SAINT-DOMINGUE – Construire en République dominicaine demeure une opportunité d'investissement attrayante, mais devient de plus en plus exigeant sur le plan financier. La hausse continue des coûts directs, le contexte de taux d'intérêt élevés et la pression sur les prix des matériaux transforment en profondeur le secteur immobilier.
À la fin de 2025, les coûts directs de construction d'une maison ont enregistré une augmentation cumulée de 3,72 %, reflétant l'augmentation progressive du coût des intrants et des composants associés au secteur, selon l'Association dominicaine des constructeurs et promoteurs de logements (ACOPROVI), avec des données de l'Office national des statistiques (ONE).
L'indice des coûts directs de construction de logements (ICDV) a atteint une moyenne de 236,17 points, soit 8,49 points de plus que le niveau observé en 2024, signe clair que le coût structurel du développement du logement continue d'augmenter.
Par ailleurs, la Banque centrale a indiqué que l'activité du secteur de la construction a enregistré une variation annuelle de -2,3 % au premier semestre 2025, principalement due à un contexte d'incertitude économique internationale et à des taux d'intérêt réels relativement élevés, facteurs qui ont entraîné le report de travaux privés et une baisse de la demande de logements.
Le coût de la construction ne dépend plus d'une seule variable, mais d'un ensemble de forces macroéconomiques et sectorielles qui redéfinissent la rentabilité des projets.
Un indice à des niveaux historiquement élevés
Le coût de la construction de logements demeure élevé malgré des ajustements ponctuels. L'Institut national de la statistique (ONE) a constaté que l' indice du coût du logement (ICDV) a atteint son plus haut niveau des six dernières années en janvier 2025, s'établissant en moyenne à près de 235 points. Depuis décembre 2024, l'indice a enregistré une hausse de 3,46 %, témoignant d'une tendance durable plutôt que d'un phénomène isolé.
Ce comportement a un impact direct sur l'accès au logement et la viabilité financière des nouveaux projets immobiliers, notamment dans les segments où la marge dépend de la stabilité du coût au mètre carré.
Matériaux : principal facteur de la hausse des prix
Les matériaux demeurent le principal poste de dépenses. Le bulletin ONE a relevé des hausses importantes du prix de produits tels que le fil de fer, les clous et le zinc (9,70 %), ainsi que des augmentations du coût des accessoires électriques. Lorsque ces intrants, essentiels à la structure du bâtiment, deviennent plus chers, l'impact se répercute rapidement sur le budget global du projet et, par conséquent, sur le prix final de la maison.
Pour le promoteur, cela implique des besoins en fonds de roulement plus importants et une estimation plus prudente de la rentabilité attendue.
Taux d’intérêt : le coût invisible du développement
Le financement est devenu un autre facteur déterminant. La Banque centrale attribue en partie les récentes performances du secteur à un contexte de taux d'intérêt réels élevés, qui a entraîné une mise en œuvre plus progressive des projets privés.
Paradoxalement, les crédits à la construction et à l'acquisition de logements ont atteint 581 151,7 millions de pesos dominicains entre janvier et juin 2025, soit une hausse de 14,3 % par rapport à l'année précédente, ce qui démontre que la demande de financement reste soutenue, bien que plus onéreuse. Cette situation exerce une pression sur la structure financière des projets immobiliers : les capitaux continuent d'affluer, mais à un coût plus élevé.
L'effet combiné sur l'activité de construction
D'après la Banque centrale, le contexte de taux d'intérêt élevés, de faible demande et de dépenses publiques inférieures à la moyenne historique a influencé la dynamique du secteur. Concrètement, cela se traduit par des décisions d'investissement plus prudentes et des délais de construction plus longs, deux facteurs susceptibles d'affecter la rentabilité attendue d'un projet. Le secteur de la construction, traditionnellement considéré comme un baromètre du cycle économique, reflète désormais un environnement plus sélectif.
Les maisons individuelles et les immeubles d'appartements subissent également la pression
Les données de l'ONE montrent que la hausse des prix a été généralisée. En 2025, les coûts associés aux maisons individuelles de plain-pied ont augmenté de 4,36 %, tandis que ceux des maisons à deux étages ont progressé de 3,57 %. Les immeubles d'appartements ont également été touchés par cette tendance : les immeubles de quatre étages ont connu une de 3,49 %, et ceux de huit étages ou plus, de 3,45 % sur un an. Cela indique que les pressions sur les coûts ne font pas de distinction entre les types de bâtiments et affectent aussi bien le développement vertical qu'horizontal.
Plus qu'une augmentation : un changement structurel dans l'entreprise
Tout porte à croire que la hausse des coûts de construction en République dominicaine n'est pas un choc passager, mais bien une transformation profonde du paysage immobilier. Le coût plus élevé des matériaux, la complexité des options de financement et les coûts directs récemment records contraignent les promoteurs à repenser leurs stratégies, de la conception des produits à la rapidité d'exécution.
Pour les investisseurs, le message est clair. Le marché dominicain conserve des fondamentaux solides et un bon accès au crédit, mais la marge d'erreur se réduit. À l'avenir, la rentabilité dépendra moins de la cyclicité du marché et davantage de la capacité à anticiper les coûts, à structurer le financement et à construire efficacement. Car dans le nouveau contexte de l'immobilier dominicain, ce n'est pas seulement l'emplacement qui compte, mais aussi le coût de la construction et sa viabilité dans le temps.
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