Menurut Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah, satu-satunya harta yang terjamin ialah harta yang mempunyai hak milik yang dikeluarkan oleh Bidang Kuasa Hartanah.
SANTO DOMINGO. – Brenda hampir biasa menerima “peluang” setiap minggu sejak dia mengumumkan rancangannya untuk membeli rumah dan kembali ke Santo Domingo, yang dihantar oleh rakan-rakan, keluarga dan beberapa ejen hartanah yang telah dihubunginya.
Kali ini, semasa berbual dengan abangnya Alfredo dan kakak iparnya Thelma, dia menerima panggilan daripada kakaknya Ana, yang telah terbang ke Santo Domingo dari Madrid untuk Krismas.
"Brenda! Dengar baik-baik: apartmen itu untuk awak," kata Ana, tanpa menyapa pun. "Saya pergi melihatnya pagi ini. Ia terletak di kawasan kejiranan La Fe, di kompleks Kediaman Ortega y Gasset. Ia sunyi; anda boleh mendengar kicauan burung sepanjang hari. Ia terletak di pusat bandar, besar, dengan tiga bilik tidur, dua bilik mandi, bilik tidur kedua dengan tempat letak kereta yang ditetapkan, dan semuanya bersih. Dan bahagian yang terbaik: mereka meminta RD$8 juta.".
Brenda menarik nafas dalam-dalam: “Jadi apa masalahnya? Kerana saya tahu apabila sesuatu kedengaran terlalu bagus di Republik Dominika…”
Ana, merendahkan sedikit suaranya, berkata: “Baiklah… ia tiada hak milik. Tapi jangan risau, pemiliknya memberitahu saya bahawa itu boleh diselesaikan.”.
Brenda memejamkan matanya. "Itu boleh diselesaikan" itulah yang didengarnya yang telah menyebabkan ramai orang menghadapi masalah. Selepas memutuskan panggilan, dia memutuskan untuk melakukan apa yang diajar oleh sepupunya Cesar: jangan sesekali teruja tanpa pengesahan, dan dia memutuskan untuk menghubunginya.
"Hubungi César," kata Alfredo kepadanya, "itu tidak memberi saya firasat yang baik.".
Selepas ucapan salam keluarga, César, dengan segala kesabarannya, cuba menjelaskan kepada mereka realiti pemerolehan hartanah tanpa hak milik.
Implikasinya
Apakah maksud sesuatu hartanah "tidak mempunyai hak milik"? Di Republik Dominika, hartanah tanpa hak milik boleh membawa beberapa maksud, ada yang lebih serius daripada yang lain:
1. Hanya terdapat satu "surat ikatan jualan", tetapi ia tidak pernah didaftarkan dalam Daftar Harta. Ini adalah kes yang paling biasa, dan kemungkinan besar hartanah tersebut telah bertukar tangan beberapa kali, tetapi tiada sesiapa yang menyelesaikan proses pemindahan.
2. Bahawa hartanah tersebut adalah milik projek negeri (seperti yang berlaku di sini) tanpa unit individu. Banyak kompleks kediaman binaan kerajaan yang dibina antara tahun 1980-an dan 1990-an, termasuk kompleks Ortega y Gasset, mempunyai pelan yang diluluskan, tetapi pangsapuri tersebut tidak pernah dibahagikan.
3. Terdapat konflik pewarisan atau pewaris dan, oleh itu, hak milik tidak boleh dikeluarkan sehingga proses undang-undang diselesaikan.
4. Tanah itu mempunyai hak milik, tetapi bangunan itu tidak "berdaftar." Ini adalah situasi yang lebih kerap berlaku daripada yang disangka: bangunan tanpa pengisytiharan penambahbaikan kepada Bidang Kuasa Hartanah.
Pernafasan Brenda menjadi semakin laju apabila César, yang kini sudah biasa dengan panggilan kecemasannya, menjelaskan: "Sebelum awak bermimpi, Brenda, awak mesti tanya diri awak soalan-soalan ini":
1. Apakah sebab sebenar mengapa hartanah tersebut tidak mempunyai hak milik?
Tanpa jawapan ini, tiada kemajuan yang dapat dicapai. Ia seperti mendiagnosis sebelum pembedahan.
2. Adakah bangunan itu ditandakan?
Jika tidak, prosesnya panjang dan bergantung kepada persetujuan semua pemilik.
3. Adakah pemilik asal dengan hak milik induk?
Jika hanya terdapat "tajuk umum plot", fasa yang paling penting tidak ada: memperibadikan setiap unit.
4. Adakah proses pewarisan sedang dijalankan?
Jika penjual adalah waris, mereka mesti mengemukakan:
• Perisytiharan waris
• Sijil tiada bantahan
• Borang persetujuan
Jika satu hilang, Brenda boleh kehilangan masa… dan wangnya.
5. Adakah pelan-pelan tersebut diluluskan oleh Kerja Raya dan Pejabat Pendaftaran Hartanah dan Perumahan?
Tanpa pelan tindakan, tiada cara untuk mengeluarkan hak milik.
6. Siapakah yang akan membayar geran tanah (persempadanan + pengisytiharan + cukai)?
Proses sedemikian boleh menelan belanja antara RD$120,000 dan RD$250,000 atau lebih, bergantung pada kesnya. Penjual yang menawarkan "harga murah" hampir tidak pernah mahu menerimanya.
7. Berapa lama masa yang diperlukan untuk mendapatkan ijazah ini?
Secara realistik: dari 6 bulan hingga 2 tahun (sangat optimistik).
Pensel Brenda sudah separuh digunakan, tetapi dia terus menulis semuanya. Dan dia bertanya soalan yang tidak dapat dielakkan: Patutkah saya membeli hartanah itu?
Jawapan César sangat teknikal: ia bergantung. Dan itu kerana, menurut Undang-undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah, satu-satunya harta yang terjamin ialah harta yang mempunyai hak milik yang dikeluarkan oleh Bidang Kuasa Hartanah.
Semua yang lain adalah perkara peribadi, tanpa sebarang jaminan sebenar. Oleh itu, jika Brenda ingin mempertimbangkan pembelian ini, dia mesti mematuhi syarat-syarat pada senarai semak berikut:
✔ Terdapat tajuk yang jelas tanpa sebarang bebanan
✔ Pelan telah diluluskan
✔ Bangunan boleh ditandakan
✔ Semua waris masih hidup dan menandatangani
✔ Penjual bersetuju untuk menolak kos sanitasi daripada harga
✔ Proses ini diuruskan oleh juruukur berdaftar
Walau bagaimanapun, jika mana-mana aspek berikut tidak diliputi, Brenda harus melupakan "tawar-menawar" itu dan tidak pernah terfikir untuk membelinya:
✘ Terdapat konflik antara waris
✘ Tiada pelan bangunan
✘ Terdapat tentangan di kondominium
✘ Mereka berjanji untuk "mendapatkan ijazah kemudian," tanpa dokumen
✘ Pangsapuri itu telah berada dalam "ketidakpastian undang-undang" selama lebih 30 tahun
Sepupu Cesar sangat jelas: “Brenda, jangan bazirkan wang anda untuk jualan. Jika tiada laluan perundangan yang jelas, lepaskan sahaja. Ibu kota ini penuh dengan peluang yang baik, dengan dan tanpa hak milik, tetapi anda memerlukan keselamatan, bukan sakit kepala.”
"Jangan fikirkan pun!" Thelma dan Alfredo memberitahunya serentak.
"Saya akan menulis buku dengan semua yang saya catatkan. Terdapat begitu banyak butiran yang ramai orang tidak tahu," kata Brenda sendirian, sambil dia menyimpan buku notanya.
