SANTO DOMINGO-L'Associazione delle Imprese Immobiliari Turistiche (ADETI) e l'Associazione Nazionale Alberghi e Ristoranti (Asonahores)hanno proposto quattro modifiche essenziali al progetto di legge generale sugli affitti, sostenendo che tali modifiche tutelerebbero le dinamiche del turismo immobiliare e gli investimenti negli affitti formali.
I sindacati propongono una definizione legale di affitti a breve termine, nello specifico contratti fino a sei mesi, e la loro esclusione dal regime generale degli affitti a causa della loro natura distinta rispetto alle abitazioni principali. Sostengono che gli affitti a lungo termine, i locali commerciali e gli immobili affittati tramite Airbnb ai turisti per tre notti non siano la stessa cosa. Ritengono che questa omogeneizzazione metta a repentaglio un ecosistema immobiliare cruciale per l'economia nazionale.
Inoltre, chiedono che i depositi di garanzia possano essere effettuati presso qualsiasi ente finanziario regolamentato , anziché presso la Banca Agricola, come implicitamente previsto dal disegno di legge attualmente all'esame della Camera dei Deputati.
Essi auspicano inoltre una chiara distinzione tra le tipologie di utilizzo (residenziale, commerciale o turistico) nell'ambito della normativa vigente e insistono sul mantenimento di una procedura di sfratto accelerata per mancato pagamento, che garantisca certezza del diritto e tutela degli investimenti privati.
Nel corso di un intervento dinanzi alla commissione legislativa incaricata di esaminare il suddetto disegno di legge, Alba Russo di Asonahores e Michael Lugo di ADETI hanno sostenuto che la legge, così come è formulata, non distingue tra le diverse tipologie di locazione o i loro specifici utilizzi, il che potrebbe comportare la loro assoggettamento allo stesso regime giuridico.
Cosa prevede il disegno di legge e quali sono le osservazioni delle associazioni di categoria? I punti più rilevanti del dibattito sono illustrati di seguito:
1. Ambito di applicazione: una legge per usi diversi. Disegno di legge (articoli 1 e 2):
disciplina tutti i contratti di locazione, inclusi gli immobili adibiti ad abitazione, commercio, industria o qualsiasi altra attività economica, senza fare distinzioni.
Proposta di Asonahores/ADETI:
chiedono che venga fatta una distinzione tra locazioni residenziali, commerciali e soprattutto turistiche a breve termine, poiché questi contratti hanno logiche diverse e richiedono una regolamentazione specifica, non un approccio unico e unificato.
2. Affitti turistici: dovrebbero essere regolamentati allo stesso modo delle residenze principali?
Il disegno di legge non considera né definisce la categoria di "affitti a breve termine", né riconosce gli affitti turistici come un regime speciale.
Proposta di categoria: che gli affitti a breve termine siano definiti specificamente come contratti fino a sei mesi e che questi casi siano esclusi dall'applicazione della legge, data la loro connessione con il turismo e non con l'uso come abitazione permanente. Sostengono che ciò tutelerebbe gli investimenti legati a modelli come case vacanza, ville o residence turistici.
3. Cauzioni: modernizzare o mantenere il sistema tradizionale?
Il disegno di legge (riferendosi alla Legge 4314/1955): l'obbligo di versare le cauzioni presso la Banca Agricola è implicitamente mantenuto.
La proposta delle associazioni di categoria: ritengono che questo sia un obsoleto e propongono di consentire il versamento delle cauzioni presso qualsiasi istituto finanziario regolamentato, modernizzando il sistema e facilitando la conformità per investitori e proprietari immobiliari professionisti.
4. Sfratto per mancato pagamento: esecuzione immediata o procedimento legale?
L'articolo 35 del disegno di legge stabilisce che il proprietario può contattare l'ispettore comunale in caso di inadempienza dell'inquilino, con un periodo di 30 giorni per regolarizzare la situazione. Lo sfratto è quindi autorizzato.
venga mantenuta l'esecuzione immediata per mancato pagamento, senza lunghi processi burocratici, per preservare la certezza del diritto e la fiducia nel mercato degli affitti formale.
Contesto
Secondo i dati forniti dalle stesse associazioni di categoria, il settore immobiliare e del turismo residenziale rappresenta un segmento in piena crescita, sia per l'acquisto di seconde case da parte di stranieri, sia per gli affitti temporanei, soprattutto di lusso, nelle zone turistiche.
Nel 2024, i progetti immobiliari turistici nella Repubblica Dominicana hanno mobilitato oltre 10 miliardi di dollari di investimenti, tra cui 6.000 nuove camere fornite da ADETI, oltre a lavori di ristrutturazione. Inoltre, queste iniziative hanno generato circa 34.000 posti di lavoro diretti e aggiunto circa 124.000 camere non alberghiere, secondo quanto dichiarato da Eduardo Read nell'agosto dello scorso anno.
Sostengono che l'applicazione di un quadro giuridico inadeguato potrebbe creare incertezza legale e scoraggiare questi investimenti, con un impatto diretto sullo sviluppo del turismo e dei progetti immobiliari in destinazioni come Punta Cana, Las Terrenas e Cap Cana.
Inoltre, l'ascesa di piattaforme come Airbnb, Vrbo e Booking ha ridefinito il concetto di affitto nelle destinazioni turistiche, generando contratti che non si adattano alla logica tradizionale dei contratti di locazione residenziale. Pertanto, le associazioni di categoria cercano di garantire che la legge riconosca questa realtà e non ne ostacoli l'espansione.
La proposta di Asonahores e ADETI, hanno dichiarato i loro rappresentanti, non mira a opporsi alla regolamentazione degli affitti, bensì ad adattarla a un Paese la cui economia si basa fortemente sul turismo e sugli investimenti esteri nel settore immobiliare. Insistono sul fatto che il Congresso debba ripensare l'approccio al progetto e creare un quadro giuridico moderno e flessibile, adattato alle realtà del mercato.
Tabella comparativa: proposte ASONAHORES/ADETI rispetto al progetto attuale
| Problema | Asonahores / ADETI | Progetto di legge – Articoli pertinenti |
| Affitti turistici per brevi periodi | Propongono di escludere le attività a breve termine (fino a 6 mesi) e quelle a carattere turistico. | Non sono previste esclusioni. La legge si applica alle “abitazioni o ad altri usi” (art. 1-2), senza distinzione di tipologia o durata. |
| Affitti per scopi commerciali | Devono essere esclusi, poiché la loro natura è diversa da quella dell'uso residenziale. | L'articolo 2 include esplicitamente “l'attività commerciale, industriale, artigianale…”. Non vi è alcuna esclusione. |
| Deposito cauzionale | Richiedono che tu lo depositi in qualsiasi banca, con flessibilità. | L'articolo 2 (e i riferimenti alla legge 4 314/1955) si riferisce alla Banca Agricola senza flessibilità. |
| Esecuzione delle sentenze (sfratto) | Richiedono l'immediata esecuzione del mancato pagamento. | L'articolo 35 e il capitolo specifico prevedono l'intervento dell'ispettore con termini di 30 giorni ed esecuzione immediata dopo l'autorizzazione. |
| Distinzione in base all'uso dell'immobile | Propongono quadri normativi differenziati (residenziale, turistico, commerciale). | La legge stabilisce soltanto un quadro generale “per tutti i contratti… destinati all’abitazione o all’attività…” senza distinzioni (art. 1–2). |
| Definizioni di “soggiorno breve” | Proposta di proroga a 6 mesi. | Non esiste una definizione specifica di "soggiorno breve". Tale termine non compare nel testo di legge. |
