Penipuan adalah minoriti, tetapi ia lebih banyak menimbulkan kecoh.
Menjual sebuah apartmen tanpa perlu memindahkan sebiji batu pun. Mempromosikan projek tanpa permit bandar, tanpa kajian tanah, tanpa perlu menjejakkan kaki di tanah tersebut. Itulah kebiasaan baharu dalam pasaran hartanah Dominika, dan kita tidak cukup membincangkannya. Hari ini, sesiapa sahaja yang mempunyai akaun Instagram dan hasil kerja yang baik boleh mengaut keuntungan berjuta-juta dalam pra-jualan tanpa satu pelan tindakan pun yang diluluskan.
Adalah penting untuk memulakan analisis ini dengan penjelasan: penipuan hartanah masih merupakan minoriti. Bagi setiap 70 projek luar pelan yang disiapkan tepat pada masanya dan seperti yang dijanjikan, mungkin ada satu yang tidak disiapkan atau menimbulkan masalah. Tetapi projek itu, projek yang tidak disiapkan, lebih banyak menimbulkan kecoh berbanding 69 projek yang lain. Projek itulah yang mendapat liputan media, projek yang menimbulkan tuntutan mahkamah, projek yang menyebabkan kekecewaan dan ketidakpercayaan dalam kalangan pelabur dan pembeli.
Menjual tanpa permit: peraturan berbahaya yang baharu
Apa yang sepatutnya menjadi perhatian kita bukanlah model pra-jualan itu sendiri, tetapi bagaimana ia dilaksanakan dalam praktik. Semakin biasa untuk melihat projek dipromosikan secara agresif di media sosial, walaupun dengan gambaran yang menakjubkan dan harga yang menarik perhatian, tanpa pembersihan tanah, tanpa permit daripada Majlis Bandaraya, tanpa penilaian impak alam sekitar daripada Kementerian Alam Sekitar, dan tanpa menjalankan kajian tanah. Dalam beberapa kes, tiada syarikat berdaftar secara rasmi di sebalik projek tersebut.
Bagaimanakah sesebuah syarikat boleh mengumumkan bahawa ia telah menjual 100% projek tanpa sebarang tindakan? Siapakah yang menyelia perkara itu? Kekurangan kawalan yang jelas membolehkan apa yang sepatutnya menjadi pengecualian menjadi kebiasaan. Dan di situlah risiko sebenar bagi pembeli bermula.
Wang sebagai umpan: daripada mengait ke dalam kekosongan
Kebanyakan pra-jualan ini beroperasi berdasarkan prinsip mudah: untuk mendapatkan antara 10% dan 20% daripada nilai hartanah sebagai bayaran pendahuluan. Jika ia sebuah apartmen bernilai RD$5 juta, kita bercakap tentang RD$500,000 hingga RD$1 juta yang diserahkan tanpa sebarang jaminan berstruktur. Wang itu, di tangan pemaju yang tidak berpengalaman tanpa sokongan kewangan, menjadi bom jangka yang berdetik.
Jika sesuatu projek tidak dibiayai dengan betul, atau jika syarikat itu kekurangan struktur teknikal dan kewangan yang diperlukan, wang tersebut akan digunakan untuk menampung perbelanjaan operasi, pengiklanan, perjanjian pembelian tanah, atau hutang terdahulu. Dan apabila tiba masanya untuk memulakan pembinaan secara rasmi, dana tersebut akan hilang. Sejak itu, kelewatan, alasan, kesunyian, dan, dalam beberapa kes, projek itu hilang sama sekali.
Kelewatan yang tidak dapat dielakkan berbanding improvisasi yang terselindung
Pembina yang serius tahu bahawa kelewatan adalah sebahagian daripada industri ini. Pembinaan bukanlah sains yang tepat. Keadaan cuaca, kekurangan bahan, masalah logistik atau perubahan peraturan semuanya boleh menangguhkan tarikh akhir. Kami faham.
Tetapi apa yang tidak boleh diterima ialah improvisasi. Kebanyakan kelewatan berpanjangan dalam projek pra-jualan bukan disebabkan oleh faktor luaran, tetapi disebabkan oleh kekurangan perancangan langsung. Apabila sesuatu projek bermula tanpa garis masa teknikal yang realistik, jadual kewangan yang berstruktur dan pasukan yang berkelayakan, ia pasti akan gagal.
Risiko ini berganda apabila digabungkan dengan peningkatan kos yang berterusan. Menurut Indeks Kos Pembinaan Perumahan Langsung (ICDV) yang diterbitkan oleh ONE, purata kos pembinaan telah meningkat sebanyak 18% sejak 2021, disebabkan oleh inflasi global dalam keluli, simen, sistem elektrik dan kemasan. Projek yang berstruktur secara kewangannya kurang baik tidak dapat menahan impak ini.
