SANTO DOMINGO- Quando si affitta un immobile, viene fuori la famosa formula "due più uno", che a volte genera dubbi tra gli inquilini che non riescono a comprenderla e chiedono a chi sia destinata la loro cauzione.
La legge 17-88, che disciplina la fornitura e l'applicazione dei depositi cauzionali nei contratti di locazione nel paese, stabilisce un deposito pari a un importo compreso tra uno e tre mensilità di affitto, a seconda della durata del contratto. La legge precisa che la somma versata dall'inquilino è destinata a tutelare l'immobile da eventuali danni materiali e deve essere depositata presso la Banca Agricola
Due esperti esprimono il loro parere, affermando che durante il processo di locazione possono svolgersi diverse trattative e stimando che il 90% dei proprietari non sia a conoscenza delle normative relative all'utilizzo dei depositi cauzionali.
Mélido Marte, responsabile commerciale di Remax Metropolitana, sa bene che durante il processo di locazione possono svolgersi diverse trattative, a seconda della durata del contratto. "Ho gestito locazioni senza cauzione, anche per un solo mese, e quando gli inquilini non hanno un garante, possiamo persino richiedere una cauzione più consistente", afferma.
Spiega che i mesi che chiamano deposito non sono altro che una garanzia per coprire le riparazioni di eventuali danni che potrebbero essere riscontrati nell'immobile al momento della sua consegna da parte dell'inquilino.
Ha ricordato che la legge stabilisce che questi depositi devono essere portati alla Banca Agricola per essere restituiti all'affittuario al termine del contratto.
"L'acconto viene solitamente richiesto anche senza l'intermediazione di un'agenzia immobiliare, ed è semplicemente una questione di consuetudine. Si chiama acconto, ma mi è capitato anche di ricevere pagamenti posticipati. L'acconto è l'opposto del pagamento di un mese di affitto arretrato; in altre parole, lo pago prima di abitare o utilizzare l'immobile, che è l'opposto di un mese di affitto arretrato. Mi trasferisco oggi e, trascorsi i 30 giorni, pago per il mese in cui ho già vissuto.".
Ha spiegato che la commissione richiesta da un consulente è solitamente pari a un mese di affitto, sebbene dipenda dall'accordo con il proprietario e spesso sia legata alla durata del contratto. "Ad esempio, per contratti inferiori a un anno, la commissione è pari a un mese di affitto anziché al 10%. Per contratti annuali, la commissione è di un mese di affitto, ovvero inferiore al 10%. Per accordi di un anno, non supera l'equivalente dell'8,33% dell'affitto annuale. Per affitti di sei o tre mesi, la commissione è solitamente del 10% dell'affitto mensile, mentre per gli affitti tramite Airbnb può arrivare anche a superare il 10% per l'host", ha affermato Marte.
Cosa dice un avvocato
Alexandra Ovalles, esperta di diritto immobiliare, afferma che il 90% dei proprietari non versa i depositi alla Banca Agricola, il che causa le situazioni problematiche che si verificano tra amministratori e affittuari.
«Quei depositi devono essere portati alla Banca Agricola entro quindici giorni per tutelare la proprietà. E quando i proprietari vanno a ritirarli, scoprono che sono danneggiati e, sapendo che la legge tutela l'affittuario, li lasciano così. E soprattutto, non è che sia impossibile farlo, ma la procedura è lunghissima», sottolinea l'avvocato con un master in diritto immobiliare.
Per quanto riguarda il pagamento anticipato, egli sostiene che tale pratica si sia introdotta quando si è iniziato ad affittare case arredate, al fine di proteggere i mobili consegnati insieme all'immobile.
"La legge non stabilisce in alcun paragrafo un deposito anticipato, almeno, che venga utilizzato a partire dall'inizio della modalità di locazione degli immobili arredati, che deve prevedere riparazioni al di fuori dell'immobile stesso.".
Spiega che la legge stabilisce i depositi e il numero di mensilità di affitto richieste all'inquilino, che vanno da uno a tre mesi. Il primo paragrafo della legge sull'affitto recita:
“In ogni contratto di locazione, si intende che l’affittuario, al momento della stipula del contratto, versi al proprietario o al gestore, in contanti, un importo pari ad almeno un (1) mese di affitto per contratti fino a un anno; due (2) mesi di affitto per contratti di due anni o di un anno e mezzo e oltre; e tre (3) mesi di affitto per contratti di tre anni o più, o di due anni e mezzo e oltre; il tutto fatto salvo il requisito del deposito integrale presso la Banca Agricola in caso di depositi, anticipi o pagamenti anticipati di importo maggiore.”.
L'esperta avvocata dello studio Ovalles Félix y Asociados comprende che addebitare la commissione non è illegale "perché si tratta di un lavoro svolto dall'agente e l'inquilino ne è consapevole; l'importante è informarlo fin dall'inizio. È necessario chiarire all'inquilino che sull'affitto viene applicata una commissione e, poiché l'agente non è il proprietario, ma la persona che lo rappresenta, deve addebitarla. Si può chiedere la metà della commissione o una percentuale; è una cosa da concordare con l'inquilino", ha spiegato.
Legge obsoleta
Nella Repubblica Dominicana, è urgente aggiornare il quadro normativo in materia di locazione. La legge sulla locazione n. 17-88, del 5 febbraio 1988, ormai obsoleta, disciplina la determinazione e l'applicazione dei canoni di locazione nel paese. Essa è stata creata per modificare la legge n. 4314 del 22 ottobre 1955.
Dall'inizio del 2018, la "Legge generale sugli affitti immobiliari e sugli sfratti" è in discussione al Congresso nazionale, avendo superato la seconda lettura alla Camera dei deputati. Il disegno di legge è stato presentato dai deputati Henry Merán e Demóstenes Martínez e ha suscitato notevoli critiche da parte del settore immobiliare.
