La bozza, aperta ai commenti fino all'11 novembre sul sito web del consulente legale della Presidenza, definisce cosa si intende per residenza principale, elenca i documenti che la attestano e non specifica come viene calcolato il guadagno imponibile
SANTO DOMINGO. – Il progetto di regolamento per l'applicazione della Legge 30-26 stabilisce che sarà accettato come reinvestimento solo l'acquisto di un immobile il cui trasferimento sia stato depositato presso il Registro Immobiliare, con l'imposta di trasferimento pagata e il prezzo concordato, in tutto o in parte, secondo quanto previsto dal contratto.
Secondo l'articolo 11 del testo, sono escluse le opzioni di acquisto, le promesse di vendita e i contratti di prevendita inclusi nei piani.
Il progetto, composto da 40 articoli, è disponibile per il download e per l'invio di commenti sul portale di consulenza legale del potere esecutivo fino all'11 novembre.
La legge 30-26, promulgata il 18 giugno 2026, ha introdotto nel suo articolo 14 l'articolo 296-1 del Codice Tributario, che tassa con il 10%, in un'unica soluzione, le plusvalenze generate dalla vendita di beni immobili da parte di persone fisiche.
Secondo la bozza di regolamento, l'imposta deve essere pagata entro sei mesi dal perfezionamento del trasferimento di proprietà. La stessa disposizione esenta dalla tassazione sulla plusvalenza il caso in cui l'intero importo ricavato dalla vendita dell'abitazione principale venga reinvestito in un'altra abitazione principale entro tale periodo di sei mesi, e applica l'esenzione in modo proporzionale in caso di reinvestimento parziale.
L'articolo 16 della legge esenta anche le persone di età superiore ai 65 anni che trasferiscono la propria residenza principale. Il termine "residenza principale" non è definito nel testo della legge.
Cosa si intende per residenza principale?
L'articolo 11 del progetto definisce il termine come l'immobile edificato che costituisce l'abitazione, ossia la residenza effettiva, permanente e continuativa della persona fisica, dove essa stabilisce il proprio domicilio principale e il centro delle proprie relazioni vitali, familiari e sociali.
Il testo presume che un immobile soddisfi tale condizione quando è l'indirizzo di residenza del venditore registrato nel Registro Nazionale dei Contribuenti, possiede un certificato di proprietà rilasciato dal Registro Immobiliare della Giurisdizione competente, ha stipulato contratti per i servizi essenziali quali elettricità, telefono, acqua e raccolta rifiuti, ed è stato abitato continuativamente per almeno tre anni precedenti al trasferimento, salvo circostanze debitamente giustificate.
La documentazione comprovante il pagamento dell'imposta ai sensi della Legge 18-88 è allegata ove applicabile. Il disegno di legge elenca queste condizioni senza specificare se debbano essere tutte soddisfatte o se alcune siano sufficienti.
Sono esclusi gli immobili destinati principalmente ad attività commerciali, industriali, professionali, di locazione, di investimento, ricreative o di vacanza, a meno che il contribuente non dimostri che si tratta della sua unica proprietà residenziale e che la utilizza effettivamente come residenza principale.
Il paragrafo I dello stesso articolo prevede che il termine avrà un'unica natura giuridica e procedurale, indipendentemente dall'articolo o dalla norma fiscale in cui viene invocato.
Tre condizioni per il reinvestimento
Secondo il paragrafo II dell'articolo 11, saranno validi solo i reinvestimenti in immobili effettivamente acquisiti e perfezionati, con trasferimento a favore del contribuente.
Davanti alla Direzione Generale delle Imposte Interne (DGII), il contribuente deve dimostrare contemporaneamente il verificarsi di tre condizioni:
- che il prezzo di acquisto sia stato pagato, in tutto o in parte, secondo i termini del contratto, con le relative ricevute di pagamento;
- che l'imposta sul trasferimento dei diritti immobiliari, fissata nel testo al 3%, sia stata pagata, con relativa ricevuta ufficiale;
- e che il fascicolo di trasferimento sia stato depositato e registrato presso il Registro Immobiliare, come comprovato dal certificato di deposito, cartaceo o digitale, o dal nuovo certificato di proprietà intestato all'acquirente.
Lo stesso paragrafo stabilisce che le opzioni di acquisto, le promesse di vendita, i contratti di prevendita nell'ambito di piani e gli atti di firma privata che non hanno formalmente avviato il processo di trasferimento e registrazione non saranno accettati come reinvestimento.
L'articolo 14 della legge si riferisce all'acquisto di una nuova residenza principale e non fa distinzione tra le diverse tipologie di acquisto.
