Kelemahan undang-undang yang merugikan berjuta-juta dan memusnahkan impian pelaburan.
Dua minggu yang lalu, saya menerima panggilan terdesak daripada seorang pelanggan yang baru sahaja menerima kunci apartmennya di sebuah pusat peranginan di Punta Cana. “Doktor, mereka mengenakan bayaran $500 kepada saya untuk perkhidmatan yang tidak pernah mereka jelaskan kepada saya, dan mereka telah melarang saya menyewa hartanah saya melainkan saya menandatangani peraturan pusat peranginan. Adakah ini sah di sisi undang-undang?”
Perbualan ini diulang beberapa kali selama dua minggu di pejabat saya. Penyebut biasa: tiada siapa yang membaca peraturan kompleks itu sebelum membeli, atau sebelum menandatangani.
Sebagai seorang peguam dan penasihat hartanah yang telah memberi nasihat tentang beberapa transaksi dalam pembangunan pelancongan, saya telah memerhatikan situasi yang memerlukan perhatian segera kita untuk melindungi kekuatan sektor kita yang kita panggil pelancongan hartanah: peraturan di pusat peranginan mungkin beroperasi dalam vakum perundangan yang perlu ditangani.
Realiti tersembunyi kompleks besar
Dalam tempoh 20 tahun saya berkhidmat dalam bidang undang-undang hartanah, saya telah melihat bagaimana kompleks peranginan yang megah ini telah mewujudkan "negeri mini" mereka sendiri dengan peraturan yang boleh mengejutkan, dan dalam beberapa kes, melanggar hak asasi pemilik atau bakal pemilik.
Masalahnya bukanlah kewujudan peraturan. Masalahnya ialah ia beroperasi tanpa rangka kerja perundangan khusus untuk mengawalnya
Tidak seperti peraturan kondominium, yang jelas diwujudkan oleh Undang-undang 5038 dan pindaannya, peraturan kompleks pelancongan ini beroperasi dalam bidang kelabu undang-undang yang boleh menghasilkan konflik yang merugikan dan berpanjangan.
Apa yang sebenarnya berlaku?
Peraturan untuk kompleks ini mungkin merangkumi sekatan antara:
- Had penggunaan hartanah (larangan sewa jangka pendek, sekatan ke atas tetamu, keluarga, rakan, dll.)
- Caj mandatori yang tidak dinyatakan dengan jelas dalam kontrak pembelian
- Peraturan bangunan dan pengubahsuaian yang sangat ketat
- Peraturan haiwan peliharaan yang mungkin mengejutkan pemiliknya
- Waktu akses dan penggunaan yang lebih ketat untuk kawasan umum berbanding kondominium tradisional
- Klausa eksklusiviti komersial yang mungkin mengehadkan aktiviti ekonomi
Persoalannya yang bernilai jutaan dolar ialah: Berapa ramai pembeli yang menyedari sekatan ini sebelum menandatangani? Berapa ramai ejen hartanah yang tahu kewujudan peraturan ini dan telah mengkajinya dengan teliti sebelum menasihati pelanggan mereka?
Kos kejahilan
Saya telah mendokumentasikan kes-kes di mana tuan tanah telah menghadapi:
- Denda yang tidak dijangka atas pelanggaran peraturan yang mereka tidak sedari
- Had keuntungan disebabkan oleh sekatan yang tidak didedahkan tepat pada masanya
- Konflik perundangan yang berpanjangan disebabkan oleh tafsiran peraturan yang samar-samar
- Kehilangan nilai disebabkan oleh sekatan yang menjejaskan pemasaran seterusnya
Kesilapan dalam memahami peraturan ini boleh menyebabkan kos lebih tinggi daripada komisen keseluruhan jualan.
Kelemahan undang-undang yang tiada siapa sebutkan
Di sinilah terletaknya masalah asas: peraturan-peraturan ini tidak dikawal oleh mana-mana undang-undang khas yang menyelianya, seperti halnya dengan kondominium.
Ini bermakna:
- Tiada kerangka perundangan yang jelas yang menetapkan had ke atas sekatan tersebut
- Tuan tanah mempunyai kurang perlindungan undang-undang terhadap potensi penyalahgunaan
- Tiada mekanisme pengawasan kerajaan yang khusus
- Konflik diselesaikan di mahkamah biasa, bukan di badan khusus
Situasi ini mungkin melanggar hak asasi seperti hak ke atas harta benda yang termaktub dalam Perkara 51 Perlembagaan Dominika dan hak pengguna yang termaktub dalam Undang-undang 358-05.
Tanggungjawab bersama
Untuk ejen hartanah:
Mengetahui projek itu tidak lagi mencukupi. Anda perlu menguasai peraturan kompleks itu.
Apabila anda menjual di komuniti berpagar, seperti yang dinyatakan di atas, anda bukan sahaja menjual sebuah apartmen; anda menjual gaya hidup dengan peraturan tertentu. Kredibiliti profesional anda bergantung pada pelanggan anda yang tidak terkejut selepas penyerahan.
Untuk pembangun:
Pembinaan di kompleks ini memerlukan pengetahuan mendalam tentang peraturannya sebelum pemasaran.
