Dalam tempoh lebih dua puluh tahun saya memberi nasihat tentang transaksi hartanah antarabangsa, saya telah mengenal pasti corak yang berulang dengan kekerapan yang mengejutkan: pelabur asing tiba di Republik Dominika dengan modal, semangat, dan hartanah yang telah dipilih. Tetapi mereka tiba tanpa jawapan kepada soalan paling penting yang tiada siapa tanya kepada mereka sebelum menandatangani: Atas nama siapa anda akan membeli? Dalam undang-undang Dominika, keputusan itu bukanlah butiran pentadbiran—ia adalah keputusan undang-undang dengan akibat cukai, harta, dan pewarisan yang melangkaui hari penutupan.
Titik permulaan: di Republik Dominika, warga asing boleh membeli dengan bebas
Republik Dominika tidak mengenakan sekatan ke atas pemilikan hartanah asing. Individu dan entiti undang-undang dari mana-mana kewarganegaraan boleh memperoleh, memiliki dan memindahkan hartanah di wilayah Dominika di bawah syarat yang sama seperti warganegara Dominika. Itulah titik permulaan. Tetapi ketiadaan sekatan tidak bermakna ketiadaan akibatnya. Dan tepat di situlah keputusan yang dibuat oleh ramai orang tanpa nasihat bermula.
Pelabur asing pada asasnya mempunyai dua pilihan: membeli hartanah secara peribadi—sebagai individu—atau membeli melalui syarikat, sama ada entiti yang diperbadankan di negara asal mereka atau syarikat yang ditubuhkan di Republik Dominika. Setiap laluan menghasilkan kesan perundangan yang berbeza dalam tiga dimensi yang tidak mampu diabaikan oleh pelabur: cukai, harta dan pewarisan.
Dalam undang-undang Dominika, keputusan itu bukanlah butiran pentadbiran — ia adalah keputusan yang menentukan cara anda mengenakan cukai, melindungi dan memindahkan pelaburan anda.
Dimensi fiskal: bukan semua yang kelihatan seperti kelebihan, adalah
Cukai Harta, yang dikenali sebagai IPI dan dikawal selia oleh Undang-undang 18-88, merupakan salah satu faktor utama yang membezakan kedua-dua rejim cukai tersebut. Individu tertakluk kepada IPI hanya ke atas bahagian aset hartanah mereka yang melebihi ambang pengecualian, yang ditetapkan oleh DGII (Direktorat Hasil Dalam Negeri) pada RD$10,695,494 untuk tahun 2026—jumlah yang diselaraskan setiap tahun untuk inflasi. Di bawah ambang ini, individu tidak membayar IPI. Sebaliknya, entiti sah tidak tertakluk kepada IPI tetapi sebaliknya tertakluk kepada cukai aset, yang terpakai kepada jumlah nilai aset mereka tanpa sebarang pengecualian minimum.
Ini bermakna bagi pelabur yang memperoleh hartanah bernilai sederhana, membeli atas nama mereka sendiri boleh mewakili kelebihan cukai yang sebenar. Tetapi bagi pelabur yang mempunyai berbilang hartanah atau aset bernilai tinggi, struktur korporat boleh menawarkan perancangan cukai yang lebih cekap. Implikasi cukai bergantung pada profil khusus setiap pelabur—dan pengiraan itu harus dilakukan sebelum menandatangani, bukan selepasnya.
Dimensi aset: apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh syarikat asing
Persoalan lazim dalam kalangan pelabur ialah sama ada syarikat yang diperbadankan di luar negara boleh membeli hartanah secara langsung di Republik Dominika. Jawapannya adalah ya—dan prosesnya lebih mudah daripada yang disedari ramai. Jika syarikat asing itu tidak akan menjalankan perniagaan di Republik Dominika dan hanya berhasrat untuk memiliki hartanah tersebut, ia tidak perlu mewujudkan domisil di negara ini atau mendapatkan Daftar Komersial. Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (DGII) Republik Dominika telah menetapkan bahawa, semasa memproses pembayaran cukai pemindahan, Unit Penilaian secara dalaman memberikan Nombor Pengenalan Pembayar Cukai (RNC) kepada syarikat tersebut sebagai syarikat induk asing, tanpa memerlukan sebarang dokumentasi tambahan.
Struktur ini—syarikat induk asing—menawarkan pelabur pemisahan antara aset peribadi mereka dan harta yang diperoleh, yang mungkin relevan dari segi liabiliti sivil. Walau bagaimanapun, pemisahan ini mempunyai had yang dikenakan oleh undang-undang Dominika dengan jelas, dan yang mana tiada kontrak boleh memintas.
Dalam undang-undang Dominika, keputusan itu bukanlah butiran pentadbiran — ia adalah perbezaan antara melindungi aset anda dan mendedahkannya secara tidak sedar.
Dimensi penggantian: apa yang tidak disangka akan berlaku
Berdasarkan pengalaman profesional saya, ini adalah akibat yang paling diabaikan dan berpotensi paling mahal. Apabila seorang warga asing memperoleh hartanah di Republik Dominika atas nama peribadi mereka dan meninggal dunia, harta tersebut tertakluk secara eksklusif kepada undang-undang Dominika, tanpa mengira apa yang ditetapkan oleh wasiat mereka di negara asal mereka. Ini ditetapkan dalam Perkara 3 Kanun Sivil, di bawah prinsip lex rei sitae: hartanah dikawal oleh undang-undang tempat ia berada.
Apakah maksudnya dalam praktiknya? Kanun Sivil Dominika mewajibkan bahagian pusaka yang dirizabkan untuk anak-anak dan waris si mati. Sebarang peruntukan wasiat asing yang melanggar bahagian yang dirizabkan ini tidak akan berkesan berkenaan dengan aset yang terletak di Republik Dominika. Walau bagaimanapun, pelaburan yang distrukturkan melalui syarikat tidak akan mati bersama pemiliknya—saham dipindahkan mengikut peraturan syarikat dan pelan pelaburan yang ditetapkan oleh pelabur semasa hayat mereka.
Soalan yang perlu anda tanyakan kepada diri sendiri sebelum menandatangani
Tiada jawapan tunggal kepada persoalan bagaimana untuk membeli. Jawapan yang tepat wujud untuk setiap profil pelabur, bergantung pada objektif mereka, situasi cukai mereka di negara asal mereka, nilai dan bilangan hartanah yang mereka rancang untuk perolehi, sama ada mereka membeli untuk dijual semula dengan cepat, dan pelan kekayaan jangka panjang mereka. Walau bagaimanapun, apa yang universal ialah masa keputusan ini: sebelum menandatangani kontrak, bukan selepas.
Adakah anda memiliki lebih daripada satu hartanah di Republik Dominika, atau adakah anda merancang untuk memperoleh lebih banyak? Sudahkah anda menyemak sama ada wasiat asing anda benar-benar melindungi aset anda di negara ini? Tahukah anda jika struktur yang anda gunakan untuk membeli hartanah anda hari ini adalah cara terbaik untuk melindungi bakal waris anda?
Dalam undang-undang Dominika, keputusan itu bukanlah butiran pentadbiran — nasihat undang-undang khusus yang anda peroleh sebelum menandatangani adalah apa yang akan menentukan sama ada pelaburan anda benar-benar dilindungi.
Bacaan yang disyorkan:
