Di Israel López
Speciale per El Inmobiliario
Nell'ambito delle indagini penali relative al cosiddetto caso SeNaSa, in cui si indagano presunti atti di corruzione amministrativa e riciclaggio di denaro, l'analisi di alcune operazioni immobiliari ha assunto particolare rilevanza. Tali operazioni sarebbero servite, direttamente o indirettamente, all'acquisizione, al godimento o alla simulazione d'uso di un immobile, in particolare un attico del valore di 44 milioni di pesos, presumibilmente acquistato con risorse di provenienza illecita, secondo la Procura della Repubblica Dominicana.
In tale contesto, l'attenzione giuridica si concentra sul ruolo che le imprese di costruzione e i potenziali agenti immobiliari coinvolti in queste transazioni potrebbero aver svolto, in particolare quando tali transazioni presentano caratteristiche atipiche, mancanza di logica economica o sproporzione tra il valore dell'immobile e la capacità finanziaria dichiarata dell'acquirente o del beneficiario.
Soggetti obbligati e quadro normativo applicabile.
Il regime dominicano per la prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del
terrorismo è strutturato principalmente attorno alla Legge n. 155-17, che istituisce
un sistema completo di obblighi, controlli e sanzioni volti a impedire che il
sistema economico e finanziario venga utilizzato per legittimare beni derivanti da
attività illecite.
Il presente regolamento definisce i reati presupposto, i concetti di operazione sospetta
e di dovuta diligenza, nonché le responsabilità che incombono su coloro che partecipano
professionalmente a transazioni ad alto impatto economico.
In tale contesto, la legge include la figura dei cosiddetti
soggetti obbligati non finanziari, tra cui le imprese di costruzione,
gli agenti immobiliari, gli avvocati e i notai, quando intervengono in operazioni di acquisto,
vendita, locazione o costituzione di diritti reali su beni immobili.
Questi soggetti sono legalmente obbligati ad attuare programmi di conformità,
a identificare correttamente i propri clienti e i beneficiari finali, ad analizzare l'origine dei fondi coinvolti e a segnalare le transazioni che, per loro natura o circostanze, risultano insolite o prive di una ragionevole giustificazione economica.
Due diligence e persone politicamente esposte.
La normativa vigente impone l'applicazione del principio di dovuta diligenza come pilastro
del sistema di prevenzione. Tale principio si concretizza, innanzitutto, attraverso
procedure di verifica della clientela, che prevedono la verifica dell'identità,
la comprensione dell'attività economica dichiarata e la valutazione della coerenza tra
il reddito noto e il valore della transazione immobiliare.
Tale diligenza deve essere rafforzata quando il cliente o il beneficiario finale rientra nella categoria di
persona politicamente esposta, ovvero quando ricopre o ha ricoperto
cariche pubbliche rilevanti o intrattiene stretti legami con chi le ricopre. In questi casi, la legge
richiede un livello di controllo più elevato, volto a mitigare il rischio che fondi derivanti
da atti di corruzione vengano veicolati attraverso il mercato immobiliare.
Analogamente, gli enti obbligati devono disporre di meccanismi interni per l'individuazione e
la segnalazione di operazioni sospette, nonché di politiche per la conservazione delle registrazioni e
della documentazione di supporto per i periodi stabiliti dalla legge (10 anni), al fine di
garantire la tracciabilità delle operazioni e agevolare eventuali indagini penali.
Responsabilità penale
Dal punto di vista del diritto penale, la Legge n. 155-17 definisce il riciclaggio di denaro come
reato autonomo e punisce chiunque, consapevolmente o per
dolo, partecipi ad atti volti a occultare, dissimulare o dare apparenza di legalità a
beni derivanti da reati gravi, inclusa la corruzione amministrativa. Le
pene previste includono la reclusione e multe salate, la cui gravità
collegamento
strutture criminali
Inoltre, il Codice penale dominicano include
reati correlati, come associazione a delinquere, frode, appropriazione indebita e utilizzo di
documenti falsi, che possono essere contestati a coloro che agevolano, occultano o cooperano
allo svolgimento di operazioni volte a dissimulare la provenienza illecita dei fondi
utilizzati nelle transazioni immobiliari.
In tal senso, quando la condotta di un'impresa edile o di un agente immobiliare
va oltre la mera negligenza e vi sono prove di partecipazione consapevole, consulenza attiva o
collaborazione in schemi di occultamento di beni, questi possono essere perseguiti
penalmente come autori o complici.
Responsabilità delle persone giuridiche e sanzioni amministrative
La legge dominicana riconosce espressamente la responsabilità penale e amministrativa
delle persone giuridiche. Di conseguenza, le imprese di costruzione e
le agenzie immobiliari possono essere soggette a sanzioni che vanno da multe salate alla
sospensione o revoca delle licenze, al divieto di svolgere determinate attività,
alla chiusura degli stabilimenti e persino allo scioglimento della società, qualora
venga provata la loro partecipazione o tolleranza di condotte che costituiscono riciclaggio di denaro.
Analogamente, la mancata osservanza degli
obblighi di prevenzione, segnalazione e di dovuta diligenza può comportare sanzioni amministrative, indipendenti dalla
responsabilità penale, dirette sia contro l'entità che contro i suoi amministratori, rappresentanti legali e
responsabili della conformità.
Conclusione: Impatto legale per agenti immobiliari e imprese edili
Le indagini relative al caso SeNaSa mettono in luce il ruolo strategico
che il settore immobiliare svolge negli schemi di riciclaggio di denaro.
La legge dominicana prevede severe conseguenze per coloro che, con
azioni o omissioni rilevanti, agevolano questo tipo di condotta, imponendo un maggiore obbligo
di diligenza e vigilanza ai professionisti coinvolti nelle transazioni immobiliari.
L'accertamento della responsabilità, sia penale, civile che amministrativa, dipenderà
dall'accertamento della conoscenza, della partecipazione o dell'inosservanza degli
obblighi di prevenzione previsti dalla legge, elementi che saranno valutati caso per caso dalle
autorità competenti.
