Di Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO - La controversa questione della regolamentazione degli affitti a breve termine nella Repubblica Dominicana dovrebbe essere inclusa in un capitolo a sé stante della tanto richiesta Legge sugli affitti.
Almeno questo è ciò che suggerisce l'esperto di diritto immobiliare Héctor Alies Rivas, il quale, intervistato sull'argomento da El Inmobiliario, ha sottolineato l'importanza di regolamentare questo tipo di servizio nella legislazione sugli affitti.
“Airbnb è come Uber, è come qualsiasi altra piattaforma dell'economia della condivisione, il che di per sé non è un male. Ciò di cui ha bisogno è una regolamentazione. Quindi in questa città, a Santo Domingo, e credo in tutto il paese... la situazione è sfuggita di mano perché le persone acquistano e poi si ritrovano con degli sconosciuti in ascensore, e i loro figli sono costretti ad assistere a tutto ciò”, ha analizzato il socio dello studio legale Puello Herrera & Alies.
Ha raccomandato che la legge, ripresentata alla Camera dei Deputati durante l'attuale sessione legislativa, includa un intero capitolo dedicato agli affitti tramite piattaforme come Airbnb o qualsiasi altro sistema di affitto a breve termine. L'obiettivo è modernizzare la normativa e garantire che rispecchi la realtà attuale.
Il professore universitario ritiene inoltre che "una regolamentazione separata per Airbnb... potrebbe essere eccessiva".
Héctor Alies Rivas, esperto di diritto immobiliare. (Fonte esterna).
Ha osservato che in altri Paesi esistono esperienze positive nella regolamentazione degli affitti a breve termine.
Ha citato la Francia come esempio, in particolare la città di Parigi, dove il numero di giorni all'anno consentiti per tali affitti è limitato.
Ha affermato che la Germania ha stabilito delle normative e che in Portogallo il numero di licenze per operare tramite la piattaforma Airbnb è controllato.
"In altre parole, non tutti possono essere su Airbnb; per essere su quella piattaforma serve una licenza, altrimenti no", ha affermato.
Ha inoltre specificato che queste tipologie di licenze devono essere riviste periodicamente, ad esempio ogni quattro, cinque o sei anni.
Alies Rivas ha citato l'esperienza di Barcellona in merito a questa questione, dove l'affitto di stanze private per brevi periodi è stato vietato, come esempio di un modo per stabilire dei controlli.
Ha affermato che tra le norme stabilite in quel paese europeo vi è la limitazione che una stanza all'interno di un edificio non può essere affittata per un periodo inferiore a 31 giorni.
L'avvocato specializzato in diritto immobiliare ha affermato che molte nazioni si battono per impedire che gli affitti a breve termine vengano offerti nei loro centri storici.
Ha affermato che alcune città degli Stati Uniti hanno stabilito limitazioni in materia di permessi e regolamenti.
Proprio ieri, martedì, la città di New York ha iniziato ad attuare una serie di restrizioni sugli affitti a breve termine, che la piattaforma di alloggi turistici Airbnb ha considerato un divieto "di fatto" per la sua attività.
Secondo l'esperto immobiliare, misure simili per regolamentare questi servizi sono state implementate anche nella città di California.
Citando altri esempi di regolamentazione, ha affermato che anche l'Asia e l'Australia hanno introdotto divieti, alcuni dei quali totali.
Nel caso della città di Tokyo, ha indicato che Airbnb è legale, ma che le normative vigenti hanno scoraggiato la domanda di questi servizi.
In quel paese asiatico sono state implementate con successo altre pratiche di controllo, come dettagliato da Alies Rivas, ad esempio il fatto che i gestori delle proprietà raccolgono dati essenziali che devono essere comunicati alle autorità giapponesi.
Cosa fare in caso di redditi misti?
L'esperto immobiliare è stato consultato in merito al caso della denuncia presentata tramite El inmobiliariodalla signora Niulvi Ramos, che vive in una situazione disperata poiché è costretta a risiedere in un immobile occupato da inquilini a breve termine che non rispettano le norme di buona condotta.
Interpellato in merito a questa vicenda, pubblicata con il titolo "Quando un inquilino a breve termine si trasforma in una disgrazia", l'avvocato Héctor Alies Rivas ha rivelato di ricevere frequentemente casi simili.
Secondo lui, l'ascesa di Airbnb, che non è regolamentata nella Repubblica Dominicana, "solleva interessanti questioni legali sulla portata dei diritti di proprietà, degli affitti e della vita in condominio. La questione va oltre la semplice convivenza e richiede un'analisi del destino dei diritti dei proprietari di appartamenti in condominio".
Ha precisato che i regolamenti condominiali non vietano questo tipo di affitti e che il proprietario ha il diritto di affittare la propria proprietà per il tempo e per la somma che ritiene opportuna, in quanto esercita i propri diritti di proprietà.
Tuttavia, ha sottolineato che l'articolo 4 della legge 5038 sui condomini stabilisce che ciascun proprietario, per il godimento della propria proprietà esclusiva, può utilizzare liberamente le parti comuni secondo la loro destinazione d'uso, senza pregiudizio per i diritti degli altri proprietari.
Inoltre, ha citato l'articolo 7 della suddetta disposizione di legge, secondo il quale il modulo di descrizione dell'unità condominiale stabilito dal Regolamento generale per i rilievi catastali specifica la destinazione d'uso di ciascun settore.
Ha aggiunto che, una volta registrato il condominio, la destinazione d'uso prescelta diventa vincolante, motivo per cui afferma che, in linea di principio, se la destinazione d'uso di un'unità condominiale è residenziale, ciò potrebbe costituire un impedimento legale per il proprietario che desidera utilizzarla per affitti a breve termine.
Analizza la seguente domanda: "La questione controversa e regolamentare è stabilire se il proprietario di un appartamento in condominio, entrando nel mondo Airbnb, a causa dell'evidente scopo di lucro e commerciale (non residenziale), diventi: un albergatore o un comune locatore? Ciò viola il regolamento interno del condominio?".
Ha affermato che non bisogna dimenticare che ogni condominio ha una sua funzione, così come gli spazi in affitto in un centro commerciale hanno un utilizzo specifico perché non potrebbero mai essere adibiti ad abitazione.
“Un condominio residenziale è un condominio residenziale. Nel momento in cui gli affitti diventano a breve termine, non si tratta più di un uso residenziale, anche se può sembrare tale, ma diventa piuttosto un'attività alberghiera, ed è per questo che Asonahores si batte affinché questo settore venga regolamentato, perché crea una concorrenza sleale in quel mercato”, ha riflettuto.
Mentre nella Repubblica Dominicana si stanno elaborando le normative in materia, l'esperto suggerisce di cercare soluzioni alternative per affrontare i potenziali problemi legati agli affitti a uso misto. Propone di limitare l'accesso degli inquilini a breve termine alle aree comuni e di utilizzare smart card per controllare gli ingressi e le uscite, prevenendo così eventuali disagi.
