Terwijl veel projectontwikkelaars recordverkopen vieren op sociale media, gaan veel vastgoedbedrijven stilletjes ten onder. Het is tijd dat iemand de hele waarheid vertelt: en het is geen drama, het is gewoon een kwestie van rekenen: geen commissies, geen salarissen. Geen salarissen, geen teams. Geen teams, geen verkopen.
Wanneer beide sectoren de crisis erkennen
Vorige week verklaarde Annerys Meléndez, voorzitter van ACOPROVI, publiekelijk dat "vrijwel alle factoren die van invloed zijn op de bouwsector zich in een kritieke toestand bevinden". Toen ik haar interview las, dacht ik: eindelijk durft iemand een ongemakkelijke waarheid uit te spreken.
Maar er is nog een andere waarheid die niemand wil toegeven: ook de vastgoedsector verkeert in crisis. En deze stille crisis vernietigt het ecosysteem waarvan we allemaal dachten dat het duurzaam was.
Het verschil is dat ACOPROVI het heeft over rentetarieven en materiaalkosten, terwijl wij een hardere realiteit ervaren: we werken, we verkopen, we leveren... maar we worden niet betaald.
Het probleem is niet alleen het gebrek aan commissiebetalingen. Deze praktijk creëert een domino-effect dat de hele vastgoedsector dreigt te laten instorten.
De meedogenloze wiskunde van de sector
Laat me de realiteit uitleggen die veel ontwikkelaars negeren:
Een gemiddeld makelaarskantoor behandelt de volgende zaken:
- 5 tot 10 werknemers in loondienst
- Maandelijkse bedrijfskosten: RD$300.000 – RD$1.200.000
- 100% afhankelijkheid van commissie-inkomsten
Als ze geen commissie betalen:
- Maand 1: Gefinancierd met reserves
- Maand 2: Niet-essentiële uitgaven worden verlaagd
- Maand 3: De ontslagen beginnen
- Maand 4: Totale liquiditeitscrisis
- Maand 6: Sluiting of faillissement
Dit is geen voorspelling. Het is een patroon dat ik als juridisch adviseur en vastgoedondernemer in tientallen gevallen heb gedocumenteerd.
Het domino-effect uitgelegd: als één dominosteen omvalt, vallen ze allemaal om
Feitenoverzicht 1: Het makelaarskantoor, dat 3-6 maanden geen commissies in rekening heeft gebracht, komt in een liquiditeitscrisis terecht. Gevolg: massale ontslagen, sluiting van kantoren en stopzetting van projecten.
2: Agenten en werknemers: Zonder commissies, werk of inkomen migreren ze naar andere sectoren of emigreren ze het land uit. Resultaat: verlies van gespecialiseerd talent en ervaring die jaren kost om op te bouwen.
3: Gerelateerde diensten: Vastgoedadvocaten, notarissen, taxateurs en inspecteurs verliezen klanten. Resultaat: krimp van gespecialiseerde diensten.
4: Vastgoedmarketing: Reclamebureaus, fotografen en contentmakers verliezen contracten. Resultaat: minder professionele promotie van projecten.
5:Financiering : Banken en financiële instellingen zien een afname in het aantal leningaanvragen. Resultaat: minder liquiditeit voor de sector.
6: De ontwikkelaar: Zonder gespecialiseerde verkoopteams vertragen of stagneren de verkopen. Resultaat: projecten die niet worden afgerond, opgestapelde voorraad.
Zie je het patroon? Wanneer een vastgoedbedrijf failliet gaat, is niet alleen de eigenaar de verliezer. Het hele ecosysteem lijdt eronder.
De juridische gevolgen waar niemand het over heeft
Als gespecialiseerd jurist zie ik een alarmerende toename van de juridische problemen die ontstaan door het niet betalen van commissies.
De destructieve keten
- Ze rekenen geen commissies → Ze kunnen geen salarissen betalen
- Ze betalen geen salarissen → Werknemers eisen een rechtszaak wegens gerechtvaardigd ontslag
- Ze zijn verplicht uitkeringen te betalen → Ze hebben niet de financiële middelen om te betalen
- Ze betalen geen uitkeringen → Loonbeslag bij bedrijven
- Inbeslagname → Gedwongen sluiting van het bedrijf
Het wordt tijd dat mensen begrijpen dat makelaarskantoren bedrijven zijn. Er bestaan geen informele bedrijven die aan bouwbedrijven verkopen, omdat het systeem formele bedrijfsregistratie vereist. We hebben loonadministratie, secundaire arbeidsvoorwaarden, belastingen, verzekeringen en alle verplichtingen van elk formeel bedrijf.