Esenzione per le persone di età superiore ai 65 anni
L'articolo 13 del progetto modifica l'articolo 47 del regolamento 139-98 per disciplinare l'esenzione di cui alla lettera m) dell'articolo 299 del Codice Tributario, che la legge riserva alle persone di età superiore ai 65 anni.
Per poter beneficiare dell'agevolazione, il contribuente deve dimostrare la proprietà e la residenza principale tramite il certificato di proprietà, la documentazione relativa ai servizi di base contrattualizzati e la prova di residenza continuativa per almeno tre anni precedenti al trasferimento, salvo in circostanze giustificate, oltre al pagamento dell'imposta prevista dalla Legge 18-88, ove applicabile.
L'articolo 16 della legge non prevede il requisito di residenza triennale.
Entità che possiedono beni immobili
Il paragrafo IV dell'articolo 296-1 consente alle persone giuridiche o agli enti la cui attività consiste esclusivamente nel possesso di beni immobili non destinati ad attività commerciali di beneficiare dello stesso trattamento.
Il paragrafo III dell'articolo 11 del progetto definisce il regime di proprietà come la gestione, la conservazione, la tutela e il possesso dei beni immobili di proprietà dell'ente, senza che quest'ultimo svolga attività di intermediazione, sfruttamento o commercializzazione con terzi.
Il testo aggiunge un riferimento a qualsiasi altra attività economica, con o senza l'utilizzo dei beni di sua proprietà.
Trasferimenti tra membri della famiglia
Gli articoli 36 e 37 del progetto presuppongono che un trasferimento dichiarato come donazione sia in realtà una vendita quando si verifica una qualsiasi delle seguenti circostanze:
- pagamento verificabile,
- finanziamento da parte di terzi per acquisire l'attività,
- informazioni incoerenti comunicate a banche, compagnie di assicurazione o altre istituzioni,
- riferimento a un prezzo di mercato nei documenti della legge,
- o un modello di condotta in cui il cedente riceve beni o somme dall'acquirente, o da persone collegate all'acquirente, nei 12 mesi precedenti o successivi.
Quando l'atto viene riclassificato come vendita, il cedente è soggetto all'imposta sul reddito sulla plusvalenza secondo il regime ordinario del Codice Tributario, con le relative maggiorazioni e interessi di mora.
La dichiarazione giurata delle parti o l'atto notarile di donazione non sono sufficienti, di per sé, a smentire le affermazioni.
Il progetto applica regole diverse a seconda del rapporto. Tra genitori e figli, si applica solo la presunzione generale.
Tra parenti diretti dal secondo al quarto grado, si presume una donazione quando si dimostra che il donatario non era solvibile, era minorenne o affetto da una disabilità certificata.
Tra fratelli, la presunzione di vendita può essere ribaltata solo dalla minore età o dall'incapacità.
I trasferimenti tra coniugi sono soggetti al regime di neutralità fiscale di cui all'articolo 295 del Codice Tributario, ad eccezione di quelli derivanti da divorzio o da separazione giudiziale dei beni.
Affitti
L'articolo 17 della legge fissava la ritenuta d'acconto al 15% sulle somme versate per il noleggio di beni forniti da persone fisiche, in un'unica soluzione definitiva.
L'articolo 16 del progetto specifica che la ritenuta d'acconto si applica solo quando il locatario è una persona giuridica e l'immobile appartiene direttamente a una persona fisica.
Questa disposizione non si applica se l'inquilino è una persona fisica o se il locatore è una persona giuridica. Il locatore deve documentare le proprie transazioni con le ricevute fiscali.
Ciò che il testo non definisce
L'articolo 296-1 non stabilisce come venga determinato il profitto a cui si applica l'aliquota del 10%, e i 40 articoli del disegno di legge non contengono una disposizione sul calcolo delle plusvalenze immobiliari.
L'articolo 40 affida all'Amministrazione fiscale il compito di emanare norme generali in materia di procedure, moduli, modalità di pagamento e altri aspetti operativi.
La legge non menziona l'imposta di trasferimento del 3% di cui all'articolo 11 del disegno di legge.
Per quanto riguarda le imposte sull'operazione, l'articolo 59 della legge 30-26 riduce all'1% nel 2027 l'imposta unificata del 2% sulle altre operazioni immobiliari tassate dalle leggi sulla registrazione e conservazione delle ipoteche, e la elimina a partire dal 2028.
È possibile inviare commenti sul progetto tramite il portale di consulenza legale fino all'11 novembre.
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