SANTO DOMINGO- Bij het huren van een woning komt de bekende "twee plus één"-regel ter sprake, die soms tot twijfels leidt bij huurders die de formule niet begrijpen en vragen waar hun borg naartoe gaat.
Wet 17-88, die de bepalingen en toepassing van waarborgsommen in huurovereenkomsten in het land regelt, stelt een waarborgsom vast van één tot drie maanden huur, afhankelijk van de in het huurcontract overeengekomen looptijd. De wet bepaalt dat het door de huurder betaalde bedrag bedoeld is om het eigendom te beschermen tegen mogelijke fysieke schade en dat het moet worden gestort bij de Landbouwbank
Twee deskundigen geven hun mening en stellen dat er tijdens het verhuurproces diverse onderhandelingen kunnen plaatsvinden. Zij schatten dat 90% van de verhuurders niet op de hoogte is van de regels met betrekking tot het gebruik van de borgsom.
Mélido Marte, commercieel manager van Remax Metropolitana, begrijpt dat er tijdens het verhuurproces verschillende onderhandelingen kunnen plaatsvinden, afhankelijk van de huurperiode. "Ik heb verhuurd zonder borg, het kan ook voor één maand zijn, en als de huurders geen borgsteller hebben, kunnen we zelfs een langere borg vragen", zegt hij.
Hij legt uit dat de maanden die ze een borg noemen, niets meer zijn dan een garantie om eventuele schade te dekken die de huurder bij de oplevering van de woning kan constateren.
Hij herinnerde eraan dat de wet voorschrijft dat deze deposito's naar de landbouwbank moeten worden gebracht om aan het einde van het contract aan de pachter te worden terugbetaald.
“De aanbetaling wordt meestal ook zonder tussenkomst van een makelaar in rekening gebracht, het is gewoon een kwestie van gewoonte. Het heet een aanbetaling, maar ik heb ook wel eens huur achteraf betaald. Een aanbetaling is het tegenovergestelde van een maand huurachterstand; ik betaal het dus voordat ik erin ga wonen of het gebruik, wat weer het tegenovergestelde is van een maand huurachterstand. Ik trek er vandaag in en als de periode van 30 dagen voorbij is, betaal ik voor de maand die ik er al heb gewoond.”.
Hij zei dat de commissie die een adviseur in rekening brengt doorgaans gelijk is aan één maand huur, hoewel dit afhangt van de overeenkomst met de verhuurder en vaak verband houdt met de duur van het contract. "Bijvoorbeeld, bij een contract van minder dan een jaar wordt een commissie van één maand huur in rekening gebracht in plaats van 10%. Maar bij een jaarcontract is de commissie één maand huur, wat minder is dan 10%. Bij een contract van een jaar is het niet meer dan het equivalent van 8,33% van de jaarhuur. Bij verhuur voor zes of drie maanden is het meestal 10% van de maandhuur, en bij Airbnb kan het zelfs oplopen tot meer dan 10% voor de verhuurder," aldus Marte.
Wat een advocaat zegt
Alexandra Ovalles, een expert in vastgoedrecht, stelt dat 90% van de eigenaren de deposito's niet naar de landbouwbank brengen, wat leidt tot de problemen die zich voordoen tussen beheerders en huurders.
“Die borgsommen moeten binnen vijftien dagen naar de Landbouwbank worden gebracht om het eigendom te beschermen. En wanneer de eigenaren ze gaan ophalen, constateren ze dat ze beschadigd zijn. Omdat ze weten dat de wet de huurder beschermt, laten ze het zo. En bovendien is het niet dat het onmogelijk is, maar het proces duurt erg lang”, aldus de advocaat met een master in vastgoedrecht.
Wat de vooruitbetaling betreft, stelt hij dat deze praktijk is ontstaan toen gemeubileerde woningen werden verhuurd, om de meubels die bij de woning werden geleverd te beschermen.
"De wet schrijft in geen enkele paragraaf een aanbetaling voor, althans niet vanaf het moment dat de gemeubileerde huurovereenkomst ingaat, die verplicht is voor reparaties buiten de eigendomsrechten.".
Het legt uit dat de wet de hoogte van de borg en het aantal maanden huur dat de huurder moet betalen, vastlegt, variërend van één tot drie maanden. Paragraaf één van de Huurwet luidt als volgt:
“In elke huurovereenkomst wordt geacht dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst aan de eigenaar of beheerder contant een bedrag betaalt dat gelijk is aan ten minste één (1) maand huur bij contracten van maximaal één jaar; twee (2) maanden huur bij contracten van twee jaar of anderhalf jaar en langer; en drie (3) maanden huur bij contracten van drie jaar of langer, of tweeënhalf jaar en langer; dit alles onverminderd de verplichting tot volledige storting bij de Landbouwbank in geval van stortingen, voorschotten of vooruitbetalingen van een hoger bedrag.”.
De ervaren advocaat van Ovalles Félix y Asociados begrijpt dat het in rekening brengen van de commissie niet illegaal is "omdat het werk is dat de makelaar doet en de huurder daarvan op de hoogte is; het belangrijkste is om hen daar vanaf het begin van op de hoogte te stellen. Het is noodzakelijk om de huurder duidelijk te maken dat er een commissie over de huur wordt gerekend, en aangezien de makelaar niet de eigenaar is, maar de persoon die hen vertegenwoordigt, moet hij of zij die in rekening brengen. Je kunt de helft van de commissie vragen of een percentage; dat is iets wat je met de huurder bespreekt," legde ze uit.
Verouderde wet
In de Dominicaanse Republiek bestaat een dringende behoefte aan een modernisering van de regelgeving rondom huur. De verouderde huurwet 17-88 van 5 februari 1988 regelt de vaststelling en toepassing van huurwaarden in het land. Deze wet is tot stand gekomen ter wijziging van wet 4314 van 22 oktober 1955.
Sinds begin 2018 is de "Algemene wet inzake verhuur en ontruiming van onroerend goed" in behandeling in het Nationaal Congres. Het wetsvoorstel is inmiddels in tweede lezing aangenomen in de Kamer van Afgevaardigden. Het werd ingediend door de afgevaardigden Henry Merán en Demóstenes Martínez. Dit wetsvoorstel heeft aanzienlijke kritiek vanuit de vastgoedsector ontvangen.
