"Menurut Undang-undang 5038 mengenai Rejim Kondominium di Republik Dominika, yuran penyelenggaraan adalah sumbangan wajib yang mesti dibuat oleh semua pemilik untuk menampung perbelanjaan yang diperlukan untuk pemuliharaan."«.
SANTO DOMINGO – Brenda telah menyediakan semua bahan di atas meja untuk membuat arepa, atau torta seperti yang mereka panggil di pantai utara Republik Dominika, dan semasa dia bergerak di dapurnya di New Jersey, beberapa soalan bermain di fikirannya.
Dia bakal membeli apartmennya untuk bersara di Santo Domingo, dan walaupun dia telah melihat pelan lantai, lukisan, dan tawaran pembiayaan, dia bimbang tentang cerita-cerita tertentu mengenai yuran penyelenggaraan, penilaian yang tidak dijangka, dan konflik antara jiran.
“César, beritahu saya satu perkara terus terang: apa yang ada di sebalik yuran penyelenggaraan di Santo Domingo, dan mengapa kadangkala terdapat begitu banyak kekecohan?”
Sepupunya terdiam selama beberapa saat sebelum menjawab, “Sepupu, saya tinggal di New York. Sistem di sini berbeza, dan saya tidak mahu bercakap berdasarkan gerak hati. Biar saya hubungi seseorang yang benar-benar menguruskan perkara ini setiap hari.”
Beberapa minit kemudian, César menyambut Leyandra Ureña, pakar pengurusan kondominium yang bergabung dengan Condominiord, dan meletakkan panggilan pada pembesar suara telefon.
“Leyandra, sepupu saya ada di sini, akan membeli sebuah apartmen di Santo Domingo. Terangkan kepada kami dari awal: apakah yuran penyelenggaraan yang sah?”
Jawapannya terus terang: “Menurut Undang-undang 5038 mengenai Rejim Kondominium di Republik Dominika, yuran penyelenggaraan adalah sumbangan wajib yang mesti dibuat oleh semua pemilik untuk menampung perbelanjaan yang diperlukan untuk penyelenggaraan, pengendalian dan pentadbiran kawasan umum dan perkhidmatan kondominium. Ia bukan pilihan atau sukarela; ia adalah kewajipan undang-undang yang wujud dalam pemilikan.”
Brenda mengangkat kening sambil membuka ketuhar untuk menanggalkan kerajang aluminium dan menggoreng arepa.
“Dan apakah sebenarnya yang diliputi oleh yuran itu?” tanya César.
Leyandra menjelaskan bahawa yuran biasa adalah untuk perbelanjaan rutin dan berulang: pembersihan dan penyelenggaraan kawasan umum, elektrik untuk lorong dan kawasan parkir, air untuk kegunaan umum, penyelenggaraan lif, keselamatan, berkebun, yuran pentadbir, perkhidmatan rencam, insurans bangunan jika berkenaan, dan pembaikan kecil. “Pendek kata, semua yang diperlukan untuk kondominium berfungsi setiap hari,” jelasnya.
"Dan bagaimana mereka menentukan berapa banyak yang dibayar oleh setiap orang? Kerana apartmen saya akan berada di tingkat satu, tidak sama dengan yang di tingkat atas.
" Leyandra menjelaskan bahawa pengiraan bergantung pada apa yang ditetapkan oleh peraturan kondominium. "Sesetengah peraturan menetapkan yuran yang sama berdasarkan bajet tahunan; yang lain mengagihkannya mengikut keluasan setiap unit; dan kebanyakannya berdasarkan pekali pemilikan yang ditetapkan dalam pengisytiharan kondominium."
– Tetapi jika saya tidak menggunakan kolam renang atau gim, adakah saya masih perlu membayar?
“Sudah tentu!” jawab peguam itu tanpa teragak-agak. “Penggunaan tidak menentukan kewajipan. Walaupun pemilik tidak menggunakan lif, kolam renang, atau bilik acara, mereka masih wajib membayar kerana semua orang mesti menyumbang kepada penyelenggaraan kawasan umum, sama ada mereka menggunakannya atau tidak.”
Brenda mengeluh. “Dan apa yang berlaku apabila mereka tiba-tiba berkata kami perlu membayar lebih? Benda itu mereka panggil taksiran khas.”
Leyandra tegas dalam jawapannya: “Undang-undang tidak menggunakan perkataan itu sedemikian, tetapi dalam praktiknya ia merujuk kepada taksiran luar biasa. Taksiran biasa ialah jumlah bulanan yang dianggarkan. Taksiran luar biasa, atau taksiran khas, diminta melalui mesyuarat untuk menampung perbelanjaan tambahan yang tidak dapat ditanggung oleh dana yang tersedia daripada taksiran biasa.”
