een zekerheidje. De op één na grootste van het land: Evergrande.
“Ik heb ervoor gekozen omdat het in een goede buurt ligt, de omgeving erg mooi is en de prijs erg goed was”, zegt Zhao over zijn appartement. Hij betaalde 600.000 yuan (79.000 euro) voor een appartement met twee slaapkamers en een oppervlakte van 83 vierkante meter. Hij bezat al een ander appartement, maar daar woonden zijn ouders. “Ik kocht dit appartement om er zelf in te wonen, maar het leek me ook een uitstekende investering.” De opleveringsdatum was 2023. Alles verliep voorspoedig, maar dit jaar is de bouw stilgelegd. “Het appartement is bijna klaar. De belangrijkste constructies zijn al voltooid; het enige wat nog rest, is de afwerking van het interieur en de decoratie”, klaagt hij.
Nu weet Zhao, net als honderdduizenden andere kopers, niet wanneer hij eindelijk de sleutels van zijn huis zal ontvangen. De opleveringsdata voor bijna 1,5 miljoen huizen die Evergrande in heel China heeft gebouwd, zijn volledig in de war geraakt. De gigant had zwakke plekken: in het afgelopen decennium, net als veel andere Chinese conglomeraten die razendsnel groeiden, greep het bedrijf naar schulden om een expansie te financieren die even ambitieus als chaotisch was. Evergrande waagde zich aan verzekeringen, gezondheidszorg, pretparken, drinkwater, voetbal, elektrische auto's en vermogensbeheerproducten.
NG HAN GUAN / AP.
Het is momenteel het meest schuldenbelaste vastgoedbedrijf ter wereld, met een schuld van 305 miljard dollar (ongeveer 260 miljard euro, bijna een kwart van het Spaanse bbp in 2020). De liquiditeitscrisis, die het bedrijf heeft gedwongen talloze projecten stil te leggen en het verhindert om aannemers, investeerders en kopers terug te betalen, houdt de wereldwijde markten in spanning en de Chinese autoriteiten op scherp, hoewel ze zich momenteel publiekelijk stilhouden. Het faillissement, dat nu algemeen als een voldongen feit wordt beschouwd, zou zich over de hele sector kunnen verspreiden en dreigt aanzienlijke gevolgen te hebben voor de toch al zwakke groei van de op één na grootste economie ter wereld (en daarmee ook voor de wereldeconomie). Het zou bovendien problemen met de sociale stabiliteit kunnen veroorzaken, iets wat Peking zeer afschrikt.
Wekenlang, terwijl de onzekerheid over de toekomst van het bedrijf toenam, vonden er protesten plaats voor het hoofdkantoor van Evergrande in Shenzhen. Kopers en aannemers eisten hun geld terug. Velen hadden geïnvesteerd in de vermogensbeheerproducten van de groep, die dit jaar al meer dan 84% van hun marktwaarde hebben verloren. De nervositeit, die maandag paniek op de wereldmarkten veroorzaakte, is na een paar dagen van rust vanaf afgelopen vrijdag weer opgelaaid, toen duidelijk werd dat Evergrande een rentebetaling van 84 miljoen dollar op een buitenlandse obligatie niet had kunnen voldoen.
Alle ogen zijn nu gericht op hoe de Chinese overheid de situatie zal aanpakken. De toezichthouders staan voor een dubbele doelstelling. Enerzijds "een lesje leren: dat het aangaan van zoveel schulden en het nemen van slechte zakelijke beslissingen een prijs heeft", aldus Julian Evans-Pritchard van het adviesbureau Capital Economics. "Ik denk dat ze al duidelijke signalen hebben afgegeven dat er geen reddingsoperatie zal komen voor het bedrijf of degenen die het geld hebben geleend", voegt hij eraan toe. Anderzijds moeten ze een mogelijke ineenstorting van de vastgoedsector voorkomen, iets wat een regelrechte ramp zou zijn voor de op één na grootste economie ter wereld. Deze sector vertegenwoordigt meer dan een vijfde van het Chinese bbp en is goed voor meer dan 70% van de stedelijke rijkdom van de Aziatische gigant.