Wanneer een bouwbedrijf zijn commissies niet betaalt, heeft dat niet alleen gevolgen voor de huiseigenaar. Het zet een juridische tijdbom in werking die banen vernietigt, arbeidsrechtelijke rechtszaken veroorzaakt en een domino-effect van gedwongen verkopen teweegbrengt.
Echte zaken die ik behandel:
- Arbeidsrechtelijke rechtszaken aangespannen door werknemers die zonder uitkering zijn ontslagen
- Bedrijfsembargo's door leveranciers en werknemers
- Gedwongen liquidaties van bedrijven die al jaren op de markt actief zijn
- Contractuele geschillen die voor de rechter komen
De crisis is niet alleen economisch, maar ook juridisch van aard. En de gevolgen treffen zelfs de projectontwikkelaars die het probleem in eerste instantie hebben veroorzaakt.
De menselijke tol: de families achter de statistieken
Achter elke afgeronde vastgoedtransactie schuilen echte verhalen:
- Maria, een alleenstaande moeder en al 8 jaar makelaar, moest naar de Verenigde Staten emigreren en huizen schoonmaken omdat ze hier zes maanden aan achterstallige commissies niet kon innen.
- Roberto, een vastgoedeigenaar met 10 werknemers, verkocht zijn huis om ontslagvergoedingen te betalen omdat drie projectontwikkelaars hem al meer dan een jaar commissie verschuldigd waren.
- Carmen, een administratief medewerkster, verloor haar appartement omdat het makelaarskantoor waar ze werkte de huur niet op tijd betaalde.
Dit zijn geen anekdotes. Het zijn directe gevolgen van een gebroken systeem waarin de meest kwetsbare schakel altijd de hoogste prijs betaalt.
De cijfers die niemand wil zien
De gegevens zijn ontstellend. Binnen mijn bedrijf heb ik gevallen gedocumenteerd die het patroon aantonen:
Project 2017: 8 jaar lang geen commissie betaald. Reden: "Instructies van de curator." Het project liep vertraging op, klanten haakten af en het bouwbedrijf heeft nooit betaald.
2019: 6 jaar met uitstekende commissies.
2020: 5 jaar lang geen volledige commissies betaald.
Dit is geen tijdelijk probleem. Het is een structureel patroon waarbij wij het financiële risico voor de hele keten dragen.
Zoals mijn dierbare collega en vriend Darnetty Lugo zegt: "Het gaat er niet om hoeveel je verkoopt, maar hoeveel je ervoor betaald krijgt. Als je voor 3 miljoen dollar verkoopt en daar geen commissie over ontvangt, doe je eigenlijk niets."
Makelaarskantoren die overleven, doen dat door "het ene gat te dichten om het andere te openen", waarbij ze met eigen middelen de commissies financieren die ze jaren geleden hadden moeten vragen, terwijl ze dezelfde operationele kosten en zakelijke verplichtingen blijven nakomen.
De oproep voor een rondetafelgesprek met vertegenwoordigers uit verschillende sectoren
Als iemand die de sector een warm hart toedraagt, als vastgoedondernemer en als secretaris van de raad van bestuur van AEI (Association of Real Estate Agents and Companies) 2024-2026, roep ik formeel op tot de oprichting van een sectoroverschrijdende rondetafelbijeenkomst :
Ik doe een beroep op:
- ACOPROVI (Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars)
- ACOSDE (Vereniging van Bouwers van Oost-Santo Domingo)
- ASOFIDOM (Vereniging van Dominicaanse trustmaatschappijen)
- AEI (Vereniging van Makelaars en Makelaarskantoren)
Voorgestelde agenda:
- Betalingsprotocollen, met maximale termijnen die tussen alle partijen zijn vastgesteld.
- Duidelijke verantwoordelijkhedenvan beheerders bij de betalingsstroom.
- Mechanismen voor conflictoplossing voordat
- Garantiefondsen voor gevallen van sectorale liquiditeitscrisis
- Financiële transparantie met betrekking tot de status van projecten en de vrijgave van middelen.
