Almeno 56 articoli del progetto presentano conflitti legali.
SANTO DOMINGO. – Il 15 ottobre 2025, la Camera dei Deputati ha assegnato il codice CD-296-2025 al fascicolo contenente la proposta del deputato Tobías Crespo, che propone la creazione della Sovrintendenza dei Condomini della Repubblica Dominicana.
Come delineato nel progetto, il nuovo ente sarebbe responsabile della supervisione del rispetto delle normative relative alle aree comuni, alla manutenzione delle infrastrutture, alla governance interna, alla gestione dei conflitti, al funzionamento dei condomini in affitto ai processi di regolarizzazione dei progetti abitativi realizzati dallo Stato.
Tra le funzioni di questa sovrintendenza rientrano la creazione di diversi registri nazionali, come quelli per i condomini, i condomini in affitto, gli edifici statali e gli operatori del settore immobiliare, e avrebbe il potere di emanare regolamenti , vigilare sulle imprese di costruzione e sugli sviluppatori, imporre sanzioni amministrative e mediare nelle controversie tra proprietari e consigli di amministrazione dei condomini.
Il proponente ha sostenuto che la crescita urbana del paese e la proliferazione di edifici residenziali verticali richiedono un'autorità specializzata in grado di garantire la manutenzione, la convivenza e la trasparenza nella gestione di queste comunità.
Il documento contiene 10 capitoli e 63 articoli, i quali stabiliscono che il nuovo ente godrebbe di autonomia e sarebbe responsabile della regolamentazione, della supervisione e del supporto alla gestione dei condomini in tutte le loro forme, garantendo una convivenza armoniosa, una corretta amministrazione, trasparenza e rispetto del quadro giuridico vigente.
La presente relazione si basa su un'analisi mista (quantitativa e qualitativa) del progetto di legge, che ha incluso il conteggio del numero totale di articoli, l'individuazione degli articoli contraddittori e la classificazione delle tipologie di sovrapposizione con istituzioni e leggi esistenti.
Ne consegue che almeno 56 articoli della bozza presentano conflitti legali, istituzionali o costituzionali , pari all'88,8% del totale. Questi 56 articoli sono in contrasto con i poteri, le responsabilità o le normative di almeno 12 istituzioni e leggi esistenti, inclusa
la Costituzione della Repubblica Dominicana.
Potere giudiziario
generale sulla tutela dei consumatori (Legge 358-05)
Comuni (Legge 176-07)
Giurisdizione immobiliare (Legge 108-05)
Legge 5038-58 sui condomini
Ministero dell'edilizia abitativa, dell'habitat e degli edifici (MIVHED)
Ministero del turismo
Ministero della salute pubblica
DGII
CODIA
Pro Consumer
I tipi di conflitto identificati nel documento includono: 1) sovrapposizione di poteri; 2) duplicazione normativa; 3) invasione dei poteri comunali; 4) violazione del principio di legalità; 5) interferenza nell'autonomia dell'assemblea condominiale; 6) contraddizioni con la Legge 108-05; 7) usurpazione di funzioni giurisdizionali; e 8) rischi di incostituzionalità in materia di proprietà privata.
Le voci di avvertimento
Il progetto preliminare giunge in un momento in cui la vita nei condomini e nei complessi residenziali è messa a dura prova da conflitti derivanti da rumore, animali domestici e problemi di parcheggio; si discute anche di affitti a breve termine, gestione interna e conflitti tra costruttori e residenti. È un periodo in cui l'abitare in verticale è al centro del dibattito, data la crescita esponenziale delle torri residenziali rispetto alle piattaforme di affitto a breve termine.
Nel seminario “Cittadinanza attiva: dalla riflessione all’azione nella vita verticale”, tenutosi a Santo Domingo e citato da Diario Libre nella sua copertura del 29 novembre 2025, sono state affrontate alcune di queste problematiche ed è stata sollevata l’ urgente necessità di modernizzare la Legge 5038-58.
In quell’incontro, gli specialisti del settore hanno convenuto che il Paese necessita di un aggiornamento completo della normativa, ma hanno avvertito che la soluzione non può essere la creazione di una “super-istituzione” che duplichi le funzioni esistenti.
In tale contesto, gli esperti hanno messo in guardia sui conflitti e i problemi che l'opera avrebbe potuto generare.
L'architetto JoséAntonio Constanzo, coordinatore generale della Facoltà di Architettura dell'Università Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), ha partecipato all'attività in cui si è sostenuto che la legge sul condominio rimane ancorata agli edifici di cinque piani, ma che sostituirla con un'organizzazione che ripete quanto già fanno i comuni, il MIVHED, la giurisdizione immobiliare e Pro Consumidor, anziché migliorarla, potrebbe peggiorare il problema.
