Héctor Alies Rivas, esperto di diritto immobiliare, interpellato da questa testata, ha affermato che l'ascesa di Airbnb, che non è regolamentato nella Repubblica Dominicana, "solleva interessanti questioni giuridiche in merito alla portata dei diritti di proprietà, degli affitti e della vita in condominio. La questione va oltre la semplice convivenza e richiede un'analisi del destino dei diritti dei proprietari di appartamenti in condominio", ha dichiarato.
SANTO DOMINGO.- In merito ai problemi che il modello di affitto a breve termine sta causando in alcuni edifici del Paese, di cui El Inmobiliario si è occupato questa settimana, condividiamo con i lettori il contenuto della Legge 5038 sui Condomini, promulgata il 21 novembre 1958.
Héctor Alies Rivas, esperto di diritto immobiliare, interpellato da questa testata, ha affermato che l'ascesa di Airbnb, che non è regolamentato nella Repubblica Dominicana, "solleva interessanti questioni giuridiche in merito alla portata dei diritti di proprietà, degli affitti e della vita in condominio. La questione va oltre la semplice convivenza e richiede un'analisi del destino dei diritti dei proprietari di appartamenti in condominio", ha dichiarato.
Ha precisato che i regolamenti condominiali non vietano questo tipo di affitti e che il proprietario ha il diritto di affittare la propria proprietà per il tempo e per la somma che ritiene opportuna, in quanto esercita i propri diritti di proprietà.
Tuttavia, ha sottolineato che l'articolo 4 della legge 5038 sui condomini stabilisce che ciascun proprietario, per il godimento della propria proprietà esclusiva, può utilizzare liberamente le parti comuni secondo la loro destinazione d'uso, senza pregiudizio per i diritti degli altri proprietari.
"Salvo diverso accordo, ciascun proprietario, per il godimento della propria proprietà esclusiva, può utilizzare liberamente le parti comuni secondo la destinazione d'uso prevista, fatti salvi i diritti degli altri proprietari. Essi sono tenuti a contribuire proporzionalmente alle spese relative alla conservazione, manutenzione, riparazione e amministrazione delle parti comuni. In mancanza di un accordo contrario, tale contributo è proporzionale al valore delle quote di proprietà, tenendo conto della loro estensione e ubicazione. La percentuale stabilita dal regolamento, che deve essere registrata quando la proprietà è soggetta al regime della presente legge, può essere modificata solo con il consenso unanime di tutte le parti interessate", recita il suddetto articolo.
Inoltre, ha citato l'articolo 7 della suddetta disposizione di legge, secondo il quale il modulo di descrizione dell'unità condominiale stabilito dal Regolamento generale per i rilievi catastali specifica la destinazione d'uso di ciascun settore.
«Ciascun proprietario dovrà provvedere, a proprie spese, alla manutenzione e alla riparazione del proprio appartamento, condominio, abitazione o locale. Non potrà apportare innovazioni o modifiche che possano pregiudicare la sicurezza o l'estetica dell'edificio o dei servizi comuni; né utilizzarlo per scopi diversi da quelli previsti dal regolamento edilizio e, in caso di dubbio, da quelli che si devono presumere dalla natura dell'edificio e dalla sua ubicazione; né turbare la quiete dei vicini o svolgere attività contrarie alla morale e al buon costume o che compromettano la sicurezza della proprietà», stabilisce l'articolo 7.
L'articolo 6 recita: "Ogni proprietario può vendere, ipotecare o in qualsiasi altro modo gravare o dare in locazione l'appartamento, l'unità, l'abitazione o i locali di sua proprietà, senza necessità del consenso degli altri", afferma l'articolo sei.
L'articolo 9 sottolinea: "Ai fini della corretta amministrazione e del godimento delle parti comuni e per il semplice fatto che la proprietà è organizzata secondo le modalità stabilite dalla presente legge, tutti i proprietari dei piani, appartamenti, abitazioni e locali dell'edificio costituiscono, obbligatoriamente e di diritto, un consorzio dotato di personalità giuridica, il quale, nei confronti dei terzi e dei proprietari stessi, agisce in qualità di rappresentante legale di tutti i proprietari tramite un amministratore. I poteri del consorzio dei proprietari, anche in caso di emanazione o modifica del regolamento, sono limitati ai provvedimenti di applicazione collettiva che riguardano esclusivamente il godimento e l'amministrazione delle parti comuni.".
L'articolo 10 prosegue spiegando: "L'associazione dei proprietari può sostituire il regolamento vigente o apportarvi integrazioni o modifiche, che saranno vincolanti per tutti i proprietari e i loro aventi causa. Tuttavia, il regolamento o le sue modifiche, così come gli accordi eccezionali di cui agli articoli 3, 4 e 8, non sono vincolanti in particolare per gli aventi causa né opponibili a terzi se non dopo essere stati depositati in copia presso l'ufficio del competente Conservatore dei Registri Immobiliari e annotati sul retro dell'originale del Certificato di Proprietà e delle copie esistenti.".
L'articolo 12 recita: "Le delibere dell'associazione dei proprietari sono vincolanti a condizione che siano adottate a maggioranza dei voti di tutti gli interessati in assemblee regolarmente convocate. Ciascun proprietario ha diritto a un numero di voti proporzionale all'importanza dei propri diritti sulla proprietà, che viene stabilito di norma al momento della registrazione della proprietà ai sensi della presente legge. Tale quota di voto può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i proprietari. Per l'emanazione, la modifica o la sostituzione di disposizioni del regolamento per le quali la presente legge o il regolamento originario non richiedono il consenso unanime dei proprietari, è richiesta una maggioranza di tre terzi dei voti dei proprietari e la maggioranza semplice degli stessi.".
Articolo 15: "L'amministratore, indipendentemente dalla forma della sua nomina, rappresenta l'associazione dei proprietari dell'edificio, sia come attore che come convenuto, e persino nei confronti dei singoli proprietari. Per agire come attore o appellante, necessita della preventiva autorizzazione dell'assemblea dei proprietari. L'amministratore agirà per conto dell'associazione dei proprietari dell'edificio, senza dover menzionare il nome di ciascun proprietario.".
Per quanto riguarda l'organo competente, l'articolo 17 stabilisce: "Le controversie che dovessero sorgere tra i proprietari in relazione all'amministrazione e al godimento delle parti comuni dell'immobile, o all'interpretazione o all'esecuzione dei regolamenti, rientrano nella giurisdizione del Tribunale fondiario. Allo stesso modo, il Tribunale fondiario sarà competente a trattare qualsiasi altra controversia che dovesse sorgere in conseguenza dell'applicazione della presente legge.".
