Undang-undang baharu mengenakan cukai ke atas keuntungan modal hartanah pada kadar tetap, tetapi ia tidak menentukan ambang batas di mana ia terpakai. Sehingga Cawangan Eksekutif mengeluarkan peraturan, setiap transaksi dalam pasaran sekunder membawa pembolehubah cukai yang tidak terjawab
SANTO DOMINGO – Undang-undang 30-26 mewujudkan cukai baharu, yang jelas kadarnya tetapi legap asasnya. Perkara 14 undang-undang itu, yang digubal pada 18 Jun 2026, menetapkan bahawa keuntungan modal yang dijana daripada penjualan hartanah yang dimiliki oleh individu tertakluk kepada cukai 10%, sebagai bayaran tunggal dan muktamad.
Kadarnya telah ditulis. Apa yang tidak ditulis adalah jawapan kepada soalan yang diperlukan oleh setiap penjual hartanah sebelum menandatangani: 10% untuk apa?
Soalan itu masih belum mendapat jawapan rasmi. Dan sehingga ia berlaku, pasaran hartanah sekunder beroperasi dengan pembolehubah cukai yang belum diselesaikan yang memberi kesan langsung kepada rundingan harga setiap transaksi.
| Konsep | Apa yang ditakrifkan oleh undang-undang / apa yang tidak ditakrifkan |
|---|---|
| Kadar | 10% ke atas keuntungan modal (Perkara 14, Undang-undang 30-26) |
| Watak | Bayaran sekali sahaja dan terakhir |
| Tempoh penyelesaian | Enam bulan dari tarikh pemindahan selesai |
| Asas yang boleh dikenakan cukai | Tidak ditakrifkan dalam teks undang-undang — menunggu peraturan |
| Pelarasan inflasi | Ia tidak menyebut sama ada ia terpakai atau sama ada ia merujuk kepada Perkara 289 Kanun Cukai |
| Harta pusaka | Kos pemerolehan tidak dinyatakan |
| Penambahbaikan boleh ditolak | Tidak ditentukan |
| Peraturan | Tidak dikeluarkan setakat tarikh laporan ini |
Apa yang dinyatakan dalam kod cukai sebelum ini?
Untuk memahami magnitud jurang tersebut, adalah berguna untuk bermula dengan apa yang sistem cukai Dominika ada sebelum ini. Perkara 289 Tajuk II Kanun Cukai, yang diterbitkan dalam perpustakaan perundangan Direktorat Jeneral Cukai Dalaman, mentakrifkan dengan tepat bagaimana keuntungan modal yang tertakluk kepada cukai ditentukan di bawah rejim umum: kos pemerolehan atau pengeluaran, yang diselaraskan untuk inflasi, akan ditolak daripada harga atau nilai aset masing-masing, selaras dengan peruntukan Perkara 327 Tajuk ini dan Peraturannya.
Dalam erti kata lain, keuntungan bukanlah harga jualan. Ia adalah perbezaan antara apa yang diterima penjual hari ini dan apa yang mereka bayar pada asalnya untuk barang tersebut, diselaraskan dengan inflasi terkumpul.
Jika seseorang membeli sebuah apartmen pada tahun 2010 dengan harga RD$3,000,000 dan menjualnya hari ini dengan harga RD$9,000,000, keuntungan yang boleh dikenakan cukai bukanlah RD$9,000,000 atau RD$6,000,000: ia adalah perbezaan antara harga jualan dan kos asal yang diselaraskan untuk inflasi sepanjang 15 tahun yang lalu, yang akan mengurangkan asas cukai dengan ketara.
Mekanisme pelarasan inflasi ini mempunyai tujuan teknikal yang tepat. Apabila ahli ekonomi bercakap tentang mengenakan cukai ke atas keuntungan sebenar berbanding keuntungan nominal, inilah sebenarnya yang mereka maksudkan: tanpa pelarasan inflasi, kerajaan akan mengenakan cukai ke atas sebahagian daripada peningkatan nilai yang tidak mewakili kekayaan baharu, tetapi hanya kesan masa terhadap kuasa beli wang.
Bank Pusat Republik Dominika, dalam dokumen kerjanya Pembinaan indeks harga perumahan untuk Republik Dominika, yang disediakan oleh Johán Félix Rosa, dari Jabatan Pengaturcaraan Monetari dan Pengajian Ekonomi pada Ogos 2021, mendokumentasikan dengan tepat bahawa pemantauan nilai aset hartanah adalah relevan untuk dasar ekonomi kerana turun naiknya menggabungkan komponen sebenar dan nominal yang mesti diasingkan untuk pengukuran yang betul.
Apa yang dinyatakan dan tidak dinyatakan oleh Perkara 296-1
Perkara baharu 296-1, yang diperkenalkan oleh perkara 14 Undang-undang 30-26, menetapkan bahawa keuntungan modal yang dijana dalam pemindahan hartanah oleh individu akan tertakluk kepada 10% sebagai bayaran tunggal dan muktamad.
Artikel ini menetapkan tempoh penyelesaian, enam bulan dari tarikh penyempurnaan pemindahan, dan menetapkan pengecualian yang berkenaan: kediaman utama yang dilaburkan semula dalam kediaman utama baharu dalam tempoh yang sama, orang yang berumur lebih 65 tahun yang memindahkan kediaman utama mereka, dan entiti undang-undang yang aktivitinya secara eksklusif adalah pemilikan hartanah yang tidak bertujuan untuk aktiviti komersial.
Apa yang gagal dilakukan oleh Perkara 296-1 ialah menentukan asas cukai. Ia tidak menyatakan sama ada keuntungan dikira sebagai harga jualan ditolak kos pemerolehan yang diselaraskan untuk inflasi, yang merupakan formula dalam Perkara 289 Kanun Cukai untuk rejim umum. Ia tidak menyatakan sama ada nilai kadaster digunakan sebagai rujukan. Ia tidak menetapkan dokumen apa yang membuktikan kos pemerolehan asal apabila hartanah itu dibeli beberapa dekad yang lalu, apabila rekodnya berbeza, atau apabila surat ikatan mencerminkan nilai yang sangat berbeza daripada harga sebenar yang dibayar—satu amalan yang secara sejarahnya lazim dalam pasaran Dominika.
Perkara 296-1 juga tidak merujuk secara eksplisit kepada Perkara 289 untuk mengira asas cukai. Kekurangan rujukan ini secara teknikalnya penting: rejim 10% baharu diperkenalkan sebagai pembayaran tunggal dan muktamad, berbeza daripada rejim cukai pendapatan umum, dan tidak memasukkan secara rujukan peraturan penentuan keuntungan rejim sebelumnya.
Tiga senario untuk diproses
Kes pertama melibatkan harta yang diperoleh bertahun-tahun yang lalu dengan surat ikatan pada nilai kadasternya. Jika DGII (Direktorat Hasil Dalam Negeri) menggunakan nilai dalam surat ikatan tersebut sebagai kos pemerolehan, yang mungkin jauh lebih rendah daripada harga sebenar yang dibayar, asas cukai akan dinaikkan secara buatan, menjana cukai ke atas keuntungan yang, dalam praktiknya, tidak wujud setakat itu.
Kes kedua melibatkan harta pusaka. Apabila seseorang individu mewarisi harta dan kemudian menjualnya, apakah kos pemerolehannya? Adakah ia nilai yang diisytiharkan dalam prosiding probate? Nilai kadaster pada masa kematian si mati? Harga yang dibayar oleh si mati pada asalnya? Undang-undang 30-26 tidak menyatakan perkara ini, dan Perkara 296-1 yang baharu tidak memasukkan sebarang mekanisme untuk menyelesaikan situasi ini.
Senario ketiga adalah yang paling biasa dalam pasaran semasa: pembeli yang membeli hartanah dalam pra-jualan, membayar ansuran semasa pembinaan, dan kini menjual hartanah yang telah siap. Dalam kes ini, kos pemerolehan ialah jumlah ansuran yang dibayar ditambah kos penutupan asal. Teks perundangan tidak mentakrifkan cara membuktikan kos ini kepada DGII (Direktorat Hasil Dalam Negeri) dan sama ada potongan untuk penambahbaikan yang dibuat pada hartanah dibenarkan.
Kesan ke atas rundingan harga
Ketidakpastian tentang asas cukai mempunyai akibat serta-merta dan boleh diukur terhadap pasaran sekunder: beban cukai yang tidak menentu dipindahkan kepada rundingan harga.
Jika penjual tidak tahu berapa banyak cukai yang akan mereka bayar, mereka cenderung untuk mengambil kira risiko tersebut dalam harga yang diminta. Jika pembeli juga tidak tahu berapa banyak yang perlu mereka bayar dalam transaksi tersebut, ketidakpastian tersebut menjadi premium risiko yang boleh menjadikan perjanjian itu lebih mahal bagi kedua-dua pihak.
