Ogni decisione di investimento immobiliare si basa su un presupposto fondamentale: che il venditore adempirà ai propri obblighi contrattuali. Si tratta di un presupposto ragionevole e persino necessario, perché senza di esso nessun progetto verrebbe venduto sulla carta, né alcuna famiglia affiderebbe i propri risparmi in cambio di una promessa futura. Il problema sorge quando questo presupposto viene disatteso, non per circostanze impreviste, ma per la decisione deliberata della persona che era obbligata a rispettarlo.
C'è una differenza sostanziale tra un progetto in ritardo e un'impresa edile che agisce in malafede. I ritardi sono inevitabili e chiunque conosca il settore sa che permessi, fornitori o condizioni meteorologiche possono compromettere la tempistica. Questo rientra nel rischio ragionevole di un investimento basato su progetti già realizzati. Ciò che invece esula da questo rischio ragionevole si verifica quando, alla consegna, il cantiere non è nemmeno stato sgomberato, le fondamenta sono a malapena visibili e, invece di una spiegazione onesta, il cliente riceve silenzio, risposte evasive o informazioni che non rispecchiano la realtà del progetto.
Un caso che conosco bene illustra bene questo punto. Riguarda un investimento effettuato oltre due anni fa, con una data di consegna già trascorsa, in cui la costruzione procede a un ritmo che non ha alcuna relazione con il tempo trascorso. Il contratto includeva una clausola di tutela dell'acquirente che prevedeva un rimborso in caso di inadempimento, e tale clausola esiste proprio per situazioni come questa.
Tuttavia, in pratica, l'impresa di costruzioni ha preferito proporre successive integrazioni che finiscono per posticipare la scadenza senza alcun progresso proporzionale sul progetto. E quando finalmente si discute del rimborso, questo viene presentato alle proprie condizioni, come pagamenti rateali, scaricando sul cliente un onere che non dovrebbe essere suo.
È a questo punto che l'inadempimento cessa di essere un problema tecnico e diventa una strategia. Rinegoziare le scadenze non è di per sé un atto di malafede, ma farlo ripetutamente, senza progressi reali e senza trasparenza, lo è. Offrire un rimborso alle condizioni della parte inadempiente anziché a quelle originariamente concordate è anch'esso un atto di malafede. La malafede non si manifesta sempre con una menzogna palese. Spesso, si costruisce attraverso ritardi, silenzi e clausole scritte in piccolo che, in definitiva, avvantaggiano la parte che ha già infranto la propria parola.
Questo ha conseguenze che vanno oltre il singolo caso. Ogni situazione di questo tipo che viene alla luce erode la fiducia in un settore che si basa fortemente sulla credibilità dei suoi rappresentanti. Gli acquirenti condividono le esperienze, le referenze circolano e un'impresa edile che agisce in malafede finisce per danneggiare anche coloro che si conformano alle normative, perché alimenta una diffusa sfiducia nel modello di vendita degli immobili su progetto.
Non si tratta di generalizzare o presumere che ogni caso di non conformità nasconda un'intenzione disonesta. Si tratta piuttosto di riconoscere che esiste un confine, spesso sfumato ma reale, tra ritardi giustificabili e malafede persistente. Individuarlo, nominarlo e pretendere che venga corretto è, in definitiva, un modo per proteggere la salute del settore stesso.
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