“Dan siapa yang memutuskannya?” tanya César ketika Brenda mencatatnya di dalam buku notanya.
“Ia perlu diluluskan oleh Dewan Pemilik, mengikut undang-undang dan peraturan kondominium. Ia bukan keputusan unilateral oleh presiden lembaga.”
Brenda melompat di kerusinya: “Dan bagaimana jika seseorang tidak membayar?”
Di sini, respons peguam hartanah menjadi lebih teknikal: “Kegagalan untuk mematuhi akan membawa akibat undang-undang. Ansuran yang diluluskan adalah wajib dan boleh didaftarkan sebagai lien, kerana ia menjamin pemeliharaan harta tersebut. Ini membolehkan tindakan kutipan dan prosiding undang-undang dilakukan.”.
César menyampuk lagi: “Maksud saya, sepupu, ini bukan gurauan. Sebelum menandatangani, awak kena semak dokumen-dokumen itu dengan teliti, sebab selalu ada orang yang cuba menarik perhatian.”
Leyandra, dengan begitu baik hati, menyenaraikan perkara-perkara penting untuk pembelian yang termaklum: penyata akaun apartmen, peraturan kondominium, pengisytiharan kondominium yang menunjukkan peratusan pemilikan, jumlah yuran penyelenggaraan semasa, sebarang penilaian khas yang diluluskan atau dirancang, bajet tahunan, kadar tunggakan bangunan dan dana rizab sedia ada. Penjual mesti menyediakan semua ini kepada pembeli untuk memastikan transaksi yang telus.
"Dan ada soalan penting," tambahnya: "Adakah sebarang pembaikan besar dirancang tidak lama lagi?"
Brenda mematikan ketuhar; arepa sudah siap. “Oh, Doktor, tiada siapa yang menjelaskan semua itu kepada saya, tiada seorang pun daripada orang yang menghantar tawaran kepada saya. Saya sangat berterima kasih kepada anda. Beritahu saya, saiz kasut apa yang awak pakai apabila saya pergi ke Santo Domingo? Awak suka kasut tumit tinggi?”
César dan Leyandra ketawa terbahak-bahak. “Terima kasih Leyandra, kami harap awak akan melawat kami nanti, walaupun sejuk, seronok berada di sini,” kata César kepadanya.
– Brenda, walaupun untuk bersara pun awak kena buat kerja rumah awak, awak dah tulis semuanya ke?
– Sudah tentu! Saya perlu membuat pengiraan saya dengan betul kerana saya akan hidup dengan pencen saya dan membeli apartmen bukan sekadar soal menandatangani dan berpindah masuk.
Perkara penting tentang perbelanjaan komuniti
Apa yang Brenda pelajari di dapurnya tercermin dalam realiti pasaran hartanah Dominika. Yuran penyelenggaraan berbeza-beza bergantung pada saiz bangunan, perkhidmatan yang disertakan, jenis pengurusan dan lokasi.
Di kawasan bandar berprofil tinggi seperti Piantini atau Naco, yuran cenderung berada dalam julat sederhana hingga tinggi antara RD$10,000 dan RD$15,000 (≈ US$155 – US$230) disebabkan oleh keperluan keselamatan, lif, loji janakuasa dan kakitangan tetap yang lebih tinggi.
Bangunan dengan kemudahan sederhana seperti kolam renang, gimnasium kecil dan kawasan sosial kini berharga antara RD$15,000 dan RD$20,000 (≈ US$230 – US$310) dan di bangunan lama atau dengan pengurusan komuniti asas, bayarannya boleh menjadi lebih rendah, antara RD$5,000 dan RD$10,000 (≈ US$75 – US$155), walaupun dengan perkhidmatan yang terhad.
Dalam pembangunan atau kompleks jenis resort dengan infrastruktur yang lebih luas, seperti marina, gelanggang sukan, kelab pantai atau kawasan rekreasi yang luas, kosnya biasanya jauh lebih tinggi, yang boleh melebihi US$1,000, selaras dengan piawaian pasaran hartanah Caribbean dan komuniti terancang.
Kerana, seperti yang difahami oleh Brenda di tengah-tengah tepung, kelapa, dan kismis, membeli di kondominium bukan sekadar tentang memperoleh meter persegi: ia tentang mengambil alih pemilikan bersama yang memerlukan peraturan yang jelas, penyertaan dan tanggungjawab bersama.
Bacaan yang disyorkan:
