재무 전략가는 부동산이 명확한 목적을 달성하지 못하거나 수익성이 부족하거나 비용이 예상 이익을 초과할 경우 부채가 될 수 있다고 경고합니다
산토도밍고 – 수십 년 동안 부동산 소유는 재정적 안정의 가장 보편적인 표현 중 하나였습니다. 집, 아파트, 또는 토지를 소유하는 것은 종종 부의 대명사로 여겨집니다. 그러나 자본 창출 및 자산 보호 전문 전략가인 마글리 우스카테기에 따르면, 부동산 매입이 무조건 좋은 투자로 이어지는 것은 아닙니다.
계약서에 서명하거나, 매물을 예약하거나, 대출을 받기 전에 전문가가 권하는 중요한 질문이 있습니다. 바로 "이 부동산을 취득하는 목적은 무엇입니까?"라는 질문입니다. Advisor by Maggly의 설립자는 "두 번째로, 구매자가 보유한 자본이 얼마나 되는지 알아야 합니다. 또한, 개인적인 용도로 사용할 것인지 아니면 소득 창출을 위해 사용할 것인지 등, 어떤 목표를 달성하고자 하는지 파악하는 것이 중요합니다."라고 설명합니다.
사람들은 거주, 휴가, 자산 보존, 미래 가치 상승 기대, 또는 임대 소득 창출 등 다양한 목적으로 부동산을 구입할 수 있습니다. 각 목적에 따라 필요한 전략이 다르고, 유동성, 수익성, 위험도 등 특정 조건에 맞춰야 합니다.
그는 부동산 매입을 설명할 때, 해당 부동산이 소득을 창출할지 또는 자산 증식에 기여할지 여부를 먼저 평가하지 않고 '투자'라는 단어를 사용하는 데서 문제가 발생한다고 강조합니다.
"유지보수비, 관리비, 관리 수수료 등을 지불해야 하고, 게다가 묶어두기까지 해야 하므로 자산이 부채로 변할 수 있습니다."라고 전략가는 경고합니다. 이는 개인적인 즐거움을 위해 부동산을 소유하는 것 자체가 나쁘다는 의미가 아니라, 소유 목적과 발생할 비용을 명확히 파악해야 한다는 뜻입니다.
우스카테기는 일부 고객들이 푼타 카나나 라 로마나 같은 휴양지에 부동산을 소유하고 있지만, 소유주들이 가족 휴가를 위해 비워두는 것을 선호하기 때문에 연중 상당 기간 동안 비어 있는 경우가 있다고 지적합니다.
이러한 경우 인수 결정은 반드시 수익 창출을 기대하는 것이 아니라 비용을 충당할 재정적 능력을 바탕으로 한 의식적인 결정입니다. 마글리 우스카테기는 "그들은 그럴 능력이 있었고 그렇게 하기로 결정한 것입니다."라고 지적합니다.
수익성
수익 창출이 목표라면, 먼저 실제로 활용 가능한 자본이 얼마나 되는지 파악하는 것부터 평가를 시작해야 합니다. 계산에는 계약금이나 매매가만 포함해서는 안 되며, 부동산 취득, 운영 및 유지 관리에 수반되는 모든 비용을 고려해야 합니다.
이러한 부담은 자금 조달 비용으로 더욱 가중됩니다. 해당 임원은 도미니카 공화국이 특정 투자자들에게 여전히 매력적인 시장이라고 생각하지만, 부채로 자금을 조달할 경우 금리가 예상 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 지적합니다. "금리가 다소 높습니다. 따라서 부채를 활용할 경우 실제 수익률이 얼마인지 알아야 합니다."라고 그녀는 말합니다.
이자, 보험료, 세금, 유지보수비, 관리비, 행정비용, 수리비, 공실 기간 등 모든 비용을 분석에 포함해야 합니다. 이러한 비용을 모두 공제한 후에야 해당 부동산이 예상 수익을 창출할지, 그리고 그 수익이 투자 자본과 감수한 위험을 보상하는지 여부를 판단할 수 있습니다.
인공적으로 돌출된 부분을 피하십시오
국제 금융 부문에서 14년 이상의 경력을 보유한 Advisor by Maggly의 설립자는 이상적인 시나리오에 기반한 예측을 피할 것을 권장합니다. 예를 들어, 휴가용 또는 단기 임대 숙소의 객실 점유율이 거의 일정하다고 가정하면 비현실적인 소득 추정으로 이어질 수 있습니다.
대신 그는 매매 과정에서 예상했던 것보다 객실 점유율이 낮아지더라도 해당 부동산이 지속 가능한 운영을 유지할 수 있을지 판단하기 위해 보수적인 시나리오를 개발할 것을 제안합니다. 만약 이후 결과가 예상치를 초과한다면 추가적인 수익이 발생하겠지만, 운영을 유지하는 데 필수적인 요소는 아닐 것입니다. 우스카테기는 "물류 및 안전 측면을 고려해야 합니다. 단순히 사는 것만을 목적으로 매입해서는 안 됩니다. 먼저 사전 평가를 하고 현실적인 수치를 바탕으로 사업을 진행해야 합니다."라고 말합니다.
자본을 보호하세요
실사 과정은 부동산의 특징과 위치만으로 끝나지 않습니다. 특히 건설 중인 부동산을 구매하기 전에는 개발업체, 그들의 과거 실적, 그리고 다른 프로젝트에서 예정대로 완공했는지 여부까지 조사하는 것이 필수적입니다.
사용된 자재, 건설 일정, 계약 조건 및 각 당사자가 부담하는 책임은 평가에 포함되어야 합니다. 미완공 주택 구매는 완공된 주택 구매와는 다른 위험을 수반하므로 개발업체의 평판, 경험 및 재정적 안정성은 투자 보호에 매우 중요합니다.
우스카테기(Uzcátegui)는 아직 확정되지 않은 비용을 추정하는 것도 중요하다고 강조합니다. 구매 시점에 관리비, 유지보수비 또는 관리비가 불확실한 경우, 이러한 비용을 예측에서 제외하면 비현실적인 수익성 기대치를 갖게 될 수 있다는 것입니다.
다른 방법은 합리적인 추정치를 바탕으로 다양한 시나리오를 구축하여 최종 수치를 얻는 것입니다. 그는 "관련 비용을 고려해야 합니다. 머릿속에 추상적인 생각만 있는 것이 아니라 실제 수치를 만들어야 합니다."라고 강조합니다.
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