Secondo la legge 108-05 sulla registrazione immobiliare, l'unico immobile sicuro è quello che possiede un titolo rilasciato dalla giurisdizione immobiliare.
SANTO DOMINGO. – Brenda è quasi abituata a ricevere "opportunità" ogni settimana da quando ha annunciato l'intenzione di acquistare una casa e tornare a Santo Domingo, proposte da amici, familiari e alcuni agenti immobiliari che ha contattato.
Questa volta, mentre chiacchierava con suo fratello Alfredo e sua cognata Thelma, ha ricevuto una chiamata da sua sorella Ana, che era volata a Santo Domingo da Madrid per Natale.
"Brenda! Ascolta bene: quell'appartamento è per te", disse Ana, senza nemmeno salutare. "L'ho visto stamattina. Si trova nel quartiere La Fe, nel complesso residenziale Ortega y Gasset. È tranquillo; si sentono gli uccelli tutto il giorno. È in posizione centrale, enorme, con tre camere da letto, due bagni, una seconda camera con posto auto assegnato, ed è tutto impeccabile. E la cosa migliore: chiedono 8 milioni di pesos dominicani.".
Brenda fece un respiro profondo: "Allora, qual è il trucco? Perché so che quando qualcosa sembra troppo bello per essere vero nella Repubblica Dominicana..."
Ana, abbassando leggermente la voce, disse: "Beh... non ha un titolo di proprietà. Ma non preoccuparti, il proprietario mi ha detto che si può risolvere.".
Brenda chiuse gli occhi. "Si può risolvere" era esattamente la frase che aveva sentito e che aveva messo nei guai così tante persone. Dopo aver riattaccato, decise di fare ciò che le aveva insegnato suo cugino Cesar: non farsi illusioni senza prima verificare, e decise di chiamarlo.
«Chiama César», gli disse Alfredo, «non è un buon presagio».
Dopo i saluti di famiglia, César, con tutta la sua pazienza, cercò di spiegare loro la realtà dell'acquisto di una proprietà senza titolo di proprietà.
Le implicazioni
Cosa significa che un immobile "non ha un titolo di proprietà"? Nella Repubblica Dominicana, un immobile senza titolo di proprietà può avere diverse implicazioni, alcune più gravi di altre:
1. Esiste un solo "atto di vendita", ma non è mai stato registrato nel Catasto. Questo è il caso più comune ed è probabile che l'immobile abbia cambiato proprietario diverse volte, ma nessuno abbia completato la procedura di trasferimento.
2. Che l'immobile appartenga a un progetto statale (come in questo caso) senza unità abitative individuali. Molti complessi residenziali costruiti dal governo tra gli anni '80 e '90, tra cui il complesso Ortega y Gasset, hanno progetti approvati, ma gli appartamenti non sono mai stati suddivisi.
3. Che sussista una controversia di successione o di erede e, pertanto, che non sia possibile rilasciare un titolo fino alla risoluzione della procedura legale.
4. Il terreno ha un titolo di proprietà, ma l'edificio non è "registrato". Questa è una situazione che si verifica più spesso di quanto si pensi: edifici senza una dichiarazione di migliorie presso l'Ufficio del Catasto.
Il respiro di Brenda si fece più affannoso mentre César, ormai abituato alle sue chiamate di emergenza, le spiegava: "Prima di sognare, Brenda, devi porti queste domande":
1. Qual è il motivo preciso per cui l'immobile non ha un titolo di proprietà?
Senza questa risposta, non si possono fare progressi. È come fare una diagnosi prima di operare.
2. L'edificio è delimitato?
In caso contrario, la procedura è lunga e dipende dall'accordo di tutti i proprietari.
3. Esiste un proprietario originario in possesso di un titolo di proprietà principale?
Se è presente solo un "titolo generale della trama", manca la fase più importante: l'individuazione di ciascuna unità.
4. È in corso una procedura di successione?
Se i venditori sono eredi, devono presentare:
• Dichiarazione degli eredi
• Certificato di nulla osta
• Moduli di consenso
Se ne manca uno, Brenda potrebbe perdere tempo... e denaro.
5. I progetti sono stati approvati dal Dipartimento dei Lavori Pubblici e dal Catasto?
Senza i progetti, è impossibile rilasciare un titolo di proprietà.
6. Chi pagherà per la registrazione del titolo di proprietà (demarcazione + dichiarazione + tasse)?
Un processo del genere può costare tra i 120.000 e i 250.000 pesos dominicani, o anche di più, a seconda dei casi. Il venditore che offre un "prezzo d'occasione" quasi mai è disposto ad accettarlo.
7. Quanto tempo ci vorrebbe per conseguire la laurea?
Realisticamente: da 6 mesi a 2 anni (essendo molto ottimisti).
La matita di Brenda è già mezza consumata, ma lei continua ad annotare tutto. E ha posto l'inevitabile domanda: dovrei comprare quella proprietà?
La risposta di César è stata molto tecnica: dipende. E questo perché, secondo la Legge 108-05 sulla Registrazione Immobiliare, l'unica proprietà sicura è quella con un titolo rilasciato dalla Giurisdizione Immobiliare.
Tutto il resto è una questione privata, senza alcuna garanzia reale. Pertanto, se Brenda desidera valutare questo acquisto, deve rispettare le condizioni elencate di seguito:
✔ Esiste un titolo di proprietà libero da vincoli
✔ I piani sono stati approvati
✔ L'edificio può essere delimitato
✔ Tutti gli eredi sono vivi e firmano
✔ Il venditore accetta di detrarre il costo della sanificazione dal prezzo
✔ La procedura è nelle mani di un geometra abilitato
Tuttavia, se uno qualsiasi dei seguenti aspetti non viene preso in considerazione, Brenda dovrebbe dimenticare quell'"affare" e non pensare nemmeno di acquistarlo:
✘ C'è un conflitto tra gli eredi
✘ Non ci sono planimetrie dell'edificio
✘ C'è opposizione nel condominio
✘ Promettono di "ottenere la laurea in seguito", senza documentazione
✘ L'appartamento si trova in quel “limbo legale” da oltre 30 anni
Il cugino Cesar è stato molto chiaro: "Brenda, non buttare via i tuoi soldi con una vendita. Se non c'è una chiara via legale, lascia perdere. La capitale è piena di buone opportunità, con o senza titolo di proprietà, ma hai bisogno di sicurezza, non di grattacapi."
"Non ci pensare nemmeno!" gli dissero Thelma e Alfredo all'unisono.
«Scriverò un libro con tutto quello che sto annotando. Ci sono così tanti dettagli che la maggior parte delle persone non conosce», disse Brenda a se stessa, mentre riponeva il suo quaderno.
