Par Israël López
Spécial pour El Inmobiliario
Dans le cadre des enquêtes criminelles liées à l'affaire SeNaSa, qui porte sur des allégations de corruption administrative et de blanchiment d'argent, l'analyse de certaines opérations immobilières revêt une importance particulière. Ces opérations auraient servi, directement ou indirectement, à l'acquisition, à la jouissance ou à la simulation de l'usage de biens immobiliers, notamment un penthouse d'une valeur de 44 millions de pesos, possiblement acquis grâce à des fonds d'origine illicite, selon le parquet de la République dominicaine.
Dans ce contexte, l'attention juridique se concentre sur le rôle que les entreprises de construction et les agents immobiliers potentiels impliqués dans ces transactions ont pu jouer, notamment lorsque ces transactions présentent des caractéristiques atypiques, un manque de logique économique ou une disproportion entre la valeur du bien et la capacité financière déclarée de l'acquéreur ou du bénéficiaire.
Parties assujetties et cadre réglementaire applicable.
Le régime dominicain de prévention du blanchiment d’argent et du financement du
terrorisme est structuré, principalement, autour de la loi n° 155-17, qui établit
un système complet d’obligations, de contrôles et de sanctions destiné à empêcher que le
système économique et financier ne soit utilisé pour légitimer des biens provenant d’
activités illicites.
Ce règlement définit les infractions sous-jacentes, les concepts d'opération suspecte
et de diligence raisonnable, ainsi que les responsabilités qui incombent à ceux qui participent
professionnellement à des transactions à fort impact économique.
Dans ce cadre, la loi intègre la figure des sujets dits non
financiers obligés, parmi lesquels figurent les entreprises de construction,
les agents immobiliers, les avocats et les notaires, lorsqu'ils interviennent dans des opérations d'achat,
de vente, de location ou de constitution de droits réels sur des biens immobiliers.
Ces acteurs sont légalement tenus de mettre en œuvre des programmes de conformité,
d'identifier correctement leurs clients et bénéficiaires finaux, d'analyser l'origine des fonds impliqués et de signaler les transactions qui, par leur nature ou leurs circonstances, sont inhabituelles ou dépourvues de justification économique raisonnable.
Diligence raisonnable et personnes politiquement exposées.
La réglementation actuelle impose l'application du principe de diligence raisonnable comme pierre angulaire
du système préventif. Ce principe se concrétise avant tout par
des procédures de vérification de l'identité du client, qui consistent à vérifier son identité,
à comprendre l'activité économique déclarée et à évaluer la cohérence entre
les revenus connus et la valeur de la transaction immobilière.
Cette vigilance doit être renforcée lorsque le client ou le bénéficiaire final est une
personne politiquement exposée, c’est-à-dire lorsqu’il occupe ou a occupé
une fonction publique pertinente ou entretient des liens étroits avec des personnes qui l’occupent. Dans ces cas, la loi
exige un niveau de contrôle plus élevé, visant à atténuer le risque que des fonds provenant
d’actes de corruption transitent par le marché immobilier.
De même, les entités assujetties doivent disposer de mécanismes internes de détection et
de signalement des transactions suspectes, ainsi que de politiques de conservation des enregistrements et
des pièces justificatives pendant les périodes établies par la loi (10 ans), afin de
garantir la traçabilité des transactions et de faciliter d’éventuelles enquêtes criminelles.
responsabilité pénale
Du point de vue du droit pénal, la loi n° 155-17 définit le blanchiment d’argent comme une
infraction distincte et sanctionne toute personne qui, sciemment ou par
négligence volontaire, participe à des actes visant à dissimuler, masquer ou donner une apparence de légalité à
des avoirs provenant d’infractions graves, notamment la corruption administrative. Les
peines prévues comprennent des peines d’emprisonnement et des amendes importantes, dont la sévérité
est
des structures criminelles
En outre, le Code pénal dominicain comprend
des infractions pénales connexes, telles que l'association de malfaiteurs, la fraude, le détournement de fonds et l'usage de
faux documents, qui peuvent être reprochées à ceux qui facilitent, dissimulent ou coopèrent
à la réalisation d'opérations destinées à dissimuler l'origine illicite des fonds
utilisés dans les transactions immobilières.
En ce sens, lorsque la conduite d'une entreprise de construction ou d'un agent immobilier
dépasse la simple négligence et qu'il existe des preuves de participation consciente, de conseils actifs ou
de collaboration dans des systèmes de dissimulation d'actifs, ils peuvent être poursuivis
pénalement en tant qu'auteurs ou complices.
Responsabilité des personnes morales et sanctions administratives
Le droit dominicain reconnaît expressément la responsabilité pénale et administrative
des personnes morales. Par conséquent, les entreprises de construction et
les agences immobilières peuvent se voir infliger des sanctions allant de lourdes amendes à
la suspension ou au retrait de leurs licences, en passant par l'interdiction d'exercer certaines activités,
la fermeture de leurs établissements, voire la dissolution de la société, lorsqu'il
est prouvé qu'elles participent à des actes de blanchiment d'argent ou qu'elles les tolèrent.
De même, le non-respect
des obligations de prévention, de déclaration et de diligence raisonnable peut entraîner des sanctions administratives indépendantes de toute
responsabilité pénale, dirigées à la fois contre l'entité et contre ses administrateurs, ses représentants légaux et
ses responsables de la conformité.
Conclusion : Impact juridique pour les agents immobiliers et les entreprises de construction
Les enquêtes liées à l'affaire SeNaSa mettent en lumière le rôle stratégique
du secteur immobilier dans les opérations de blanchiment d'argent.
Le droit dominicain prévoit des sanctions sévères pour quiconque, par
action ou omission, facilite ce type de comportement, imposant ainsi une obligation accrue
de vigilance et de surveillance aux professionnels intervenant dans les transactions immobilières.
La détermination des responsabilités, tant pénales, civiles qu'administratives, dépendra de
la validation des connaissances, de la participation ou du non-respect des
obligations légales de prévention, éléments qui seront évalués au cas par cas par les
autorités compétentes.
