Par Joan Feliz Valoys
Spécial pour El Inmobiliario
La confusion entre gains en capital et inflation
En République dominicaine, on associe souvent la hausse des prix de l'immobilier à une augmentation de la valeur réelle du bien. Nombreux sont ceux qui se réjouissent de constater que l'appartement acheté il y a quelques années vaut désormais plus cher. Cependant, la question essentielle demeure : s'agit-il d'une plus-value ou simplement de l'effet de l'inflation ?
Les plus-values correspondent à l'augmentation réelle de la valeur d'un bien immobilier due à des facteurs externes tels que l'aménagement du territoire, l'amélioration des infrastructures, la construction de nouvelles voies d'accès ou l'arrivée de projets immobiliers commerciaux et résidentiels haut de gamme. À l'inverse, l'inflation désigne la hausse généralisée et durable des prix des biens et services dans une économie.
Impact de l'inflation sur les prix de l'immobilier
En République dominicaine, dans de nombreux cas, la hausse des prix de l'immobilier n'est pas due à une réelle augmentation de la valeur du bien, mais plutôt à la hausse du coût des matériaux de construction, de la main-d'œuvre et du financement. Il n'en résulte aucun avantage réel pour le propriétaire, car le montant qu'il aurait perçu de la vente de son bien a vu son pouvoir d'achat diminuer proportionnellement.
Un exemple flagrant est la situation actuelle dans des zones très demandées comme le Parc d'affaires central de Saint-Domingue. Un appartement acheté en 2020 pour 150 000 $US pourrait aujourd'hui valoir 190 000 $US. À première vue, il pourrait sembler avoir pris 40 000 $US de valeur, mais compte tenu de l'inflation cumulée importante durant cette période, la valeur réelle du bien a à peine évolué, voire a diminué par rapport à d'autres placements. Selon les données de la Banque centrale de la République dominicaine, l'inflation cumulée entre 2020 et 2023 s'est maintenue autour de 21 %, ce qui signifie que le pouvoir d'achat a considérablement diminué durant cette période.
Zones à forte valeur ajoutée à Saint-Domingue
Cependant, certains quartiers de Saint-Domingue connaissent une réelle hausse des prix de l'immobilier. Des zones comme Saint-Domingue Est et Saint-Domingue Nord ont enregistré une croissance soutenue grâce à l'expansion urbaine et à l'amélioration des infrastructures.
Par exemple, la construction du téléphérique et le prolongement de la ligne 2 du métro ont accru l'attractivité de ces quartiers. Une étude immobilière a révélé qu'à Saint-Domingue Est, les prix des appartements ont augmenté de 30 % ces cinq dernières années, un taux de croissance supérieur à l'inflation et témoignant d'une réelle appréciation.
À Santo Domingo Norte, le développement de projets résidentiels abordables et leur proximité avec les principaux centres commerciaux ont entraîné une hausse constante des prix de l'immobilier. Dans des quartiers comme Villa Mella, les prix ont augmenté de 25 % ces quatre dernières années, grâce à l'amélioration du réseau routier et des liaisons avec le centre-ville.
Plus-values dans les destinations touristiques
Le marché immobilier des destinations touristiques a également montré des signes de croissance, bien que selon une dynamique différente. Des villes comme Punta Cana, Samaná et Las Terrenas ont connu une hausse considérable des prix de l'immobilier en raison du développement de nouveaux projets hôteliers et résidentiels de luxe.
D'après un rapport de l'Association des hôtels et du tourisme de la République dominicaine (ASONAHORES), la demande de résidences secondaires à Punta Cana a augmenté de 40 % ces cinq dernières années, entraînant une hausse significative des prix de l'immobilier dans la région. À Las Terrenas, les prix de l'immobilier ont progressé de 35 % au cours de la dernière décennie, portés par l'essor de l'écotourisme et les investissements étrangers.
Samaná, de son côté, a connu un rebond de son marché immobilier, avec une hausse de 30 % de la valeur des propriétés en bord de mer ces cinq dernières années. L'amélioration du réseau routier et des liaisons avec Saint-Domingue a été un facteur clé de cette croissance.
Considérations à l'intention des investisseurs et des acheteurs
Pour les investisseurs et les acheteurs, il est essentiel de comprendre la différence entre l'appréciation et l'inflation avant de prendre une décision. Un bien immobilier ayant réellement pris de la valeur est un bien dont la valeur, même ajustée à l'inflation, a augmenté pour des raisons tangibles. Cela s'explique par des emplacements stratégiques, des infrastructures en développement et des conditions de marché favorables.
Conclusion
Toute hausse de prix ne se traduit pas nécessairement par un profit réel. Pour éviter toute confusion, les acheteurs doivent analyser attentivement les facteurs qui déterminent la valeur d'un bien immobilier. Ce n'est qu'ainsi qu'ils pourront s'assurer que leur investissement prend réellement de la valeur au fil du temps et n'est pas simplement une illusion comptable due à l'inflation. Par ailleurs, le marché du tourisme offre des perspectives intéressantes de plus-values, ce qui en fait un secteur attractif pour les investisseurs locaux et internationaux.