Pertubuhan Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi memberi amaran, dalam kertas kerjanya Bertajuk Percukaian Keuntungan Modal: Pengalaman dan Cabaran Negara (Diana Hourani dan Sarah Perret, Kertas Kerja Percukaian OECD No. 72, Februari 2025), bahawa sistem percukaian keuntungan modal yang tidak menyelesaikan penentuan asas cukai dengan secukupnya cenderung menjejaskan keadilan, menimbulkan herotan ekonomi dan mengehadkan potensi pendapatan.
Dokumen yang sama mengenal pasti bahawa salah satu hujah terkuat dari segi teknikal untuk pengendalian keuntungan ini dengan teliti adalah tepatnya keperluan untuk memisahkan komponen inflasi daripada peningkatan nilai sebenar, perbezaan yang sama yang dimasukkan oleh Artikel 289 Kanun Cukai Dominika ke dalam rejim umum dan bahawa Artikel 296-1 yang baharu tidak meniru mahupun menolak secara eksplisit.
Apa yang ditakrifkan dengan jelas oleh undang-undang
Tidak semuanya samar-samar. Perkara 296-1 adalah tepat dalam tiga perkara yang perlu diberi perhatian oleh pihak berkepentingan dalam sektor ini.
- Tarikh akhir: cukai mesti diselesaikan dalam tempoh enam bulan selepas penyempurnaan pemindahan, yang secara praktikal bermaksud enam bulan dari tarikh akta notari atau pendaftaran dengan Bidang Kuasa Hartanah, yang berkenaan.
- Pengecualian: Keuntungan dikecualikan apabila jumlah keseluruhan yang diperoleh daripada penjualan kediaman utama dilaburkan semula dalam pembelian kediaman utama baharu dalam tempoh enam bulan yang sama. Pengecualian adalah berkadaran apabila pelaburan semula adalah sebahagian. Dan ia adalah menyeluruh, tanpa sebarang syarat pelaburan semula, apabila penjual adalah individu berumur lebih 65 tahun yang memindahkan kediaman utama mereka.
- Sifat muktamad: 10% adalah pembayaran tunggal dan muktamad, yang bermaksud bahawa pendapatan ini tidak dimasukkan ke dalam skala progresif ISR penjual dan juga tidak menghasilkan obligasi tambahan untuk konsep ini.
Soalan untuk peraturan
Cawangan Eksekutif mempunyai tanggungjawab untuk mengeluarkan peraturan bagi pemakaian Undang-undang 30-26, yang mesti menyatakan, antara lain: bagaimana asas keuntungan modal hartanah yang boleh dikenakan cukai ditentukan, dokumen apa yang membuktikan kos pemerolehan, sama ada pelarasan inflasi yang diperuntukkan dalam artikel 289 Kanun Cukai terpakai kepada rejim 10% baharu, bagaimana harta pusaka dilayan, dan sama ada potongan untuk penambahbaikan yang didokumenkan dibenarkan.
Sehingga peraturan sedemikian wujud, setiap transaksi dalam pasaran hartanah sekunder membawa nota risiko cukai yang mesti dimasukkan secara eksplisit oleh penjual, pembeli, ejen dan pembiaya ke dalam analisis mereka. Mengabaikannya tidak menghapuskan risiko; ia hanya mengubahnya menjadi kos tersembunyi yang akhirnya akan diserap oleh seseorang—penjual, pembeli atau kedua-duanya.
Sumber yang dirujuk:
- Undang-undang No. 30-26 mengenai langkah-langkah untuk pertumbuhan ekonomi, penyederhanaan cukai dan mitigasi krisis antarabangsa, Perkara 14 (Perkara 296-1 baharu Kanun Cukai), diisytiharkan pada 18 Jun 2026.
- Kod Cukai Republik Dominika, Tajuk II, Perkara 289 — Keuntungan Modal. Direktorat Jeneral Cukai Dalaman. dgii.gov.do
- Bank Pusat Republik Dominika. “Pembinaan Indeks Harga Perumahan untuk Republik Dominika.” Johán Félix Rosa, Jabatan Pengaturcaraan Monetari dan Pengajian Ekonomi. Kertas Kerja, Ogos 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. dan Perret, S. (2025). «Mencukai keuntungan modal: Pengalaman dan cabaran negara». Kertas Kerja Percukaian OECD, No. 72. Penerbitan OECD, Paris. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Bacaan yang disyorkan:
