Lo squilibrio tra i prezzi delle case e il calo delle costruzioni ha aggravato il divario abitativo nel 2025

La combinazione di un'offerta limitata e di una domanda trainata da investimenti, rimesse e capitali stranieri sta riducendo le opzioni abitative a prezzi accessibili, facendo aumentare prezzi e affitti nelle aree centrali e aggravando il divario abitativo per le famiglie a reddito medio-basso, in assenza di politiche pubbliche che riequilibrino il mercato.

SANTO DOMINGO. – La contraddizione tra l'aumento dei prezzi delle case e il rallentamento del ritmo delle costruzioni nel mercato immobiliare dominicano è stato uno dei temi affrontati nel rapporto di novembre della società di consulenza finanziaria britannica Global Property Guide.

Il 2025 si preannuncia come un anno di forte contrasto per il mercato immobiliare dominicano: mentre i prezzi delle case continuano a salire vertiginosamente, il delle costruzioni si trova ad affrontare un profondo rallentamento.

Questo squilibrio, che a prima vista potrebbe sembrare paradossale, rivela tensioni strutturali nel mercato immobiliare dominicano dovute all'accelerata rivalutazione degli immobili esistenti, alla scarsità di nuove costruzioni e a un contesto macroeconomico che incide sulla realizzazione di nuove abitazioni.

Il segnale GPG e i dati locali

Secondo l' ultimo aggiornamento della Global Property Guide (GPG) di novembre 2025, la Repubblica Dominicana ha registrato una performance eccezionale nei prezzi degli immobili nel 2025, con una variazione nominale annua dei prezzi residenziali del +10,64%, posizionando il Paese tra i mercati con il maggiore apprezzamento in America Latina.

Questo risultato non solo conferma il dinamismo dei prezzi, ma colloca anche il Paese tra i leader regionali nella crescita del valore degli immobili, superato solo da mercati con condizioni particolari come quello del Costa Rica.

Inoltre, recenti report di settore pubblicati da media specializzati indicano che nelle aree urbane i prezzi medi al metro quadro continuano a mantenersi a livelli record, con aumenti previsti per appartamenti e case nel 2025, a conferma di questa tendenza alla rivalutazione.

Crisi: cosa mostrano i dati ufficiali

Al contrario, il settore delle costruzioni ha mostrato un'attività debole, destando preoccupazione tra economisti e pianificatori. Secondo i dati della Banca Centrale della Repubblica Dominicana (BCRD), si prevede che il settore delle costruzioni si contrarrà del 2,3% rispetto all'anno precedente, nonostante alcuni sforzi per stimolare l'attività.

Questo calo si verifica in un contesto in cui l'economia nel suo complesso ha rallentato la sua crescita, con un'espansione del PIL in lieve calo dal primo al secondo trimestre del 2025, il che esercita ulteriore pressione sugli investimenti privati ​​in opere civili e progetti immobiliari.

Sebbene alcune fonti, secondo il globenewswire.com suggeriscano una possibile leggera ripresa in alcuni mesi, come accaduto per l'attività edilizia nel luglio 2025, tale aumento non compensa quanto già perso durante l'anno.

La liquidità immessa dalla Banca Centrale per incrementare il credito ai settori produttivi, tra cui quello delle costruzioni, ha riscosso in pratica un'accoglienza tiepida, con gli sviluppatori che sottolineano come i fondi non sempre raggiungano i progetti che ne hanno bisogno.

Prezzi rispetto all'andamento dei lavori (2024-2025)

Nota: i dati sui prezzi sono nominali; i dati relativi alle costruzioni mostrano le variazioni effettive dell'attività.

Cosa rivela questa contraddizione secondo GPG?

1. Rivalutazione determinata da un'offerta limitata

Una delle principali spiegazioni dell'aumento dei prezzi risiede nella scarsità di alloggi nuovi e usati in buone condizioni, che esercita una pressione al rialzo sui valori disponibili. Con un minor numero di progetti in corso, la concorrenza per gli immobili esistenti potrebbe spingere i prezzi al di sopra dell'effettiva attività edilizia.

Alcuni rapporti di settore hanno evidenziato un calo significativo nella produzione di alloggi a basso costo, segno di una polarizzazione del mercato:

• calo drastico delle unità economiche,
• mentre i segmenti medio e superiore mantengono il dinamismo.
• 2. Costo più elevato dei materiali e della manodopera

Un'ulteriore fonte di pressione al rialzo potrebbe essere l'aumento dei costi di costruzione. Sebbene i dati sui costi mostrino variazioni eterogenee nel corso del 2025, la storia recente evidenzia significativi aumenti cumulativi dei materiali e di altri fattori produttivi, complicando l'avvio di nuovi progetti.

Questo contesto di costi elevati e rendimenti incerti può scoraggiare le imprese di costruzione, soprattutto nei segmenti a basso margine.

3. Condizioni macroeconomiche e credito più restrittivo

Con tassi di interesse reali elevati e un'economia globale incerta, sia le famiglie che le imprese hanno ridimensionato i propri piani di investimento per nuove costruzioni. La combinazione di credito più costoso e minore propensione al debito sta frenando l'attività nel settore edile.

4. Profilo del mercato immobiliare dominicano

Il mercato locale ha mostrato andamenti contrastanti: mentre i segmenti di fascia alta e quelli orientati agli investimenti esteri continuano ad aumentare di valore, il segmento degli alloggi a prezzi accessibili sembra stagnante o addirittura in declino. Ciò potrebbe aggravare il divario nell'offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Implicazioni per l'offerta e la domanda

La combinazione di prezzi elevati e bassa produzione può generare diversi effetti:

• Crescente carenza di opzioni accessibili per gli acquirenti a reddito medio e basso.
• Mercato dominato da investimenti e speculazioni, dove la domanda proviene più da capitali esteri e rimesse che da acquirenti locali tipici.
• Pressione sugli affitti e sui prezzi nei quartieri centrali, con conseguente riduzione della mobilità residenziale.
• Rischio di ampliare il divario nell'accesso ad alloggi a prezzi accessibili se non vengono attuate politiche pubbliche attive.

La combinazione di offerta limitata e domanda trainata da investimenti, rimesse e capitali stranieri sta riducendo le opzioni di alloggi a prezzi accessibili nella Repubblica Dominicana, esercitando una pressione al rialzo su prezzi e affitti nelle aree centrali e aggravando il rischio di una carenza di alloggi per le famiglie a reddito medio-basso, in assenza di politiche pubbliche che riequilibrino il mercato.

Opportunità e sfida, per chi?

Per gli investitori immobiliari, le prospettive potrebbero essere allettanti: un apprezzamento sostenuto e un'offerta limitata creano una combinazione favorevole per preservare il valore. Chi acquista ora potrebbe ottenere guadagni significativi nel medio termine, motivo per cui il portale GPG consiglia agli investitori di acquistare ora.

Tuttavia, per la maggior parte dei dominicani e per l'equità sociale, questo contrasto rappresenta un segnale d'allarme:

Senza una ripresa sostenuta del settore edile e misure che incentivino la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, il mercato rischia di diventare sempre più inaccessibile a gran parte della popolazione.

A prescindere da chi ne tragga vantaggio e se la situazione sia gradita a tutti, il contrasto che si sta verificando nel 2025 – prezzi in continua crescita mentre l'edilizia è quasi ferma – merita seria attenzione, poiché rappresenta uno dei cambiamenti più significativi nella storia recente del mercato immobiliare dominicano e pone una sfida strutturale alle politiche abitative e di sviluppo urbano.

Per il Paese, tuttavia, la divergenza tra prezzi e produzione rappresenta un campanello d'allarme: senza una ripresa sostenuta del settore edile e politiche che incentivino la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, il mercato rischia di diventare sempre più inaccessibile a gran parte della popolazione, e il divario abitativo, che si misura in milioni di case, potrebbe ampliarsi.

Andamento dei prezzi e delle costruzioni nella Repubblica Dominicana (2024-2025)