Oleh Joan Feliz Valoys
Khas untuk El Inmobiliario
Sektor pembinaan di Republik Dominika telah mengalami pertumbuhan yang berterusan dalam beberapa dekad kebelakangan ini, didorong oleh permintaan perumahan, pembangunan pelancongan dan lonjakan pelaburan asing dalam hartanah. Walau bagaimanapun, pertumbuhan ini telah disertai oleh cabaran ekonomi dan kewangan, terutamanya mengenai turun naik harga bahan binaan.
Salah satu mekanisme yang telah dilaksanakan oleh syarikat pembinaan untuk mengurangkan risiko ini ialah klausa indeksasi dalam perjanjian pembelian hartanah. Walaupun amalan ini bertujuan untuk menjamin daya maju projek, aplikasinya yang salah atau tidak jelas boleh menimbulkan ketidakpercayaan dalam kalangan pembeli, menjejaskan kredibiliti pemaju, dan akhirnya memberi kesan kepada pasaran hartanah.
Sektor yang sentiasa mengalami evolusi dan tekanan inflasi
Republik Dominika telah mengekalkan pertumbuhan ekonomi yang kukuh dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dengan KDNK berkembang sebanyak 4.9% pada tahun 2023, menurut Bank Pusat. Sektor pembinaan, khususnya, telah menjadi tonggak utama, mewakili kira-kira 10% daripada KDNK dan menjana beribu-ribu pekerjaan langsung dan tidak langsung.
Walau bagaimanapun, pertumbuhan ini bukan tanpa cabaran. Inflasi global, peningkatan kos penghantaran dan gangguan rantaian bekalan telah menyebabkan peningkatan harga bahan binaan yang ketara. Menurut Pejabat Statistik Negara (NSO), Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (DHCCI) telah menunjukkan peningkatan kumulatif sebanyak 28.7% antara tahun 2020 dan 2023.
Antara bahan yang paling terjejas ialah:
Simen: Peningkatan sebanyak 35% dalam tempoh tiga tahun yang lalu.
Keluli: Peningkatan lebih daripada 50% antara 2021 dan 2023.
Kayu dan produk kayu: Kenaikan harga melebihi 40%, disebabkan oleh kekurangan dan spekulasi.
Aluminium dan kaca: Terjejas oleh krisis tenaga global, dengan peningkatan lebih daripada 30%.
Berhadapan dengan situasi ini, syarikat pembinaan telah menggunakan klausa indeksasi sebagai strategi untuk melindungi diri mereka daripada kenaikan yang tidak dijangka ini.
Apakah klausa indeksasi dan bagaimana ia berfungsi di Republik Dominika?
Klausa indeksasi ialah peruntukan kontrak yang membenarkan harga akhir sesuatu hartanah diselaraskan berdasarkan kenaikan kos bahan binaan. Secara teorinya, aplikasinya bertujuan untuk mengelakkan syarikat pembinaan daripada mengalami kerugian akibat peningkatan input utama yang tidak dapat diramalkan.
Di Republik Dominika, klausa jenis ini telah menjadi perkara biasa dalam projek hartanah pra-jualan, terutamanya dalam pembangunan menara kediaman, projek pelancongan dan peningkatan urbanisasi. Walau bagaimanapun, pelaksanaannya tidak selalunya telus sepenuhnya, yang telah menimbulkan kontroversi di kalangan pembeli dan pihak berkepentingan industri.
Risiko penggunaan yang tidak betul
Walaupun indeksasi boleh menjadi mekanisme pelarasan yang sah, penyalahgunaannya boleh menjejaskan keyakinan pasaran. Antara risiko utama adalah:
1. Kekurangan kejelasan dalam kontrak: Selalunya, klausa tidak diperincikan dengan tepat, memberi ruang untuk tafsiran subjektif dan kejutan kepada pembeli.
2. Kekurangan rujukan kepada indeks yang boleh dipercayai: Dalam beberapa kes, pengindeksan adalah berdasarkan kriteria dalaman syarikat pembinaan, bukannya penunjuk rasmi seperti Indeks Kos Pembinaan (ICDV) atau Indeks Harga Pengguna (IHP).
3. Peningkatan yang tidak seimbang: Tanpa had yang ditetapkan, indeksasi boleh mengakibatkan peningkatan berlebihan yang menjadikan perumahan jauh lebih mahal daripada yang dijangkakan.
4. Kehilangan kredibiliti: Jika pembeli menganggap bahawa klausa tersebut digunakan untuk mewajarkan kenaikan harga sewenang-wenangnya, reputasi pemaju mungkin terjejas dan minat terhadap projek masa hadapan mungkin berkurangan.
Amalan baik untuk penguatkuasaan yang adil dan telus
Agar klausa indeksasi dilihat sebagai mekanisme yang sah dan bukan amalan yang menyalahgunakan, syarikat pembinaan mesti menerima pakai pendekatan berdasarkan ketelusan dan keadilan. Beberapa cadangan utama termasuk:
Penjelasan yang jelas daripada kenalan pertama: Pengindeksan tidak sepatutnya mengejutkan. Pembeli harus dimaklumkan sejak pertemuan pertama dan cara ia berfungsi dijelaskan secara terperinci.
Hubungan dengan penunjuk yang boleh dipercayai: Adalah disyorkan agar pelarasan dibuat berdasarkan data daripada Bank Pusat, Pejabat Perangkaan Negara atau persatuan dalam sektor pembinaan.