L'urbanista Víctor Féliz, direttore della piattaforma Global Municipality che ha organizzato il seminario, ritiene che il nocciolo del problema risieda nella governance: "Convivere in un condominio non si risolve centralizzando il potere in un'amministrazione comunale. Si risolve rafforzando i comuni e fornendo ai residenti strumenti chiari".
In una recente intervista a El Inmobiliario, l'avvocato Israel López, specializzato in diritto immobiliare, ha messo in guardia sui rischi costituzionali derivanti da un'amministrazione controllata:
Regolamentare gli affari interni di un condominio attraverso un organo amministrativo è una questione delicata. I diritti di proprietà privata possono essere limitati solo dalla legge, non da delibere amministrative.
Ciò che hanno proposto
Secondo quanto riportato da Diario Libre, il seminario si è concluso con diverse proposte chiave per modernizzare la vita nei condomini, la prima delle quali riguarda la necessità di una legge condominiale moderna, completa e tecnicamente strutturata,che aggiorni le normative vigenti senza creare un ente sovraordinato con funzioni duplicate.
Al contrario, hanno concordato di rafforzare il ruolo dei consigli locali in materia di convivenza, rumore, animali domestici e regolamentazione locale, considerando che la vita di comunità è essenzialmente una responsabilità comunale.
Un'altra raccomandazione è stata quella di professionalizzare la gestione condominiale attraverso certificazioni e standard specifici di settore, anziché centralizzare queste funzioni in un'unica sovrintendenza. Analogamente, è stata proposta l'istituzione di meccanismi di trasparenza nella gestione, sempre nel rispetto dell'autonomia delle assemblee dei proprietari. Si è inoltre auspicato un miglioramento del coordinamento tra il Ministero dell'Edilizia abitativa dell'edilizia abitativa (MIVHED), la giurisdizione immobiliare e l'Agenzia per la tutela dei consumatori (Pro Consumidor), al fine di colmare le lacune esistenti, insistendo sul fatto che non dovrebbero essere creati ulteriori organismi che potrebbero sovrapporsi nelle loro competenze.
Questo è quanto emerso dall'analisi strutturale
Un esame approfondito del progetto di legge ha permesso El Inmobiliario di individuare cinque principali aree di conflitto:
1. Intrusione nei poteri comunali (Legge 176-07). I comuni verrebbero subordinati a una sovrintendenza centrale, in contraddizione con l'autonomia comunale garantita dalla Costituzione. Ciò riguarda oltre 20 articoli relativi a rumore, ordine pubblico, igiene, controllo degli animali, permessi di attività, ispezioni e sanzioni.
2. Duplicazione della giurisdizione immobiliare (Legge 108-05). Almeno 12 articoli intromettono funzioni quali la registrazione dei condomini, le certificazioni, la regolarizzazione dei titoli, la regolarizzazione dei progetti statali e la convalida dei documenti.
3. Sovrapposizione con MIVHED, CODIA e Pro Consumidor. Oltre 15 articoli creano duplicazioni in materia di ispezioni tecniche, licenze, standard di costruzione, prevendite e responsabilità del costruttore.
4. Interferenza con l'autonomia dell'assemblea. Più di 10 articoli consentirebbero alla Sovrintendenza di ribaltare le decisioni, convalidare i regolamenti, imporre modelli obbligatori e intervenire in elezioni e sanzioni.
5. Regolamentazione impropria degli affitti a breve termine (Airbnb e simili). Il disegno di legge mira a regolamentare un'attività che rientra nella giurisdizione del Ministero del Turismo, dei comuni e della DGII (Direzione Generale delle Entrate), creando un sistema parallelo che frammenta il quadro turistico e amministrativo.
Questa analisi esaustiva rivela che il progetto di legge presentato dal deputato Tobías Crespo presenta una percentuale straordinaria di articoli problematici, quasi il 90%, dato che coincide con quanto evidenziato dagli specialisti di diritto pubblico e urbanistica, i quali hanno sottolineato le criticità costituzionali e giuridiche del provvedimento.
Si riscontrano inoltre sovrapposizioni con istituzioni esistenti, duplicazione di poteri in immobiliare, comunale, turistica e tecnica, nonché aspetti che potrebbero richiedere adeguamenti per garantire la coerenza con la Costituzione, la Legge 108-05 sul Registro Immobiliare, la Legge 176-07 sui comuni e i poteri di enti quali MIVHED, Ministero del Turismo, DGII e Pro Consumidor.
Gli esperti avvertono che la creazione di questa sovrintendenza condominiale, nella forma attualmente proposta, non modernizza l'abitare verticale, bensì lo regolamenta eccessivamente, generando duplicazioni, scontri istituzionali e presentando anche potenziali rischi di incostituzionalità.
