SANTO DOMINGO. L'ingegnere Rafael Durán, di SBDS Investments, e Willie Méndez, CEO di Decanaan Real Estate, hanno convenuto ieri che una delle principali sfide del modello fiduciario nella Repubblica Dominicana è raggiungere un punto di equilibrio realistico che garantisca l'operatività dei progetti.
Nel corso del loro intervento alla conferenza “Regolare le vele del settore immobiliare”,organizzata da ProEstate, entrambi i professionisti hanno sottolineato la necessità di un equilibrio che tenga conto dei costi reali di costruzione, del livello minimo di vendite e del flusso di entrate dal fondo fiduciario, al fine di evitare ritardi nei pagamenti e conflitti con agenti, fornitori e acquirenti.
“Il punto di pareggio varia a seconda del pubblico di riferimento e dei costi del progetto. Non esiste una formula magica. Se non si raggiunge la soglia minima che garantisce la piena copertura del progetto, il trust non dovrebbe procedere”, ha sottolineato Durán, esortando al contempo gli sviluppatori ad abbandonare pratiche come l'avvio delle vendite senza conti di incasso attivi o licenze approvate.
Willie Méndez, un consulente immobiliare di lungo corso con una vasta esperienza nel settore, ha integrato questa opinione sottolineando che la maggior parte dei reclami relativi ai ritardi nei pagamenti delle commissioni non sono imputabili alle società fiduciarie, bensì alla mancanza di chiarezza o diligenza da parte di alcuni costruttori.
“Il fiduciario è solo un amministratore. Il denaro appartiene al costruttoree, se non ci sono fondi disponibili, se non ci sono ordini di pagamento chiari o se la fattura presenta errori, il sistema si blocca”, ha spiegato. “A volte vorremmo che il fiduciario funzionasse come un semplice ufficio per il progetto, ma non è così che funziona. È un'entità che opera secondo procedure specifiche e ha responsabilità precise”, ha chiarito.
Durante l'incontro sono emerse preoccupazioni comuni, principalmente relative al ritardo nell'esecuzione dei pagamenti, anche quando i progetti hanno già raggiunto una considerevole fase di prevendita.
Méndez ha sottolineato che il rapporto tra sviluppatori e agenti deve essere caratterizzato fin dall'inizio da una comunicazione costante e dalla massima trasparenza. Ha inoltre evidenziato la necessità che gli agenti abbiano una conoscenza approfondita dei dettagli del progetto, delle tempistiche per l'approvazione dei permessi e dei processi interni dell'ente gestore.
“Non si può vendere alla cieca. Ci sono permessi, licenze e certificazioni che richiedono otto, dieci, persino dodici mesi, soprattutto nelle zone turistiche. Se non ci sono informazioni chiare, le aspettative relative alla consegna e al pagamento vengono deluse”, ha aggiunto.
Durán e la formula per una fiducia sana
In una presentazione dal titolo "Come strutturare grandi progetti utilizzando la struttura fiduciaria", l'ingegnere Rafael Durán ha offerto una panoramica completa del processo fiduciario, evidenziando i cinque elementi critici che garantiscono il funzionamento sicuro e sostenibile di un trust:
- Licenza del progetto approvata
- Livello minimo di vendite raggiunto, calcolato dal curatore fallimentare.
- Prestito provvisorio approvato e firmato.
- Certificazione a basso costo, se applicabile.
- Terreno trasferito al trust.
L'imprenditore ha sottolineato che, senza il rispetto di questi cinque punti, non si dovrebbe avviare alcuna operazione finanziaria dal fondo fiduciario, poiché il denaro depositato su conti personali o intestati al promotore rappresenta un rischio sia per i clienti che per gli agenti.
«Preferisco aspettare ancora un po' e dormire sonni tranquilli. Se il denaro finisce direttamente sul conto fiduciario, non ci sono scuse. Può essere restituito, può essere rintracciato. Ma se proviene dall'esterno, tutto si complica», ha avvertito.
L'ingegnere ha inoltre spiegato che il contributo iniziale del costruttore deve essere significativo, tra il 25% e il 35% del costo totale del progetto, e che il prestito provvisorio è responsabilità del costruttore, non del fiduciario. "Molte persone qui credono che la semplice prenotazione di un terreno implichi la costituzione di un trust. Non è così. Deve essere strutturato in modo responsabile", ha affermato.
Nel suo intervento, Durán ha sottolineato il ruolo centrale degli agenti immobiliari in questo ecosistema, che ha definito "l'asse portante più importante del settore".
“Siete voi che acquisite i clienti, che generate le vendite, che garantite l'avanzamento del progetto. Siete i primi a cui gli acquirenti si rivolgeranno in caso di ritardi. Per questo motivo, dovete sapere esattamente come si sta svolgendo l'intero processo.”.
