SAINT-DOMINGUE – Deux appartements situés dans le même immeuble, de même superficie, avec le même nombre de pièces et des finitions similaires, peuvent afficher des prix très différents. Pour de nombreux acheteurs, cette différence est difficile à comprendre : s’ils sont identiques en apparence, pourquoi l’un coûte-t-il plus cher que l’autre ?
La réponse, expliquent deux experts immobiliers, réside dans des éléments qui ne sont pas toujours évidents lors d'une première visite. La valeur d'un bien dépend non seulement de sa superficie, mais aussi d'une combinaison de caractéristiques physiques, juridiques et techniques, ainsi que des circonstances spécifiques de la négociation.
« Des propriétés qui semblent identiques présentent des conditions inhérentes qui font varier leur valeur d'une propriété à l'autre », explique Milagros Concepción, ingénieure civile et experte immobilière.
Un étage plus élevé, une meilleure vue ou une disposition différente peuvent faire varier le prix
Au sein d'un même bâtiment, de petites différences peuvent engendrer des variations de valeur importantes.
La hauteur, l'orientation, la luminosité naturelle, la vue, l'agencement intérieur et l'état de conservation de l'appartement sont quelques-uns des facteurs qui peuvent expliquer des prix différents pour deux logements apparemment identiques.
Armando Mario García, de la firme Tasesores, souligne que même si l'emplacement reste l'un des éléments les plus déterminants, des aspects tels que la qualité de la construction, la fonctionnalité du design et l'état général du bien influencent directement la perception de sa valeur par le marché.
Un appartement avec une vue dégagée, une meilleure ventilation ou un agencement plus efficace peut être plus attrayant pour les acheteurs, même s'il a les mêmes dimensions qu'un autre logement du même immeuble.
Les conditions juridiques peuvent également faire la différence
L'un des facteurs les moins visibles pour un acheteur, mais ayant le plus grand impact sur l'évaluation, est le statut juridique du bien.
Selon Concepción, des aspects tels que les problèmes de limites, les cartes cadastrales qui se chevauchent ou les charges peuvent affecter la sécurité d'une transaction et diminuer la valeur d'une propriété.
Cela signifie que deux appartements physiquement similaires peuvent avoir des notations différentes si l'un offre une meilleure sécurité juridique ou moins de risques liés à sa documentation.
Le prix peut également dépendre de qui achète et de qui vend
Outre les caractéristiques propres au bien, les évaluateurs expliquent qu'il existe des situations où le prix de vente final peut différer de la valeur technique calculée.
Concepción se souvient de cas où un bien immobilier a été acheté à un prix supérieur à sa valeur en raison d'un intérêt personnel. Une fois, une famille a décidé de payer plus cher pour une petite maison car elle devait l'acquérir pour y loger ses parents.
Il est également fait mention de cas où un terrain a acquis une valeur plus élevée parce qu'il était nécessaire pour mener à bien un projet immobilier ou agrandir une propriété voisine.
À l'inverse, un propriétaire ayant un besoin urgent de liquidités peut accepter de vendre en dessous de la valeur estimée.
« Deux appartements identiques dans la même tour ont une valeur inversement proportionnelle au besoin de vendre que leur propriétaire a », explique Concepción.
Le marché ne récompense pas toujours ce qui paraît identique
Selon García, la différence entre deux propriétés similaires s'explique par le fait que le marché reconnaît des attributs qui ne sont pas forcément évidents pour tous les acheteurs.
« Deux appartements peuvent sembler identiques, mais le marché valorise leurs différences : l’emplacement, la hauteur, l’état général, la qualité des matériaux, la vue et les équipements, entre autres facteurs », explique-t-il.
Par conséquent, les experts recommandent aux acheteurs et aux vendeurs de ne pas fonder leurs comparaisons uniquement sur la superficie ou sur des propriétés similaires répertoriées en ligne.
Derrière chaque prix se cache une combinaison de caractéristiques qui rendent chaque propriété unique, même si elle partage la même tour et le même plan architectural.
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