Tra queste, si cita la chiarificazione e la regolamentazione delle condizioni o delle differenze tra i contratti per la residenza abituale, il turismo, le vacanze, l'uso commerciale o altre tipologie di alloggio.
SANTO DOMINGO - Il "Disegno di legge sulla locazione immobiliare e sugli sfratti", recentemente presentato al Congresso Nazionale dal deputato Alfredo Pacheco, è uno strumento incompleto perché omette una serie di elementi vitali per il processo di locazione, secondo l'avvocata Maridalia Rodríguez Padilla, esperta in materia.
Sebbene riconosca che la legislazione affronti la necessità di rinnovare e unificare la frammentaria normativa in materia di locazioni immobiliari nel paese, omette punti importanti, tra cui il chiarimento e la regolamentazione delle condizioni o delle differenze tra i contratti per alloggi a uso abitativo, turistico, per vacanze, commerciali o di altro tipo.
Rodríguez Padilla menziona anche l'istituzione di norme di acquisizione preferenziali per l'inquilino, la previsione di mezzi alternativi di risoluzione delle controversie e il collegamento tra locazioni immobiliari e strumenti finanziari e giuridici (ad esempio, trust immobiliari).
L'esperto avvocato ritiene che, rispetto ai progetti precedenti, la nuova proposta non individui contributi significativi in merito all'obbligo di versare la cauzione o i depositi cauzionali per l'affitto.
«Quella che potrebbe sembrare una novità può essere interpretata come una semplice sostituzione dell'ente gestore di questi fondi, che passa dalla Banca Agricola alla Banca Centrale, e sebbene l'intenzione sia quella di creare un fondo speciale con questi depositi, il fatto che l'amministratore sia il Ministero dell'Edilizia e dell'Abitazione (MIVED) potrebbe essere interpretato come una delega forzata di responsabilità pubblica a carico del settore privato», spiega lo studioso in merito.
Comprende che le basi legislative devono essere riviste e che ciò andrà a beneficio dei proprietari immobiliari, al di là del semplice conseguimento di interessi sui risparmi ordinari.
Sebbene il preambolo del progetto menzioni la necessità di stimolare gli investimenti immobiliari esteri, il nuovo disegno di legge non apporta alcun contributo in tal senso, afferma l'esperto.
"Sebbene l'articolo 3 della nuova bozza aggiunga alcune eccezioni all'ambito di applicazione della possibile legge, come ad esempio i contratti di locazione a breve o lungo termine per progetti turistici, non ne chiarisce la regolamentazione (ad esempio: l'affitto di alloggi senza una licenza di sfruttamento turistico come Airbnb)", sottolinea.
Per quanto riguarda la penale per la risoluzione anticipata prevista dal nuovo disegno di legge, egli ritiene che si potrebbero valutare misure più miti, citando come esempio il fatto che in altre normative tale penale può consistere nella trattenuta di un mese di affitto all'anno, poiché a volte le percentuali possono risultare più gravose.
"Questo progetto non fa distinzione tra i diversi proprietari: grandi o piccoli locatori, persone fisiche o giuridiche. Questo è un aspetto che potrebbe dare impulso al mercato immobiliare e in particolare all'offerta di alloggi in affitto.".
Rodríguez Padilla osserva che il nuovo progetto crea funzioni o incarichi per la Banca Centrale che sembrano rientrare maggiormente nelle competenze di MIVED (ad esempio: registrazione dei contratti, consegna degli immobili in caso di controversie tra inquilini e proprietari).
Egli conclude affermando che, in termini generali, "si potrebbe dire che si tratta praticamente dello stesso progetto con le poche modifiche a cui abbiamo fatto riferimento".
Indagine
Nella ricerca “Diritto degli affitti e degli sfratti: proposte legali per un patrimonio immobiliare equilibrato”, pubblicata lo scorso anno, Rodríguez Padilla e Denisse Härtling sostengono che la normativa in materia di locazione è obsoleta e che le successive modifiche non sono in armonia con l'attuale problema abitativo del paese.
"Considerato questo scenario, vogliamo cogliere l'occasione per evidenziare i potenziali contributi che possono derivare da un mercato degli affitti ben tutelato, soprattutto in considerazione della sua capacità di riequilibrare il nostro patrimonio immobiliare", sottolineano gli esperti.
Essi sottolineano come punto principale la necessità di migliorare, da un punto di vista giuridico, le procedure che regolano la gestione degli affitti, poiché comprendono che sia i proprietari che gli inquilini devono essere tutelati e che occorre fornire soluzioni efficaci alle controversie che sorgono in questi rapporti contrattuali.
