Amalan yang nampaknya mudah boleh bertukar menjadi mimpi ngeri undang-undang
apabila kematian, penyakit atau konflik keluarga mengganggu proses tersebut.
Risikonya sering diabaikan sehingga terlambat.
Sebagai seorang peguam hartanah, saya boleh membuktikan bahawa membeli hartanah atas nama pihak ketiga adalah salah satu paling berbahaya dalam pasaran hartanah Dominika. Apa yang dianggap oleh ramai sebagai "helah licik" boleh bertukar menjadi mimpi ngeri undang-undang paling mahal dalam hidup anda.
Alasan-alasannya sentiasa kedengaran meyakinkan: "Saya akan bercerai," "Saya mahu mengelak daripada membayar IPI (Cukai Harta)," "Saya lebih suka ia tidak atas nama saya." Tetapi strategi yang dikatakan ini boleh membawa akibat sivil, pewarisan, malah jenayah.
Apabila kematian menulis semula peraturan
Mari kita bayangkan senario yang realistik. Juan memutuskan untuk melabur dalam sebuah apartmen di luar pelan, tetapi mendaftarkannya atas nama abang iparnya untuk "melindungi dirinya sendiri." Projek itu berjalan lancar, Juan membayar setiap ansuran tepat pada masanya, tetapi sebelum penyerahan, abang iparnya meninggal dunia. Secara automatik, harta yang sedang dibina menjadi sebahagian daripada harta pusaka si mati. Dalam erti kata lain, waris kini mempunyai hak ke atas harta tersebut, walaupun Juan dapat membuktikan bahawa dana itu datang dari poketnya sendiri.
Dan di sinilah permulaan ribut. Pembeli sebenar menghadapi realiti pahit undang-undang hartanah Dominika: apa yang penting bukanlah siapa yang membayar, tetapi siapa yang menanggung kontrak itu, dan seterusnya hak miliknya. Harta pusaka tidak membezakan sama ada wang itu datang daripada Juan atau orang lain; apa yang penting ialah kontrak itu atas nama si mati.
Labirin undang-undang
Apa yang boleh dilakukan oleh pembeli sebenar dalam senario ini? Terdapat beberapa pilihan, walaupun semuanya rumit:
- Tindakan simulasi: Mendakwa bahawa kontrak atas nama pihak ketiga adalah rekaan dan dia adalah pembeli sebenar. Ia memerlukan bukti kukuh, biasanya bertulis, dan merupakan proses yang panjang dan mahal.
- Tuntutan pengayaan yang tidak adil: Menuntut bayaran balik wang yang dilaburkan. Masalahnya: laluan ini tidak menjamin pengekalan harta tersebut, hanya mendapatkan semula pelaburan awal.
- Persetujuan dengan waris: Percubaan untuk meminta waris pihak ketiga yang telah meninggal dunia melepaskan hak mereka demi anda. Walaupun boleh dilaksanakan, mencapai kata sepakat adalah sukar dan biasanya melibatkan rundingan yang meletihkan.
Apa yang dinyatakan dalam kes perundangan?
Mahkamah Agung Kehakiman, dalam keputusannya SCJ-PS-23-1546 (28 Julai 2023), telah menetapkan kriteria utama:
"Apabila simulasi kontrak didakwa, bukti par excellence ialah dokumen balas, sebagai dokumen bertulis yang mencerminkan perjanjian sebenar yang tersembunyi di sebalik perbuatan yang jelas."«.
Dalam erti kata lain, saksi atau dakwaan lisan tidak mencukupi: mahkamah memerlukan bukti dokumentari yang meyakinkan—resit, pemindahan, kontrak terdahulu, surat-menyurat—yang menunjukkan niat sebenar pihak-pihak.
Doktrin perundangan Dominika sependapat. “Simulasi dalam Amalan Perundangan dan Sosial Dominika” menjelaskan:
"Simulasi boleh menjadi mutlak, apabila kontrak yang tidak wujud dipura-pura wujud, atau relatif, apabila sifat sebenar perjanjian itu disembunyikan. Dalam kedua-dua kes, undang-undang memerlukan bukti bertulis untuk menunjukkan niat sebenar pihak-pihak.".
