Door Hugo Espinal
Speciaal voor El Inmobiliario
Hoi Hugo, mijn nicht vertelde me dat ze verschillende panden heeft gekocht, en zoals je weet woon ik ook in de Verenigde Staten. Wij Dominicanen die in het buitenland wonen hebben slechte ervaringen gehad met het kopen van onroerend goed via onbetrouwbare projectontwikkelaars, en ik begrijp dat er altijd wel een paar rotte appels zullen zijn in de verschillende sectoren van ons prachtige land. Dus, hoe kan ik mezelf beschermen tegen een soortgelijke valkuil?
De bezorgdheid van deze cliënt is volkomen terecht, vooral gezien de spraakmakende zaken uit 2023.
Mijn antwoord voor mevrouw Esther Pérez, laten we haar zo noemen, is simpel maar niet gemakkelijk. Niets in het leven biedt 100% zekerheid, behalve de dood en belastingen, maar we zoeken altijd naar manieren om potentiële oplichting met verschillende middelen te voorkomen
- Werk altijd samen met een ervaren adviseur die goed op de hoogte is van de projectontwikkelaars die in de markt actief zijn, in combinatie met een erkend bedrijf in de sector dat gedegen kennis heeft van processen zoals due diligence.
- Vraag of het te ontwikkelen project een vastgoedbeleggings- en -ontwikkelingsfonds heeft en, zo ja, achterhaal wie de beheerder is.
- Vraag de vastgoedadviseur tot slot naar eerdere projecten die de projectontwikkelaar heeft gerealiseerd.
Als je het mij vraagt, is vertrouwen het meest waardevolle bezit dat in 2024 wordt verhandeld , en vastgoedtransacties vormen daarop geen uitzondering. Daarom bestaat er, zoals ik al eerder zei, geen 100% zekerheid, maar we moeten er wel altijd naar streven om dat niveau van zekerheid op verschillende manieren te bereiken.
Om punt 2, betreffende het vertrouwen – een van de mechanismen die ons het meest helpen om de beroemde 100% zekerheid te benaderen, maar die ook geen volledige garantie is, aangezien zelfs de Bank of England in 1992 failliet ging dankzij een actie van George Soros – beter te begrijpen, zal ik dit verder toelichten.
Er bestaan verschillende soorten trusts, maar ik raad de vastgoedtrust aan. Deze biedt meer zekerheid bij investeringen in een project, omdat de projectontwikkelaar pas toegang krijgt tot het geld van de kopers als aan drie voorwaarden is voldaan of het break-evenpunt is bereikt. Deze voorwaarden kunnen als volgt worden samengevat:
- Technisch break-evenpunt: Dit is het moment waarop het project alle benodigde vergunningen heeft verkregen om met de bouw te kunnen beginnen.
- Juridisch break-evenpunt: Dit punt wordt bereikt wanneer het onroerend goed waarop het project zal worden ontwikkeld, wordt overgedragen aan de stichting.
- Economisch break-evenpunt: Deze voorwaarde is bedoeld om de financiële haalbaarheid van het project te garanderen en wordt bereikt wanneer het aantal verkochte eenheden, samen met de investering van eigen middelen door de bouwer of investeerder en, indien nodig (wat meestal het geval is), de financiering door financiële instellingen (bekend als overbruggingsleningen voor de bouw) voor de werkzaamheden, voldoende is om het project aan de kopers op te leveren.
Een andere geruststellende factor die de stichting de koper biedt, is de garantie dat hun geld zal worden gebruikt voor de bouw van het project en niet zal worden aangewend voor de aankoop van een ander stuk grond voor een ander project, voor de aanschaf van voertuigen, reizen of andere doeleinden die niets met de bouw te maken hebben.
In dat verband raden wij u aan om met uw vastgoedadviseur te overleggen of het project onder een trust valt en, zo ja, of het voldoet aan de hierboven beschreven voorwaarden.
Veiligheid en vertrouwen zijn essentieel voor een koper; door contact op te nemen met de juiste vastgoedadviseur, komt de koper steeds dichter bij een succesvol af te ronden vastgoedproject.
De auteur is: Senior adviseur bij Plusval Dominicana.