De afgelopen drie decennia, en met name de laatste, het bedrijf dat in 1996 werd opgericht door Xu Jiayin een reputatie opgebouwd voor "zeer creatieve financiële engineering", aldus Dinny McMahon van consultancybureau Trivium. Zelfs binnen een sector die zo verslaafd is aan krediet als de el inmobiliario , waar de schulden oplopen tot zo'n vijf biljoen yuan, presteerde Evergrande beter dan de rest. Maar dit werd getolereerd: vastgoed genereerde welvaart, stimuleerde de economie en vulde de schatkist van lokale overheden via belastinginkomsten uit grondverkopen. Bovendien bleef het bedrijf solvabel dankzij het verkrijgen van meer leningen en de verkoop van vermogensbeheerproducten die beleggers royale rendementen beloofden, tot wel 9%.
De aanleiding voor de crisis kwam afgelopen augustus, door een politieke beslissing. Bezorgd over alweer een sterke stijging van de huizenprijzen – de zoveelste in een land waar vastgoed de favoriete investering is voor gezinnen – begon de Chinese overheid maatregelen te nemen om de schuldenlast in die sector te verlagen en legde de zogenaamde "drie rode lijnen" op met betrekking tot de verhouding tussen schulden en de liquide middelen, activa en winst van bedrijven. Evergrande overtrad ze alle drie.
Als gevolg daarvan kon de gigant geen nieuwe kredieten meer krijgen. Het bedrijf kon alleen nog maar op zijn inkomsten vertrouwen om aan zijn verplichtingen te voldoen. En zo ontstond een sneeuwbaleffect, dat in de loop van de maanden steeds groter werd, ondanks de pogingen van de groep om investeringen af te stoten of vastgoed tegen spotprijzen te verkopen om geld in te zamelen. Tegen de zomer was al duidelijk dat het bedrijf moeite had om sommige leveranciers te betalen.
“Mensen gaan het toneelstuk bekijken.”
“We hoorden in juni voor het eerst over problemen. En er kwamen steeds meer berichten over,” zegt mevrouw Li, een 39-jarige zelfstandige ondernemer die vorig jaar een appartement van 114 vierkante meter kocht in een Evergrande-project in Zhenjiang, een stad aan de oevers van de Yangtze in Oost-China. “Het project waarin ik kocht, was vorig jaar het bestverkochte in onze stad. Maar nu komen er elke dag nieuwe dingen over Evergrande naar buiten. Mensen gaan naar de bouwplaats om de voortgang van de appartementen te bekijken. De laatste fase van het project ligt stil. Bij ons is het niet helemaal stilgevallen, maar het vordert veel langzamer dan voorheen, en ik hoop dat het niet helemaal stilvalt. We zouden onze appartementen eind dit jaar krijgen, maar ik weet niet of ze dat gaan redden,” klaagt ze.
Hoewel de toekomst van Evergrande onzeker is, zijn alle analisten het erover eens dat de nog niet gebouwde appartementen uiteindelijk zullen worden voltooid, hetzij door deze ontwikkelaar, hetzij door concurrerende bedrijven die de projecten overnemen. "Uiteindelijk zullen de autoriteiten ingrijpen om een systemische crisis te voorkomen en ervoor te zorgen dat gezinnen de woningen krijgen die hen zijn beloofd", aldus Evans-Pritchard.
Anders loopt het land het risico op sociale onrust. De vastgoedprojecten van Evergrande "zijn niet alleen een bron van economische groei, maar de voltooiing ervan is een cruciale factor voor het behoud van sociale stabiliteit in China", benadrukt McMahon. De prioriteit zal daarom liggen bij het waarborgen dat in geval van een Evergrande-debacle kleine investeerders en huizenkopers het best beschermd zijn en dat de vastgoedprijzen niet instorten als gevolg van wantrouwen bij de bevolking ten aanzien van de aankoop van onroerend goed.
De centrale overheid heeft de lokale overheden al opdracht gegeven zich voor te bereiden op de "mogelijke stormen" die het gevolg kunnen zijn van het faillissement van de groep, The Wall Street Journal. Deze autoriteiten zullen expertteams moeten samenstellen om de boekhouding van het vastgoedbedrijf in hun respectievelijke gebieden te analyseren, met lokale projectontwikkelaars moeten onderhandelen over de overname van Evergrande's projecten en politieteams moeten oprichten om "massa-incidenten" (protesten) en openbare onrust in de gaten te houden, aldus de krant.
Zhao heeft er vertrouwen in dat de autoriteiten het probleem met zijn appartement op de een of andere manier zullen oplossen. "Er is nog tijd. Mijn appartement is pas in 2023 opleveringsdatum, en de lokale overheid heeft sowieso ervaring met het herstructureren van bedrijven. Ik ben ervan overtuigd dat zelfs als Evergrande failliet gaat, mijn project aan iemand anders verkocht en afgebouwd kan worden.".