Di luar lingkungan sivil: risiko jenayah akibat pengubahan wang haram
Analisis ini tidak berakhir dengan perkara sivil atau pendaftaran. Membeli hartanah atas nama pihak ketiga boleh mencetuskan tanda amaran di bawah Undang-undang 155-17. Undang-undang ini menganggap sektor hartanah sebagai Entiti Obligasi Bukan Kewangan.
Tindakan mendaftarkan hartanah atas nama pihak ketiga sahaja boleh ditafsirkan sebagai menyembunyikan pemilikan sebenar, terutamanya jika pemilik yang nyata tidak mempunyai keupayaan ekonomi yang wajar.
Undang-undang 155-17 bukan sahaja menghukum mereka yang melakukan pengubahan wang haram, tetapi juga mereka yang menggunakan nama mereka untuk aktiviti sedemikian. Walaupun dana tersebut berasal daripada aktiviti undang-undang, pembelian yang tidak berstruktur dengan baik boleh membawa akibat yang serius.
Risiko yang tidak dipertimbangkan oleh sesiapa pun: harta perkahwinan
Bayangkan anda akan bercerai tetapi secara teknikalnya masih berkahwin. Anda memutuskan untuk "melindungi" pelaburan $500,000 dengan membeli sebuah apartmen atas nama abang anda. Masalahnya: anda menggunakan wang yang sah milik komuniti perkahwinan.
Akibatnya boleh menjadi buruk: Pasangan anda boleh menyaman anda dan abang anda atas kesalahan pelupusan harta perkahwinan secara palsu. Hasil lazimnya termasuk transaksi diisytiharkan batal dan tidak sah, harta tersebut kembali kepada harta pusaka perkahwinan, dan caj tambahan kerana menyembunyikan aset yang memburukkan kedudukan anda dalam perceraian.
Soalan-soalan yang boleh menjimatkan berjuta-juta
Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membeli bagi pihak pihak ketiga:
Apayang berlaku jika pemilik meninggal dunia esok? Adakah anda mempunyai dokumen untuk melindungi pelaburan anda daripada waris mereka?
Apa yang berlaku jika dia bercerai, jatuh sakit, atau berubah fikiran?
Bolehkah struktur ini ditafsirkan sebagai penyembunyian di bawah Undang-Undang 155-17?
Jika anda tidak dapat menjawab dengan pasti dan dokumentasi yang kukuh, anda tidak membuat pelaburan yang bijak. Anda mempertaruhkan aset anda atas nasib orang lain.
Apabila titan itu jatuh, legasi anda juga akan jatuh
Apa yang kelihatan seperti langkah bijak hari ini boleh menjadi kesilapan paling merugikan dalam kerjaya hartanah anda esok. Saya telah melihat pelabur kehilangan hartanah dan wang, menghadapi siasatan jenayah, dan memusnahkan hubungan keluarga kerana struktur yang direka bentuk dengan buruk.
Tiada pengganti untuk kepastian undang-undang. Dalam hartanah, ketelusan dan struktur undang-undang yang sesuai akan sentiasa menjadi strategi terbaik.
Langkah seterusnya adalah penting: Jika anda sudah memiliki hartanah atas nama pihak ketiga, segera nilaikan pendedahan risiko anda dengan nasihat undang-undang khusus. Jika anda sedang mempertimbangkan struktur ini, laburkan dalam perlindungan pencegahan yang sebenar.
Masa depan kewangan anda tidak seharusnya bergantung pada orang lain yang kekal sihat, hidup, dan berniat baik selama-lamanya. Kerana kehidupan, seperti yang telah kita lihat, mempunyai rancangan lain.
Pendapat yang dinyatakan dalam artikel ini adalah sepenuhnya tanggungjawab penulisnya.
