Oleh Reyna Echenique
Khas untuk El Inmobiliario
Penstrukturan undang-undang pemerolehan tanah untuk pembangunan hartanah merupakan keputusan strategik yang memberi kesan ketara kepada daya maju kewangan dan perundangan keseluruhan projek. Secara paradoksnya, dalam pasaran Dominika, kebanyakan pemaju terus memilih kontrak jualan bersyarat, walaupun hak penolakan pertama penjual yang tidak dibayar menawarkan kelebihan besar yang sering diabaikan. Keutamaan untuk konvensional berbanding optimum ini memerlukan analisis terperinci.
Kontrak jualan bersyarat: batasan tersembunyi
Kontrak jualan bersyarat untuk hartanah, yang dikawal selia oleh Undang-undang 596 bertarikh 31 Oktober 1941, merupakan satu mekanisme di mana penjual memindahkan pemilikan hartanah kepada pembeli tetapi mengekalkan pemilikan sehingga semua obligasi pembayaran dipenuhi. Instrumen perundangan ini, yang digunakan secara meluas dalam sektor ini lebih kepada kebiasaan berbanding untuk pengoptimuman perundangan, mempunyai batasan ketara yang gagal dinilai dengan secukupnya oleh ramai pemaju.
Bagi pemaju-pembeli, pilihan ini membenarkan akses kepada tanah dan permulaan pembinaan tanpa perlu menyelesaikan pembayaran penuh. Walau bagaimanapun, risiko asas—yang sering dipandang remeh—ialah hanya pemilikan sah yang diperoleh, cukai pemindahan dikecualikan, dan bukannya pemilikan berdaftar hartanah tersebut. Perbezaan ini bukan sekadar teknikal; ia mempunyai implikasi praktikal yang mendalam terhadap kekukuhan projek dari segi undang-undang.
Satu perkara penting yang diabaikan oleh ramai pemaju ialah, secara semulajadinya, jualan bersyarat tidak memberikan pemilikan kepada pembeli sehinggalah jumlah penuh atau sebahagian daripada harga telah dibayar, atau sehingga syarat yang ditetapkan dalam kontrak telah dipenuhi. Aspek yang paling ketat ialah pendaftaran atau pemindahan hartanah tidak mungkin dilakukan menggunakan perjanjian jualan bersyarat, sekali gus mewujudkan ketidakpastian undang-undang bagi pemaju sepanjang projek dan bagi mereka yang membeli unit di luar pelan.
Selain itu, dua peruntukan undang-undang mengenakan sekatan yang ketara: satu-satunya perenggan Perkara 16 Akta Jualan Hartanah Bersyarat menyatakan bahawa "pilihan pembelian ini akan berlangsung selama tempoh dua tahun untuk penjual." Ini bermakna terdapat tempoh masa yang terhad untuk menyelesaikan pemerolehan, yang boleh menimbulkan masalah bagi projek pembangunan dengan jadual pembinaan yang dilanjutkan.
Tambahan pula, Perkara 98 Undang-Undang 108-05 mengenai Pendaftaran Hartanah menetapkan bahawa "penjualan hartanah bersyarat direkodkan dalam daftar tambahan sijil hak milik; pendaftaran ini mewujudkan blok pendaftaran dan menghalang pendaftaran sebarang tindakan pelupusan." Blok pendaftaran ini mempunyai akibat yang mendalam bagi pemaju, kerana ia menjadikan sebarang tindakan pelupusan harta itu mustahil, termasuk penubuhan gadai janji untuk pembiayaan atau pemindahan unit yang terhasil.
Keistimewaan penjual yang tidak dibayar: penyelesaian yang dipandang rendah
Keistimewaan penjual yang tidak dibayar, yang ditetapkan dalam artikel 2103 Kanun Sivil Dominika, mewakili jaminan undang-undang yang memastikan penjual mempunyai keutamaan istimewa berbanding harga jualan hartanah sekiranya berlaku keingkaran, walaupun terhadap pemiutang gadai janji yang lain.
Dalam struktur ini, tidak seperti jualan bersyarat, pemilikan dipindahkan serta-merta kepada pembeli-pemaju, yang mendaftarkan hak ini sebagai lien yang menjamin pembayaran tertunggak. Pemindahan segera pemilikan berdaftar ini—dan bukan sekadar pemilikan—merupakan kelebihan besar yang sering dipandang remeh oleh pemaju. Dengan memperoleh pemilikan penuh, pemaju memperoleh keselamatan dan ketelusan undang-undang yang lebih baik dalam operasi mereka, dapat menunjukkan kepada bakal pelabur, pembiaya, dan juga pembeli akhir tentang kekukuhan undang-undang projek tersebut sejak awal dengan sijil hak milik yang telah didaftarkan atas nama mereka.
Pilihan ini menawarkan fleksibiliti yang lebih besar kepada pemaju, yang memperoleh hak pemilikan penuh dan boleh menggadaikan tanah tersebut untuk mendapatkan pembiayaan tambahan bagi pembinaan, tertakluk kepada keutamaan lien berdaftar. Keupayaan untuk mendapatkan pembiayaan bank menggunakan tanah tersebut sebagai cagaran boleh menjadi penting untuk daya maju kewangan projek, terutamanya dalam pembangunan berskala besar di mana aliran tunai adalah kritikal.
Analisis perbandingan: kelebihan daya saing yang menentukan
Apabila membandingkan kedua-dua pendekatan dalam aspek kritikal, kami mendapati perbezaan ketara yang perlu dipertimbangkan oleh setiap pembangun:
Kepastian dan ketelusan undang-undang: Walaupun jualan bersyarat menawarkan perlindungan kepada penjual dengan mengekalkan pemilikan, lien penjual untuk hartanah yang belum dibayar memberikan ketelusan yang lebih besar dalam transaksi hartanah. Pemaju menjadi pemilik berdaftar, yang memberikan kekukuhan undang-undang kepada bakal pembeli, pelabur dan institusi kewangan. Ketelusan ini boleh menjadi penting untuk kredibiliti dan keselamatan projek di pasaran.
Fleksibiliti kewangan: Lien membolehkan pemaju mendapatkan pembiayaan gadai janji tambahan ke atas tanah (lien kedua), satu kelebihan penting untuk daya maju projek. Jualan bersyarat, dengan tidak memberikan pemilikan, menghalang pilihan ini, sekali gus mengehadkan kemungkinan pembiayaan pembangunan dengan teruk.
Implikasi cukai: Pemindahan segera dalam kes lien menjana obligasi cukai segera (cukai pemindahan), manakala dalam jualan bersyarat obligasi ini ditangguhkan sehingga pemindahan akhir. Walau bagaimanapun, kelebihan cukai yang jelas daripada jualan bersyarat ini mesti ditimbang dengan faedah kewangan yang besar yang disediakan oleh akses kepada pembiayaan yang dijamin oleh tanah tersebut.
Pemasaran Unit: Lien penjual menawarkan laluan yang lebih jelas dan cekap untuk pembeli akhir, kerana pemaju boleh memindahkan pemilikan secara langsung, tertakluk kepada penarikan sebahagian daripada lien. Di bawah jualan bersyarat, proses pemindahan adalah lebih kompleks dan semestinya melibatkan penjual tanah asal, yang boleh menyebabkan kelewatan yang ketara dan komplikasi pentadbiran.
Bilakah anda perlu memilih setiap pilihan?
Jual beli bersyarat boleh dipertimbangkan apabila:
- Penjual dengan tegas menegaskan untuk mengekalkan pemilikan sebagai syarat yang tidak boleh dirunding
- Pembangunan ini berskala kecil dan tidak memerlukan pembiayaan bank tambahan
- Projek ini mempunyai tempoh pelaksanaan yang sangat singkat dengan pembayaran penuh untuk tanah dalam jangka masa yang singkat
- Tiada penjualan unit dirancang sehingga tanah tersebut diperoleh sepenuhnya
Keistimewaan penjual yang tidak dibayar menawarkan kelebihan yang besar dan amat dinasihatkan apabila:
- Pemaju perlu mewujudkan kredibiliti dan ketelusan undang-undang dari awal lagi
- Akses kepada pembiayaan bank yang dijamin oleh tanah tersebut diperlukan
- Projek ini membayangkan pelan pembinaan dan jualan berfasa
- Pemasaran unit memerlukan proses pemindahan yang tangkas kepada pembeli
- Matlamatnya adalah untuk melaksanakan model pembangunan profesional dengan struktur kewangan dan perundangan yang mantap
Cadangan praktikal
Memandangkan pasaran lebih cenderung kepada jualan bersyarat, adalah penting bagi pemaju untuk menilai secara kritis trend ini dan mempertimbangkan kelebihan daya saing yang ditawarkan oleh keistimewaan penjual yang tidak dibayar:
- Penilaian risiko: Menilai secara objektif risiko tidak mempunyai pemilikan berdaftar dalam penjualan bersyarat berbanding faedah ketelusan dan fleksibiliti kewangan keistimewaan tersebut.
- Pendidikan penjual: Ramai pemilik berkeras untuk menjual bersyarat kerana kekurangan pemahaman. Menerangkan perlindungan yang ditawarkan oleh keistimewaan penjual dengan betul boleh memudahkan rundingan ini.
- Dokumentasi terperinci: Dalam apa jua modaliti, tetapkan dengan jelas syarat pembayaran, tarikh akhir, prosedur sekiranya berlaku ketidakpatuhan dan tanggungjawab setiap pihak.
- Prosedur pelepasan separa: Dalam kedua-dua modaliti, terutamanya dalam keistimewaan, adalah penting untuk mewujudkan mekanisme untuk melepaskan secara progresif bahagian tanah yang sepadan dengan unit yang dijual.
- Struktur hibrid: Sebagai penyelesaian perantaraan untuk penjual yang enggan, keistimewaan boleh distrukturkan dengan klausa tambahan yang mempercepatkan pemulihan harta sekiranya berlaku keingkaran.
Kesimpulan
Kerangka kerja perundangan untuk pengambilan tanah tidak seharusnya berdasarkan amalan lazim tetapi berdasarkan analisis objektif setiap projek. Keistimewaan penjual tanpa bayaran menawarkan kelebihan yang ketara untuk pemaju: pendaftaran hak milik segera, akses kepada pembiayaan bank dan proses pemindahan yang lebih cekap untuk pembeli akhir—faedah yang jauh melebihi kelemahan yang ketara.
Penglibatan penasihat undang-undang khusus pada peringkat awal ini merupakan pelaburan yang minimum berbanding potensi impak struktur yang tidak mencukupi, yang boleh menjejaskan bukan sahaja hubungan perniagaan tetapi juga daya maju projek tersebut. Pernahkah anda mempertimbangkan apa yang akan berlaku jika pemilik berdaftar dalam kontrak jualan bersyarat meninggal dunia sebelum syarat-syarat untuk memindahkan pemilikan dipenuhi? Waris, yang mungkin berbilang, dengan kepentingan yang berbeza dan mungkin tidak mengetahui tentang perniagaan asal, akan menjadi rakan kongsi baharu anda yang tidak rela dalam projek tersebut. Adakah berbaloi untuk mengambil risiko itu sedangkan terdapat alternatif yang memberikan anda pemilikan segera?
Artikel ini adalah sebahagian daripada siri 'Amalan Hartanah Baik di Republik Dominika'.
Penulisnya ialah seorang peguam hartanah, usahawan hartanah, Ketua Pegawai Eksekutif Echenique Group, jurulatih, penceramah dan jurulatih yang diperakui oleh John Maxwell Leadership dan dilatih oleh Tania Báez, Setiausaha Lembaga Pengarah AEI 2024-2026, ejen hartanah yang pakar dalam sektor hartanah Dominican dan antarabangsa.