Di manakah mekanisme kawalan?
Memandangkan senario ini, adalah penting untuk kita bertanya kepada diri sendiri satu soalan: siapakah yang menyelia amalan ini? Hari ini, di Republik Dominika, hampir semua orang boleh menggelarkan diri mereka sebagai "pemaju hartanah," mencipta rendering, menubuhkan akaun Instagram dan mula menjual tanpa mematuhi satu proses undang-undang pun.
Baik majlis tempatan, mahupun agensi alam sekitar, mahupun pemegang amanah tidak mengesahkan sama ada projek yang diumumkan mempunyai asas perundangan dan teknikal. Dan selalunya, kontrak jualan awal ditandatangani tanpa nasihat undang-undang, dengan klausa yang tidak jelas, atau tanpa penalti sebenar sekiranya berlaku pelanggaran kontrak.
Sementara itu, pembeli masih tidak berdaya. Tiada undang-undang perlindungan yang jelas, mahupun badan kawal selia yang berwibawa untuk menghukum mereka yang melanggar undang-undang. Dan itu mewujudkan ruang subur untuk tindakan tidak formal dan penyalahgunaan.
Ia bukan tentang menghentikan pertumbuhan, tetapi tentang mengaturnya
Industri hartanah tidak memerlukan brek. Apa yang diperlukannya ialah ketenteraman, ketelusan dan peraturan yang bijak. Pemaju yang serius—dan terdapat ramai di negara ini—tidak takut akan pengawasan. Sebaliknya, mereka memerlukannya, kerana reputasi mereka bergantung pada pasaran yang beroperasi dengan peraturan yang jelas.
Negara-negara seperti Colombia dan Chile telah mewujudkan rangka kerja kawal selia di mana pra-jualan hanya dibenarkan setelah projek tersebut menerima permit rasmi dan kajian yang diluluskan. Dalam beberapa kes, wang pembeli juga disimpan dalam amanah sehingga pencapaian pencapaian pembinaan tertentu. Ini melindungi kedua-dua pihak: pembeli dan pemaju.
Mengapa kita tidak boleh mempunyai sesuatu yang serupa di Republik Dominika?
Ini memberi kesan kepada kita semua: seruan kepada sektor ini
Sudah tiba masanya untuk menyedari bahawa ini bukanlah masalah terpencil. Ini memberi kesan kepada kita semua. Ia memberi kesan kepada pembina yang memenuhi tanggungjawab mereka, pemaju yang menyerahkan projek tepat pada masanya, penjual yang bekerja dengan tekun, pembeli yang mempercayai mereka, dan sektor komersial dan pelancongan yang mendapat manfaat daripada persekitaran hartanah yang sihat.
Sebagai sebahagian daripada ekosistem, kita mempunyai tanggungjawab untuk bersuara dan menuntut peraturan yang serius. Kita tidak boleh terus membenarkan improvisasi dan ketidakformalan memusnahkan kredibiliti sektor yang telah terbukti menjadi kunci kepada pembangunan negara.
Jika kita mahu pelancongan hartanah terus berkembang, pelaburan asing kekal kukuh, dan rakyat Dominika terus melabur di negara mereka, kita perlu menjaga industri ini. Dan itu bermula dengan membendung kekacauan dan menetapkan sempadan yang jelas.
Masa depan sektor ini bergantung kepada kredibilitinya
Pembinaan dan pembangunan hartanah akan terus menjadi tonggak pertumbuhan ekonomi negara. Tetapi jika tiada tindakan diambil, risiko reputasi akan mengakibatkan penguncupan pelaburan tempatan dan antarabangsa. Pelabur yang serius—sama ada rakyat Dominika di luar negara, dana asing atau keluarga tempatan—perlu tahu bahawa wang mereka dilindungi oleh lebih daripada sekadar kata-kata pemaju.
Sudah tiba masanya untuk membuat keputusan. Persoalannya bukanlah sama ada untuk mengawal selia pra-jualan, tetapi bagaimana untuk melakukannya dengan bijak dan adil, supaya sektor ini terus berkembang tanpa meninggalkan mangsa.
Kerana pembinaan bukan sekadar tentang memasang batu bata: ia adalah tentang menepati janji. Dan di negara di mana kepercayaan adalah modal, tiada pelaburan yang lebih berharga daripada kredibiliti.
Pendapat yang dinyatakan dalam artikel ini adalah sepenuhnya tanggungjawab penulis.