Dit multisectorale forum is geen oorlogsverklaring. Het is een uitnodiging tot gezamenlijk overleven.
De realiteit die sommigen liever ontkennen
Ik weet dat sommige bureaus dit zullen lezen en zeggen: "Dat overkomt mij niet; ik word gewoon betaald." En ik feliciteer hen van harte. Ik heb bewondering voor degenen die erin geslaagd zijn gezonde zakelijke relaties en stabiele betalingsstromen te behouden.
Maar de harde realiteit is dat de meesten failliet gaan. Dat anderen dat niet willen toegeven, is een heel ander verhaal.
Het doet me enorm veel pijn om te zien dat mensen emigreren naar andere plaatsen en markten omdat de vastgoedsector hen failliet heeft gemaakt. Het doet me ontzettend veel pijn om te zien dat getalenteerde mensen, die jarenlang zijn opgeleid, een sector die ze liefhebben, verlaten omdat ze hun gezin niet langer kunnen onderhouden.
Ontkenning verandert niets aan de feiten. Medeplichtig stilzwijgen redt geen banen. En doen alsof alles goed gaat terwijl collega's hun huis, hun auto en hun emotionele stabiliteit verliezen, is geen vakbondssolidariteit.
Als het goed met je gaat, gebruik dat dan als platform om mensen te helpen die het moeilijk hebben. Als je bedrijf stabiel is, word dan een stem voor degenen die er zelf geen meer hebben.
Want uiteindelijk, wanneer de zakelijke structuur van de sector instort, verliezen we allemaal. De reputatie van de sector raakt beschadigd, het klantvertrouwen neemt af en de markt krimpt voor iedereen.
Het concrete voorstel
Agenda voor de multisectorale rondetafelbijeenkomst:
1: Gezamenlijke diagnose – Elke vereniging presenteert haar realiteit zonder filters
2: Het identificeren van knelpunten in de financiële stroom
3: Ontwikkeling van betalings- en garantieprotocollen
4: Juridisch kader voor de bescherming van alle partijen
5: Implementatie en monitoring van het pilotproject
Verwacht resultaat: Een sectorale overeenkomst die de duurzaamheid van de gehele vastgoedketen waarborgt.
Het moment van de waarheid
De voorzitter van ACOPROVI had de moed om haar crisis te erkennen. Ik heb de moed om de onze te erkennen. Zullen we allemaal de moed hebben om het samen op te lossen?
Dit is niet het moment voor collectieve ego's of individueel vertoon. Het is een moment om te erkennen dat wanneer één onderdeel van het ecosysteem instort, alle andere onderdelen verzwakken.
Vertrouwensmaatschappijen die instructies geven om niet te betalen, vernietigen zakelijke relaties.
Aannemers die betalingen voor onbepaalde tijd uitstellen, brengen hun verkooppartners in financiële problemen.
Vastgoedbedrijven die onhoudbare omstandigheden , legitimeren een giftig systeem.
En we laten allemaal de kans liggen om de meest welvarende vastgoedsector in de regio op te bouwen.
De laatste oproep
Als sectorleider, zakenvrouw en gespecialiseerd jurist zet ik me in voor de welvaart van alle betrokkenen in de Dominicaanse vastgoedsector.
Aan ACOPROVI: Uw crisis is reëel, maar onze samenwerking kan uw omzet aanzienlijk verhogen.
Aan ACOSDE: Uw ondernemers hebben een bloeiende vastgoedsector nodig voor hun investeringen.
Aan ASOFIDOM: Uw beslissingen hebben invloed op de gehele keten van betalingen en commerciële relaties.
AEI: Het is tijd om met voorstellen te komen.
De sectoroverschrijdende rondetafelbijeenkomst kan het begin zijn van een nieuw tijdperk van samenwerking, of we kunnen doorgaan met elkaar te verdedigen waarom de ander ongelijk heeft, terwijl de sector instort.
Het domino-effect kan vernietigen of opbouwen. De keuze is aan ons.
Wie sluit zich aan bij deze historische oproep?
Wil je deel uitmaken van de oplossing? Deel dit artikel en tag de genoemde organisaties. Het is tijd dat de hele sector begrijpt dat we samen groeien, of samen ten onder gaan.
