Il 68,6% delle famiglie dominicane non è collegato alla rete fognaria. Quali implicazioni ha questo per il suolo, il sottosuolo e il valore degli immobili, secondo il censimento del 2022?
SANTO DOMINGO. – Quando un costruttore finalizza l'acquisto di un terreno a Bávaro, Las Terrenas o nelle aree di espansione della Grande Santo Domingo, la discussione tecnica verte su argomenti quali l'uso del suolo, i limiti di altezza, le distanze di rispetto e i servizi disponibili.
La rete fognaria compare come voce nell'elenco dei servizi: "collegata alla rete pubblica o a una fossa settica, senza ulteriori analisi".
Il fascicolo II del X Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni del 2022, pubblicato dall'Ufficio nazionale di statistica nel maggio 2026, offre un quadro completo della questione, e non è rassicurante:
- A livello nazionale, il 68,6% delle famiglie dominicane che dispongono di un qualche tipo di servizio igienico-sanitario sono collegate a una fossa settica.
- Solo il 25,2% utilizza la rete fognaria pubblica.
- Il 4,1% viene scaricato nel drenaggio naturale.
- Il restante 2,1% utilizza altri meccanismi che il censimento raggruppa senza ulteriori specificazioni.
- Nelle aree urbane la percentuale migliora, ma non quanto ci si aspetterebbe: il 63,3% delle famiglie con servizi igienico-sanitari si affida a fosse settiche, rispetto al 32,1% che ha accesso alla rete fognaria.
- Nelle zone rurali, la dipendenza dal pozzo è praticamente assoluta: 83,3%.
Ciò che la fossa settica non risolve su larga scala
Una fossa settica ben progettata e installata funziona. Il problema non è di natura tecnica, ma di scala: quante fosse settiche possono essere installate in un isolato urbano ad alta densità abitativa prima che il terreno si saturi e le falde acquifere inizino a ricevere sostanze indesiderate?
La questione è rilevante in qualsiasi area di sviluppo intensivo. A Los Alcarrizos, Pantoja o Pedro Brand, località della Grande Santo Domingo caratterizzate da una crescita orizzontale accelerata, il suolo non ha la stessa capacità di assorbimento di un appezzamento rurale isolato.
Nemmeno il corridoio Punta Cana-Bávaro, dove migliaia di unità residenziali, alberghiere e commerciali condividono una falda acquifera relativamente superficiale e un progetto di sviluppo che non si è mai fermato, fa eccezione.
Il censimento registra 32.751 nuclei familiari nel distretto municipale di Verón Punta Cana. L'intera provincia di La Altagracia conta 88.896 nuclei familiari con allacciamento alla rete fognaria. In assenza di dati specifici sugli allacciamenti a livello di distretto municipale, il rapporto conferma la tendenza nazionale: la maggior parte di questi nuclei familiari scarica in fosse settiche in un territorio privo di una rete fognaria pubblica adeguata alla sua crescita.
Il 2,8% che non ha niente
Prima di proseguire con i pozzi, ecco il dato più difficile da ricavare da QUESTO rapporto:
- Il 2,8% delle famiglie dominicane, pari a circa 104.000 in termini assoluti, ha dichiarato di non disporre di alcun tipo di servizio igienico-sanitario.
- Nelle aree urbane tale percentuale scende all'1,4%.
- Nelle zone rurali la percentuale sale al 6,4%.
Per il mercato immobiliare, questi dati delimitano empiricamente le aree del territorio con le maggiori carenze in termini di abitabilità
Le province con la più alta percentuale di famiglie senza servizi igienico-sanitari sono anche quelle con i più alti livelli di edilizia informale e il più basso accesso al credito ipotecario formale.
Si tratta di mercati di intervento per l'edilizia sociale piuttosto che di mercati di investimento privati, ma la loro configurazione influenza la domanda di lavoro, i costi logistici e la percezione del rischio nelle province limitrofe.
Il sistema fognario come variabile di valore
Esiste un aspetto che il mercato potrebbe sfruttare in modo più rigoroso, ovvero la differenza di valore tra un immobile collegato alla rete fognaria e uno che non lo è. Nei mercati maturi, tale collegamento è un fattore di valutazione consolidato.
Nella Repubblica Dominicana, dove il 68,6% delle famiglie vive senza fossa settica, il parametro di confronto è distorto al ribasso: la fossa settica è talmente normale che nessuno la apprezza.
Conviene farlo? Un condominio collegato alla rete fognaria pubblica ha costi di manutenzione a lungo termine inferiori, un minor rischio di collasso sanitario in caso di guasto tecnico e una maggiore conformità agli standard ambientali internazionali.
In un mercato in cui la certificazione LEED sta guadagnando terreno e gli acquirenti stranieri, soprattutto nelle zone turistiche, portano con sé aspettative maturate in contesti dotati di infrastrutture fognarie complete, il collegamento alla rete fognaria potrebbe diventare un elemento distintivo del prodotto.
Ma al momento non è così. Forse perché il 75% del mercato opera senza e nessuno lo richiede.
Il drenaggio naturale e il fiume o il torrente
Il documento rivela che il 4,1% delle famiglie con servizi igienico-sanitari a livello nazionale e il 6,1% nelle aree rurali scaricano nei canali di scolo naturali: in ulteriori 44.351 famiglie, i rifiuti, non gli escrementi, ma i rifiuti domestici, finiscono direttamente in un fiume o in un torrente.
Si tratta di categorie censuarie diverse, ma il loro effetto sui bacini fluviali e sulle falde acquifere è convergente.
Per i progetti immobiliari in aree incentratesull'ecoturismo, l'agriturismo o la conservazione, come quelli che proliferano a Miches, Pedernales o nel corridoio di Los Haitises, la situazione idrica delle abitazioni vicine non è un dettaglio marginale. È il contesto in cui si concretizza la promessa di sostenibilità del progetto.
Cosa deve chiedere il settore
Il rapporto ONE non è un'accusa, bensì una misurazione. Tuttavia, i suoi dati sollevano interrogativi a cui il settore immobiliare dominicano deve ancora dare risposta:
- I permessi di costruzione nelle aree sprovviste di rete fognaria prevedono studi sulla capacità di assorbimento del suolo prima dell'approvazione delle densità edilizia?
- Gli istituti finanziari, le banche, CONFOTUR e i fondi di investimento richiedono valutazioni sanitarie nell'ambito della due diligence ambientale?
- I periti immobiliari dispongono di un protocollo per attualizzare il costo futuro di un sistema settico in un immobile ad alta densità abitativa?
Il Paese sta costruendo su fondamenta instabili. Finché la risposta a queste domande sarà negativa, continuerà a farlo senza considerare i rischi.
Fonte: Fascicolo II. Acqua e servizi igienico-sanitari nelle famiglie della Repubblica Dominicana. X Censimento nazionale della popolazione e delle abitazioni 2022, ONE, maggio 2026.
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