Saya pernah melihat pemaju menjanjikan kemudahan atau kegunaan yang kemudiannya melanggar peraturan kompleks induk. Hasilnya: pelanggan yang kecewa dan litigasi yang boleh dielakkan.
Tetapi terdapat masalah yang lebih serius: banyak syarikat pembinaan hanya menghantar perjanjian jualan awal, tanpa memasukkan peraturan kompleks. Amalan ini mesti diubah dengan segera. Peraturan harus sentiasa disertakan dengan kontrak awal, bukan kelihatan seperti kejutan semasa penghantaran.
Untuk pembeli:
Ia memerlukan pembacaan dan penandatanganan peraturan sebelum kontrak muktamad, bukan selepasnya.
Cadangan undang-undang segera saya:
Kepada pengurus kompleks: Daftarkan peraturan anda dengan Agensi Perlindungan Pengguna untuk mengelakkannya daripada dianggap sebagai kontrak lekatan yang menyalahgunakan. Langkah pencegahan ini dapat mengelakkan litigasi yang mahal dan meningkatkan ketelusan. Mewajibkan syarikat pembinaan yang beroperasi atau membina di dalam kompleks anda untuk sentiasa memasukkan peraturan tersebut dengan perjanjian pembelian.
Kepada syarikat pembinaan: Maklumkan kepada ejen dan pembeli tentang peraturan kompleks tersebut dari hubungan pertama. Jangan hanya menghantar kontrak; sertakan peraturan yang lengkap. Ketelusan awal ini dapat mencegah pertikaian pada masa hadapan dan membina kepercayaan.
Kepada institusi kewangan: Nilaikan peraturan kompleks kediaman sebelum memberikan pembiayaan. Peraturan yang menyalahgunakannya boleh menyebabkan cagaran anda tidak cair. Apa yang berlaku apabila anda memperoleh hartanah tetapi tidak dapat menjualnya disebabkan oleh sekatan yang kompleks? Risiko sistemik ini memerlukan penilaian terlebih dahulu.
Kepada profesional industri: Sertakan semakan kawal selia sebagai bahagian standard dalam proses jualan dan usaha wajar anda. Ia bukan pilihan; ia adalah soal kelangsungan profesional. Ingat: anda bukan sahaja menjual projek, anda menjual keseluruhan kompleks dan ekosistem kawal selianya.
Kepada pembeli: Jangan sekali-kali menandatangani kontrak tanpa membaca dan memahami sepenuhnya peraturan kompleks tersebut.
Seruan untuk bertindak
Sebagai seorang peguam, penasihat hartanah dan penulis buku "Hartanah dari Perspektif Perundangan," saya membuat rayuan segera kepada sektor kami:
Adalah penting untuk meminda Undang-undang 5038 bagi memasukkan peraturan khusus untuk pusat peranginan pelancongan ini dan peraturannya. Realitinya ialah tidak semua peraturan semasa adalah "jujur"—sesetengahnya melanggar hak asasi pembeli dengan alasan sebagai "peraturan pusat peranginan".
Kita memerlukan peraturan yang jelas, tetapi peraturan yang tidak melanggar hak. Peraturan tanpa penyalahgunaan kuasa. Peraturan yang tidak sewenang-wenangnya mahupun unilateral.
Saya telah mendokumentasikan kes-kes di mana pembeli menandatangani satu set peraturan, tetapi peraturan yang terpakai berubah secara drastik selepas itu, berdasarkan klausa yang membenarkan "pengubahsuaian unilateral apabila pentadbiran menganggapnya sesuai." Ini bukan hak; ini adalah penyalahgunaan.
Seperti yang dinyatakan oleh Benito Juárez dengan tepat: "Menghormati hak orang lain adalah keamanan." Prinsip ini harus mengawal kompleks ini.
Sementara itu, satu-satunya perlindungan sebenar ialah pengetahuan pencegahan dan ketelusan dari hubungan pertama.
Persoalan yang mengubah segalanya
Sebelum jualan anda yang seterusnya di mana-mana kompleks ini, tanyakan kepada diri sendiri: Bolehkah saya menjelaskan kepada pelanggan saya dengan tepat apa yang mereka boleh dan tidak boleh lakukan dengan harta mereka mengikut peraturan kompleks tersebut?
Jika jawapannya tidak, maka pelanggan anda membeli secara membuta tuli, dan anda menjual di wilayah yang berbahaya.
Peraturan yang tidak dibaca adalah masalah yang pasti.
Bertindak secara tidak jelas bukan sahaja merugikan pembeli individu; ia juga merugikan seluruh sektor hartanah, termasuk pelaburan asing, pelancongan dan ekonomi kita. Ketelusan dan penghormatan terhadap hak bukanlah pilihan; ia adalah asas sektor yang mampan dan boleh dipercayai serta kepastian undang-undang yang terjamin.
Kecemerlangan profesional dalam sektor hartanah mewah bukan lagi diukur semata-mata dengan jualan tertutup, tetapi dengan konflik yang dielakkan dan hak yang dihormati. Ingatlah ini:"Kemewahan sebenar hartanah adalah keselamatan undang-undang."
Artikel ini merupakan sebahagian daripada siri 'Perlindungan Undang-undang dalam Hartanah'.
Pendapat yang dinyatakan dalam artikel ini adalah sepenuhnya tanggungjawab penulis.
